Мировая практика проделала долгий путь, прежде чем смогла дать полноценное понимание процесса формирования аренды в сфере недвижимости, как экономической категории. Формирование аренды как экономической категории был бы невозможен, без существования категории «недвижимость», т. к. операции с недвижимостью являются одним из главных видов арендных операций, и рассмотрение этой категории в историческом контексте позволяют проследить тенденции развития «недвижимости» в мировой практике.
Эволюция категории «недвижимость» охватывает обширный отрезок времени, начиная с XVII века по настоящее время. Само название «недвижимость» произошло при объединении трех терминов: неподвижный, имущество, собственность. [1] Таким образом, термин «недвижимость» закрепляет за собой следующие определения:
- Объект неподвижен и не может быть перемещен без причинения какого-либо сопутствующего ущерба.
- Объект находиться во владении кого-либо
- Объекта принадлежит к какой-либо собственности
Исходя из выше указанных определений к категории недвижимости могут быть отнесены следующие объекты:
- Земельная территория
- Здания
- Объекты культурного наследия (памятники, монументы, обелиски и пр.) [2]
- Зеленые насаждения (деревья, кустарники и пр.)
- Пристройки к зданиям, в т.ч оборудование перемещение которого не возможно в силу нанесения ему сопутствующего ущерба, с последующим выведением из эксплуатации.
- Иные объекты, отвечающие данным требованиям
Статья 130 ГК РФ содержит определение недвижимости, в котором сказано что: «к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и изменения назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». [3]
Из этого следует, что главной отличительной особенностью недвижимости является неразрывная связь с землей и не возможность перенести объект недвижимости без причинения ему сопутствующего ущерба.
Начало формирования категории «недвижимость» можно обнаружить в истории правовой системы стран Италии, Германии и в странах Англосаксонской правовой семьи. Так, в римском праве продажа недвижимости — переход права собственности на объект недвижимости, могла быть осуществлена простым путем, лишенным всяких форм ее передачи, а установление сервитута или ипотеки — процессом простого договора между двумя лицами и не известных третьим лицам.
В англо-саксонской правовой системе недвижимость, как правило, делится на «Real Estate», т. е. на объект недвижимости с материальными на них правами, сюда входят — здания, сооружения, земля, и на «Real Property», что означает — имущественные права собственника на объекты недвижимости.
По германскому же праву (обычному) — переход земли (недвижимого имущества), из рук в руки был обставлен всевозможными и довольно сложными и лишними формальностями, как — символическая передача земли (недвижимого имущества), инвеститура.
В связи с дальнейшим процессом заимствования римского права, устаревшие германские публичные формы проведения сделок с недвижимостью, постепенно стали приходить в забвение. С одной стороны, это был прогресс, а с другой — это вредило развитию ипотеки. Ведь кредитор, который предоставлял кредит под залог объекта недвижимости, в этих случаях не мог быть уверен в том, что на том же объекте недвижимости нет других прав собственности, ранее установленных. Вследствие чего, такие ссуды были сопряжены с определенным риском и поэтому давались заемщикам на очень невыгодных, для них условиях.
В Европе, в связи с этим, в конце XVIII века возник институт ипотечной записки, по иному — ипотечных книг. Теперь всякое закладное право на объект недвижимого имущества, имело юридическую силу, в том числе и для третьих лиц, но только в том случае, если оно было записано в данные особые книги, ведомые официальными учреждениями, в свою очередь открытые для наведения справок, всех заинтересованных в процессе сделок с недвижимостью лиц. Теперь кредитору, необходимо было убедиться лишь в том, что на объект недвижимости предоставляемой ему в залог, в этой ипотечной книге не числится другого закладного права, а значит и у него есть приоритет, и он гарантирован в случае чего, на удовлетворение из этого объекта недвижимости. Ввиду этого, в Европе на протяжении XIX века, такие ипотечные книги, постепенно превратились в поземельные книги. Было установлено общее правило, что всякий акт, который имеет вещно-правовое значение, будь то передача права собственности, или установление залога и т. д., должны быть в обязательном порядке записаны в поземельную книгу, и только после этого объект недвижимого имущества получает юридическую силу. Также, в те времена был принят и такой принцип, как принцип достоверности поземельных книг — всякая запись в такой книге имеет абсолютную и полную юридическую силу, для всех третьих лиц даже в тех случаях, когда по каким-то причинам, не совсем соответствует действительности.
