Сопоставление института недвижимости по законодательству Российской Федерации и Великобритании
Во все времена недвижимость признавалась важным имуществом, к приобретению которого стремился человек. С одной стороны, недвижимость — это имущество, которое может приносить прибыль; с другой стороны — место проживания. Правовое регулирование имущественных отношений, в том числе и отношений, связанных с арендой недвижимости, в России и зарубежных странах осуществляется по-разному [1]. Данное обстоятельство, в первую очередь, связано с тем, что государства имеют неодинаковое географическое положение, историческое развитие, менталитет общества, что непосредственно отражается на правовой сфере в целом и правовой регламентации аренды недвижимости в частности [3].
Проведем сравнительный анализ правового регулирования аренды недвижимости по законодательству России и Великобритании. Данное зарубежное государство известно интересной историей, входит в десятку наиболее развитых стран мира, имеет монархическую форму правления в отличие от российского государства, а также правовая система Великобритании входит в группу англосаксонской правовой семьи.
Первая сравнительная характеристика.
Как уже было отмечено в предыдущей главе настоящей курсовой работы, по российскому законодательству видами объектов недвижимости признаются вещи и имущество, которое прочно связано с землей [2]. В английском праве на этот счет сложился несколько иной подход. Так, в Великобритании единственным объектом недвижимости, участвующем в гражданско-правовых отношениях, признается земля [4]. В свою очередь, к земле относится не только участок территории, но и все, находится на этом участке — деревья, природные минералы, строения и т. п. [5].
Применительно к российскому законодательству имущество, которое в Великобритании признается недвижимом, за исключением земли, является принадлежностью к главной вещи, такой как земля.
С одной стороны, сложившийся в английском праве подход на определение понятия недвижимости — земля и расположенные на ней строения является неделимым объектом недвижимости, позволяет разрешить большое количество правовых споров. Однако с другой стороны — распорядится данными объектами по разным целям невозможности [9]. Представим ситуацию: при аренде жилого помещения объектом аренды будет выступать и прилегающий к нему земельный участок, который, по сути, не нужен арендатору в качестве объекта аренды.
Вторая сравнительная характеристика.
В нашем государстве равным образом защищаются все формы собственности — от частной до муниципальной. В Великобритании — фактически собственник имеет право владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости, но юридически собственником такого объекта не является [10]. То есть, собственником земли по английскому праву признается королевская семья. Безусловно, сложившийся в Великобритании подход связан с историей данного государства и объяснятся монархической формой правления. При этом граждане Великобритании, несмотря на то обстоятельство, что земля может принадлежать только государству, как правило, на испытывают не себе каких-либо ограничений, свободно осуществляя в отношении недвижимости правомочия владения, пользования и распоряжения.
Третья сравнительная характеристика.
В соответствии с российским законодательством с 2013 года прекращена обязательная регистрация договора купли-продажи недвижимости, договора дарения недвижимости; сохранилась только регистрация права собственности. В английском праве складывается прямо противоположная ситуация. При совершении сделок с недвижимостью оформление права собственности не является обязательным. Добровольный характер процесса регистрации недвижимости вызывает целый комплекс проблем [5].
Во-первых, при таком подходе не представляется возможным определить величину недвижимости, принадлежащей королевской семье [8].
Во-вторых, для участников гражданских правоотношений государственная регистрация выступает неблагоприятной процедурой, поскольку необходимо осуществить уплату регистрационного сбора [7]. Кроме того, после государственной регистрации информация о земельном участке становится открытым, то есть любой заинтересованный субъект имеет возможность получить сведения по обременениям, связанным с объектом недвижимости [6].
Следует констатировать тот факт, что на сегодняшний день подобная практика сложилась и в России. В соответствии с российским законодательством любое лицо может подать запрос в МФЦ с целью получения информации о собственниках и обременениях, связанных с определенным объектом недвижимости. Данные изменения законодательства связаны, в первую очередь, с быстрым ростом мошеннических действий в сфере недвижимости, когда участники гражданских правоотношений при заключении договоров купли-продажи, аренды недвижимости, имели место с мошенниками, в результате чего теряли свои денежные средства. Законодатель в целях снижения количества случаев мошенничества пошел на этот шаг и предоставил право получить информацию об объекте недвижимости любому лицу.
Возвращаясь к Великобритании, необходимо указать, что несмотря на все сложности, связанные с регистрацией права собственности на недвижимость, многие английские граждане оформляют право собственности на приобретаемые объекты недвижимости, поскольку недвижимое имущество, которое зарегистрировано в предусмотренном законом порядке, находится под защитой государства.
Таким образом, сравнительный анализ правового регулирования недвижимости по российскому и английскому праву показал, что данный институт имеет существенные различия, которые проявляются: в особенностях приобретения права собственности на объекты недвижимости; регистрации недвижимости; видах объектов недвижимости — перечень объектов недвижимости по российскому праву значительно шире списка объектов недвижимости по английскому праву.
Особенности правового регулирования аренды недвижимости в английском праве
Система территориально-устройственного планирования Великобритании в настоящее время распространена на всю территорию страны и регулирует застройку и другое использование недвижимости, а также ограничивает существенной изменение характера ее использования в городах, обусловливая эти действия получением специального разрешения. Законодательство о принудительном выкупе в общественных целях регламентирует основания и порядок приобретения находящейся в частной собственности недвижимости независимо от воли собственника и обладателей других прав на имущество, а также подробно и на принципах возможно более полного возмещения регулирует назначение и выплату компенсации.
