В наше время отношения договорного характера являются крайне важными из правоотношений хозяйственной практики, и с образованием новейших экономических структур формируются новые формы договоров, ровно как, и существенно модифицируются хорошо знакомые ранее. К таким договорам относятся и договоры по продаже недвижимости, которые будут рассмотрены в этой работе.
Заключение таких договоров является для граждан и юридических лиц важным и сложным юридическим фактом. Одна сторона теряет право собственности на имущество, а вторая приобретает. При заключении этих договоров лица реализуют свои права и охраняемые законом интересы, а также выполняют свою юридическую обязанность. Этот договор направлен на безвозвратное отчуждение продавцом имущества и переход его в собственность покупателя и является юридическим основанием возникновения таких обязательственных правоотношений, которые обусловливают появление у покупателя абсолютного вещного права.
Само понятие «недвижимое имущество» является достаточно «молодым» для российского законодательства. Оно было введено во времена Петра Первого Указом о единонаследии 1714 г. Тогда определение «недвижимого имущества» значительно отличалось от современного, в первую очередь имелась в виду часть земли и все вещи неразрывно связанные с ней.
Главной особенностью такого подхода являлось то, что к недвижимому имуществу относили все неразрывно связанное с землей. Это могли быть как здания, так и различные природные объекты: деревья, минералы, металлы и т. д.
В советском законодательстве не существовало конкретного определения недвижимого имущества, но в Гражданском кодексе РСФСР от 1964 г. существовали нормы права, которые определяли право собственности на подобного рода вещи и относили совершение различных сделок с ними к отдельным институтам права. В основах гражданского законодательства СССР уже начинало прослеживаться разделение имущества на движимое и недвижимое. Уже используется более современное определение недвижимого имущества. Где главным признаком была указана неразрывная связь с землей. Но развития данные правовые основы не получили, так как не был предусмотрен особый правовой статус для объектов недвижимого имущества. И только лишь с принятием в 1994 году нового Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) окончательно было сформировано современное определение недвижимого имущества и его правовой статус.
На текущий момент нормы, регулирующие правоотношения, предусмотренные договором купли-продажи недвижимости, в первую очередь, содержатся в Гражданском Кодексе РФ [2]. Причем прежде всего необходимо руководствоваться ст. 549–558 второй части ГК РФ. В первой части ГК РФ сформулирован правовой статус недвижимости, а вторая часть непосредственно содержит информацию, посвященную сделкам, в том числе и рассматриваемым нами сделкам с недвижимостью.
Вместе с ГК РФ важно помнить и о нормах, установленных в Земельном кодексе Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ [3] (далее ЗК РФ), который утвердил правовые основы охраны земель и их использования. Также, нормы, относящиеся к специфике участия в договоре купли-продажи недвижимого имущества несовершеннолетних и малолетних детей, и/или одного из супругов, отчуждающего или приобретающего недвижимость в совместную собственность, содержаться в Семейном кодексе Российской Федерации от 29.12.1995 г. № 223-ФЗ (далее СК РФ).
Отдельно стоит отметить федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (далее закон «О государственной регистрации недвижимости»). Так как, в соответствии с п.1 ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Данный закон устанавливает порядок государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ).
Обобщая вышесказанное, правовым основанием для классификации объектов имущества и определение необходимости прохождения процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в первую очередь считается, ГК РФ (ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164). Порядок же государственной регистрации установлен законом «О государственной регистрации недвижимости». Помимо части первой ГК РФ правовой основой для осуществления государственной регистрации перехода прав собственности является ст. 551 части второй ГК РФ, которая в качестве обязательного требования указывает необходимость осуществления данной процедуры. Так же, федеральным законом установлено, что регистрации подлежат возникновение обременение недвижимого имущества и ограничения прав, а именно: аренда, найм жилого помещения, ипотека и т. д.
Отдельно хотелось бы обратить внимание на вопрос о соотношении гражданского и земельного законодательства. В частности, в силу пункта 2 части 1 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу. В то же время пунктом 1 статьи 2 ГК РФ предусмотрено, что нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу. Определяя отношения, регулируемые земельным законодательством, Земельный кодекс Российской Федерации гласит, что «земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения)». То, что затрагивает имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируется гражданским законодательством, если другое не предусмотрено земельным законодательством.
Из проведенного анализа Земельного и Гражданского кодексов выходит, что:
а) к земельным правоотношениям относят все без исключения отношения, объектом которых является земля как объект недвижимости особого рода, обладающий рядом специфических свойств [1];
б) отношения, возникающие в связи с пользованием недвижимым имуществом, отношения, связанные с прекращением прав собственности, правовой статус участников имущественных отношений, все это и многое другое в равной степени регулируются как гражданским законодательством, так и земельным законодательством.
С вступлением в действие закона «О государственной регистрации недвижимости» на сегодняшний день одновременно осуществляется государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество . Цели государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней могут быть достигнуты только при условии, что каждый объект недвижимости будет достаточно просто отличить от других объектов. Индивидуализация объекта недвижимости (выделение его из массы ему подобных объектов) производится путем присвоения ему кадастрового номера. В кадастре недвижимости содержатся различные сведения (основные и дополнительные), позволяющие идентифицировать конкретный объект: площадь, адрес, кадастровый номер, обременения объекта, зарегистрированные права на объект и т. д.
Необходимо подробнее рассмотреть источники правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Крайне важно отметить, что ГК РФ имеет абсолютный приоритет над нормативно — правовыми актами, регулирующими регистрацию прав, следовательно, при разногласиях необходимо пользоваться нормами права, указанными в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Главным нормативным актом, определяющим порядок процедуры государственной регистрации прав на недвижимость, является закон РФ «О государственной регистрации недвижимости».
Среди актов органов исполнительной власти следует отметить:
— приказ Минэкономразвития России от 26.11.2015 г. № 883 «Об установлении порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, порядка представления заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости»;
— приказ Минэкономразвития России от 15.03.2016 г. № 127 «Об установлении порядка и способов уведомления органом регистрации прав заявителя о приеме заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов при личном обращении в многофункциональный центр, а также посредством почтового отправления или в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, порядка уведомления органом регистрации прав правообладателя о поступлении заявления о государственной регистрации прав на объект недвижимости, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости».
Таким образом, действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости в жилищной сфере, характеризуется многообразием нормативных актов.
Литература:
- Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 01.07.2020 N 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 01.07.2020, N 31, ст. 4398;
- Матюхин С. В. ГК РФ. Гражданский кодекс Части 1, 2, 3 и 4 по сост. на 05.11.21 с таблицей изменений и с путеводителем по судебной практике / Матюхин С. В., Романовский В. А. — Из-во: Проспект — 2021–1347 с.;
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 02.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021) // «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