Исходя из вышеизложенного, можно выделить основные периоды формирования категории «недвижимость» в западных странах:
- Начало формирования категории «недвижимость» в правовой системе Италии, Германии и Англосаксонских странах XVII веке.
- Процесс заимствования римского права и устаревание германского процесса проведения публичных сделок с недвижимостью, и формирование в конце XVIII века института ипотечной записки.
В законодательстве Российской Империи категория «недвижимое имущество» впервые появился в указе от 23 марта 1714 г. о единонаследии. Согласно положению данного указа, во времена Российской империи происходило юридическое слияние вотчинного и поместного землевладения, а так же впервые вводился термин «недвижимое имущество»: «Понеже разделением имений после отцов детям недвижимых великой есть вред в государстве нашем, как интересам государственным, так и подданным и самим фамилиям падение». [4] Однако, еще ранее, в 1551 году в материалах Стоглавого собора «недвижимыми вещами» назывались села, луга / поля, пашни, воды и их источники, озера, и пр. [5] Следует отметить, что правовое законодательство дореволюционного периода уже имело регламентированное деление имущества не на недвижимое и движимое. Строение как принадлежность земли считалось недвижимым имуществом; но если оно предназначено на демонтаж или снос, то получало характер движимого имущества.
С развалом Российской империи и началом возникновения СССР, право частной собственности на недвижимость подверглось серьёзной угрозе, в виде его упразднения. Связанно это было с самим пониманием категории «частная собственность» как вида собственности, согласно которому часть собственности принадлежащая обществу, выделяется из общественного владения в пользу частного предпринимателя и используется как юридически узаконенный грабеж лиц создающих материальные блага, в пользу частного собственника. Окончательное упразднение права частной собственности на землю и недвижимость произошло в 1918 году, после прихода к власти большевистской партии, в декрете о социализации земли, в котором говорится: «Всякая собственность на землю, недра, воды, леса и живые силы природы в пределах Российской Федеративной Советской республики отменяется навсегда. Земля без всякого (скрытого или явного) выкупа отныне переходит в пользование всего трудового населения. …» [6] Вплоть до 1922 года, земля и все объекты неразрывно связанные с ней находились во владении общественности, и именовались «общественным достоянием», что являлось юридически некорректным, однако отвечало идеологии правящей партии большевиков.
Четкое отнесение земли и другого недвижимого имущества к государственной собственности было дано в земельном кодексе РСФСР от 1922 года, в котором говорится: «Все земли в пределах РСФСР, в чьем бы владении они не состояли, составляют собственность Рабоче-Крестьянского государства». [7]. В дальнейшем разделение собственности на частное и государственное не имело допущение, вплоть до распада СССР. Из этого следует, что до образования СССР, собственником земли и другого недвижимого имущества безусловно являлось сначала РСРФР, сменившая ее Республики с Временным правительством и СССР. С образование СССР, государство полностью упраздняло частную собственность на недвижимость. Так, в постановлении ЦИК СССР говорится: «Основой земельного строя Союза ССР, обеспечивающей возможность социалистического строительства в сельском хозяйстве, а также проведение землеустройства и организацию землепользования в интересах основной массы крестьянства — бедняков и середняков, является национализация земли, т. е. отмена навсегда частной собственности на землю и установление на нее исключительной государственной собственности Союза ССР. Всякого рода сделки, нарушающие в прямой или скрытой форме начало национализации земли (купля — продажа, залог, дарение, завещание земли, самовольный противозаконный обмен землей и т. п.), недействительны и влекут за собою уголовную ответственность участников этих сделок, вплоть до лишения их по суду права пользования землей». [8]. Впоследствии, принимаемые в разное время законодательные акты и изменения Конституции, основывались на том, что именно государство СССР является собственником на землю и прочие объекты недвижимости, вместо составляющих его союзных республик. Это способствовало тому, что государство в силу обладания собственности на землю, освобождалось от необходимости приобретать определенный участок земли у частных собственников, с целью расширения инфраструктуры (постройка заводов, прокладка шоссе и пр.), как это происходило в капиталистическом государстве.