Арендное законодательство распространяется на основные виды недвижимости:
— торгово-промышленные помещения;
— сельскохозяйственные участки;
— жилые помещения [1].
Цели правового регулирования существенно различаются по видам аренды.
В отношении сельскохозяйственной аренды определяющей является политика государства в области сельскохозяйственного производства.
В жилищных вопросах государство закрепило некоторый приоритет интересов арендаторов. Это обусловлено тем, что силами муниципального сектора буржуазное государство не способно решить одну из самых острых социальных проблем капитализма — жилищную.
В аренде торгово-промышленных помещений отсутствует четко выраженный приоритет интересов одной из сторон. Однако создан ряд конструкций, направленных на поддержание в интересах арендатора стабильных арендных отношений, на использование им деловой репутации помещения и устранения конкурентов.
Исторически арендные отношения регулировались общим правом в значительной степени единообразно. По мере усиления вмешательства государства во взаимоотношения сторон в договоре, особенно в сельскохозяйственной и жилищной аренде, арендное законодательство дифференцировалось по видам имущества.
Детальное законодательное регулирование арендного договора, подкрепляемое и развиваемое прецедентами, обусловлено его особым экономическим значением. Нормы как договорного права, так и устанавливающие вещные права арендатора и собственника в отношении недвижимости, традиционно объединяются в единый институт — право землевладельца и арендатора, составляющий часть института права собственности на недвижимость [2].
Государственное воздействие на арендные отношения трояко. Это — регулирование вопросов арендной платы; законодательное вмешательство в другие условия договора, а в ряде случаев — и в порядок и способы его заключения; и, что наиболее важно, предоставление арендатору охраны владения как на период договорных отношений, так и после их прекращения. Создание такой охраны обеспечивает существование права арендатора в отношении недвижимости в более широких границах, чем предусматривается арендным договором. Она направлена на предоставление арендатору льготных условий по продлению арендных отношений и ограничивает возможности землевладельца по возращению ему недвижимости при прекращении договорных обязательств.
Специфическими являются в каждом договоре правомочия сторон, характеризующие их вещное право. Существенные изменения внесены в распределение между ними обязанностей в связи с самой недвижимостью, в первую очередь, по ее ремонту и содержанию.
Особый интерес представляет регулирование отношений найма жилья по английскому праву, которое позволяет наиболее полно проследить основные направления государственного воздействия на арендные отношения в целом и их связь с политикой у власти партии.
Общие принципы регулирования арендных отношений воплощаются в законодательных актах о различных видах жилищной аренды в зависимости от вида домовладельца, а также характера самой недвижимости. Такая дифференциация обусловлена во многом местом и ролью разновидностей арендных договоров в решении жилищного вопроса в стране.
Наиболее важна для арендатора охрана правовыми мерами его владения. В частном секторе предусматривается автоматическое вступление сторон по окончании договорных отношений. Возвращение владения лендлорду может быть осуществлено только в судебной порядке по ограниченному перечню оснований, часть из которых являются императивными.
Таким образом, в Великобритании идея передачи жилищного фонда нанимателям в целом плодотворна и заслуживает внимательного изучения с точки зрения возможности применения в нашей стране. Ее реализация позволяет направить полученные от продажи и дополнительных средств на новое жилищное строительство. Обеспечению интересов нанимателей может служить правило о предоставлении скидки и цены.
Литература:
- Белых В. С. Договорное право Англии: сравнительно-правовое исследование: монография. М., 2017. С. 72.
- Васильева Т. В. Гражданско-правовые аспекты введения в заблуждение при распоряжении правами на средства индивидуализации (различные обозначения): на примере России, Великобритании и Франции: дис.... канд. юрид. наук. М., 2017. С. 78.
- Гражданское и торговое право зарубежных государств: учебник в 2 т. / Отв. ред. А. С. Комаров. М., 2019. С. 226.
- Кузнецов И. Н. 3-D кадастр в Великобритании и Российской Федерации: информационное обеспечение и проблемные аспекты // Проблемы экономики и юридической практики. 2020. № 4. С. 104.
- Лукина М. Ю. Сравнительно-правовой анализ регулирования недвижимости в Великобритании и России // Гармонизация права в современном мире: проблемы и перспективы (к 75-летию создания ООН). Сборник статей XVI Всероссийской научно-практической конференции. Курск, 2020. С. 90.
- Петрова Д. В. Проблемы государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений // Вестник науки 2021. № 1 (34). С. 89.
- Пироженко Ю. А. Проблемы правового регулирования риелторской деятельности в Российской Федерации // Наука, образование и культура. 2019. № 9. С. 34.
- Семякина А. В. Вещные обязательства в отношении недвижимости: опыт правового регулирования в России и Великобритании // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2020. № 12. С. 70.
- Чердакова Л. А. Гражданское право: учебное пособие. Иркутск, 2020. С. 83.
- Юкша Я. А. Гражданское право: учебное пособие для студентов высших учебных заведений, обучающихся по укрупненной группе специальностей 40.00.00 «Юриспруденция». 5-е изд. М., 2020. С. 286.