Восстановление категории недвижимость в России постсоветского периода, связанно с упразднением командной модели экономики и началом процесса приватизации в 1990х годах. Данный этап развития недвижимости, как одного из главных участников рынка, можно разделить на несколько исторических периодов:
- Период рыночного обращения недвижимости 1990х годов. Этот период характеризуется признанием существования частной собственности в законе «О собственности в СССР» [9] и появлением первых риэлтерских фирм. Однако, существовавший в тот момент механизм совершения сделок с недвижимостью не являлся полноценным рынком, поскольку не было четко определен законодательный статус товара, покупателей / продавцов, что характерно для начального периода развития.
- Период финансового кризиса 1998 года. Этот период характеризуется существенным колебанием цен на рынке недвижимости, т. е. в период финансового кризиса 1998 года рынок недвижимости отреагировал существенны обрушением в начальной фазе кризиса (цены на Московские квартиры упали на 30–40 %, до показателя 600–700 долларов кв/м), резким подъемом и последующим падением и стабилизацией цен. Так, в городах с долларовыми ценами инициатива продавцов, поднявших цены не вызвала ответного движения покупателей, и в конечном итоге цены на жилье остались на прежнем уровне. В городах с рублевыми ценами стоимость жилья поднялась в среднем на 20 %. [10]
- Период стабилизации в 1998–2000г. Этот период характеризуется восстановлением стабильного состояния после кризиса 1998 года.
- Период роста 2000 года. Характеризуется постепенным повышением цен на недвижимость вплоть до кризиса 2008 года. Предпосылки роста наблюдались уже в 2000 года, где средняя номинальная цена на рынке недвижимости поднялась на 1,4 % по сравнению с 1999 годом, а в 2001 цена выросла на 29 % по сравнению с 2000 годом. С 2001 года начался период «бурного роста», который характеризуется быстрым развитием рынка недвижимости. С этого периода начался не только бурный рост рынка, но так же началось более цивилизованное отношение между продавцом и покупателем, развивалась законодательная база.
Рассмотрев все выше сказанное, можно выделить 3 основных периода, во время которого формировалось понятие «недвижимости» на территории России:
1. Период 1714–1914. В этот период впервые была введена в оборот категория «недвижимость» на территории РФ, было дано определение этой категории, определены объекты, попадающие под категорию «недвижимость»
2. Период 1917–1990. В этот период был упразднена категория «частная собственность» и «недвижимость», и сформировались категория «государственная собственность» и «народное достояние», было определено, что под категорию «государственная собственность» и «народное достояние» попадают большинство объектов недвижимости, определяемые в ранних законодательствах.
3. Период 1990 — по настоящее время. В этот период было восстановлена категория недвижимость как участника рынка, начат процесс приватизации, появились первые риэлтерские фирмы на территории РФ.
Недвижимость как объект экономических отношений имеет большую ценность, т. к. в процессе их использования они могут приносить доход, и не исчерпываются при использовании, однако имеют естественный износ. Так же, объект недвижимости, реализуя свою экономическую функцию, является объектом сделок купли-продажи, торга, обмена и пр., которые различаются объемом передаваемых/продаваемых/обмениваемых прав собственности.
Как было сказано ранее, операции купли-продажи в своей основе реализуют сделки по полной передаче прав собственности покупателю. Однако, помимо операций по полной передаче прав, существуют так же операции по передаче прав в постоянное или временное пользование объектом недвижимости, но при условии того, что право собственности остается за владельцем передаваемого имущества (собственник/арендодатель). Такие операции носят наименование — аренда (лат.Arrendare — отдавать в наём).
Правовой институт аренды, возник одновременно с категорией «недвижимость» еще древнеримском праве, которое выделял три типа аренды: [12]
- Наем вещей (лат.locatio-conductio rerum) — вид арендаторских отношений, при которых сторона арендодателя обязана предоставить стороне арендатора определенное материальное имущество во временное пользование, с условием уплаты стороной арендатора определенную сумму и возвращением имущества по завершении использования в первоначальном состоянии.
- Наем услуг (лат.locatio-conductio operarum) — вид арендаторских отношений, при которых сторона (личность или группа людей) именуемая как нанявшийся, принимает на себя обязанность исполнять определенные услуги в пользу стороны нанимателя, с условием того, что наниматель обязывается выплачивать определённое вознаграждение стороне нанявшегося за выполненные услуг.
- Наем работы (Подряд) (лат.locatio-conductio opens) — вид арендаторской деятельности, при которой сторона именуемая как подрядчик обязуется исполнить определенную, известную заранее, работу, в пользу стороны заказчика, с условием того, что заказчик обязан выплатит определенное вознаграждение за выполнение подрядчиком данных работ.
Объектом арендаторства в древнем Риме могло быть только не потребляемое и не заменимое имущество, т. к. данное имущество по завершении срока аренды арендатор обязуется вернуть первоначальному владельцу, в первоначальном не повреждённом виде. Следовательно, в процессе использования арендатор обязан следить за первоначальными натуральными свойствами, и первоначальным физическим состоянием арендуемого имущества, и всеми способами поддерживать арендуемое имущество в сохранности.
Следующий этап развития аренды наступил в 18 веке в странах Европы и США. В это время, в США активно использовалось финансирование различных операций по аренде различного оборудования и техники. В начале 18 века на территории Североамериканских Соединенных Штатов был зарегистрирован первый в мире договор аренды частной собственности. [11] В начале 20 века в странах США и Европы распространение получила такая разновидность аренды, как аренда транспортных средств, разного оборудования и инвентаря. Так, в США появились первые пункты по прокату транспортных средств, в которых поначалу предлагались только транспортные средства доступные широкому слою населения, а затем и весь остальной транспорт, включая транспорт, предназначенный под сельскохозяйственные работы.
Рассматривая историю развития аренды как экономической категории, стоит обратить внимание на ее развитие в России, в период становления СССР. В период существования Российской империи (начало 1920 годов), аренде как участнику рынка и важной экономической категории, придавалось большое значение как одного из элементов Новой Экономической Политики. Так, в 1921 году Совнаркомом РСФСР было принят декрет «О порядке сдачи в аренду предприятий, подведомственных Высшему Совету Народного Хозяйства», в котором особое внимание уделялось юридическо-правовые обязанности арендатора при приобретении какой-либо собственности в аренду. В конце 1920 годов, был принят ряд постановлений поначалу ограничивающих действия аренды на рынке, а затем полностью упраздняющую аренды как важной экономической категории и исключающую ее из планово-административной системы хозяйствования. В последующем становления и существования государства СССР, аренда как процесс предпринимательской и/или экономической деятельности так и не нашла применения, в силу полного огосударствления недвижимости, упразднения частной собственности и отмены деления предметов на «движимые» и «недвижимые».
В 1989 году, в указе «Об аренде и арендных отношениях СССР» было восстановленное понятие аренды как участника рынка и как важной экономической категории, а так же возобновлены предпринимательские и экономические отношения между участниками рынка. В данном указе, впервые со времен упразднения термина, были определенны юридическо-правовые обязанности сторон, при совершении арендных сделок. Так же, впервые были определенны требования, выдвигаемые при нарушении одной из сторон условий, указанных в договоре аренды, заключаемый при совершении сделки по аренде недвижимого имущества. [13] Такой пересмотр аренды, как важной экономической категории, способствовал созданию множества предприятий занимающихся арендой, а так же появились формы арендного договора которые предусматривают сдачу квартир в аренду.
Современное право РФ определяет более узкое понятия категории аренда, по которому: «Аренда — отношение имущественного найма, по которой арендодатель предоставляет за плату имущество во временное владение и/или пользование арендатору». [14] Следовательно, под определение аренда имущества попадает любой вид имущества от недвижимого до финансового. Таким образом, аренда имущества подразделяется на следующие виды:
- Аренда транспортных средств. Объектом арендных отношений выступают транспортные средства как частного, так и всеобщего пользования.
- Аренда зданий и сооружений, а так же предприятий в целом как имущественного комплекса.
- Финансовая аренда (Лизинг). Вид аренды предусматривающий, что арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность определенное арендатором (лизингополучателем) имущество у указанного арендатором продавца, с последующим представлением данного имущества во временное пользование / владение арендатору, за определенную плату. В качестве предмета лизинга могут выступать любые материальные не потребляемые вещи от зданий до оборудования.
- Субаренду. Вид аренды, предусматривающий передачу арендатором арендованного у собственника имущества третьему лицу. В данном случае арендатор становится арендодателем по отношению к третьему лицу.
- Аренду нематериальных активов. Вид аренды, предполагающий передачу во временное пользование любого нематериального актива (интеллектуальная собственность, торговая марка и т. п.) с целью его распространения, получения прибыли и т. п.
- Прокат.
Исходя из выше изложенного, можно определить, что предметом аренды может быть любой объект, от материального до нематериального, что в свою очередь является хорошей основой для совершения предпринимательско-экономической деятельности.
Таким образом определено, что аренда как экономическая категория формировалась в течении продолжительного периода времени, начиная с формирования в древнеримском праве вплоть до современного времени. В процессе своего формирования категория приобретала множество видов, так же постепенно расширялся перечень объектов арендной сделки, и формировалась юридическо-правовая и экономическая особенность аренды как экономической категории. Однако формирование аренды как экономической категории было бы невозможно без существования категории «недвижимость», в силу того, что арендные операции ставят целью передачу во временное или постоянное пользование объекта имущества, который часто является объектом недвижимости. Следовательно, арендные операции, наравне с операциями по купле-продаже, являются основным видом операций при взаимодействии с объектами недвижимости материальными и нематериальными. Без существования аренды как основанного вида операций с недвижимостью, было бы невозможно сохранить право владение объектом недвижимости за собственником, вместе с возможностью получения дохода от этого объекта.
Литература:
1. Экономика недвижимости: учебное пособие — Владим. Гос. Ун-т / Д. В. Виноградов — Владимир, 2007.
2. Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»
3. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ
4. Википедия «Указ о Единонаследии» [электронный ресурс] URL: — https://ru.wikipedia.org/
5. Стоглав. — Тип. Губернского правления / Казань. 1862.
6. Декрет о социализации земли — изд. Декреты советской власти. Гос. изд-во полит. литературы / 27.01 (09.02) 1918.
7. «О введении действия земельного кодекса принятого на 4 сессии IX созыва» — ред. 27.12.1926 ВЦИК / 30.10.1922
8. Постановление «Общие начала землепользования и землеустройства» — ЦИК СССР / 15.12.1928
9. Закон СССР «О собственности в СССР» — № 1305–01 / 06.03.1990
10. Проблемы современной экономики. Становление рынка жилой недвижимости в истории новейшей России. — № 3 (39) / Яковлев А.А. — ООО «НПК «РОСТ», 2011
11. НОО «Союз экономистов Туркменистана». Имущественный наем. Аренда / 2011
12. «Римское частное право» учебник для вузов — изд. М.: Юристъ. / И. Б. Новицкий — 2004
13. Указ «Об аренде и арендных отношениях СССР» — № 10277-XI, Президиум ВС СССР / 07.04.1989
14. Отдельные виды обязательств. Гражданский кодекс Российской Федерации — ч.2 р.4 / 2007–2014
