Налоговые методы регулирования рынка недвижимости

Неэффективность структуры спроса на первичном рынке недвижимости России отражается повышенной долей ввода в действие жилых зданий в общем объеме строительства недвижимости, а следовательно, низкой долей ввода в действие зданий нежилого назначения, что своим следствием имеет снижение возможных инвестиций в производство и оказание услуг в экономике и препятствует росту деловой активности предпринимательских структур, увеличению спроса на рабочие места, рациональному с точки зрения воспроизводственного процесса движению капитала.

В настоящее время в России основными инструментами фискального регулирования отношения на рынке недвижимости являются: налог на имущество физических лиц, земельный налог и налог на имущество организаций.

Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Налоговые ставки земельного налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать [1]:

-                   0,3 % в отношении земельных участков:

·                   отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

·                   занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленных для жилищного строительства;

·                   предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

-                   1,5 % в отношении прочих земельных участков. Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с Законом РФ от 9 декабря 1991 с № 2005–1 «О налогах на имущество физических лиц» и Инструкций МНС РФ от 2 ноября 1999 г. № 54 «По применению Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц» объектами налогообложения имущества физических лиц являются находящиеся в их собственности жилые дома, квартиры, дачи гаражи и иные строения, помещения и сооружения, водись воздушные транспортные средства. Налоговой базой для исчисления налога на строения, помещения и сооружения является суммарная инвентаризационная стоимость объекта (восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги), определяемая органами технической инвентаризации ставки налога на строения, помещения и сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Органы местного самоуправления могут определять дифференциацию ставок в установленных пределах в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, типа использования и по иным критериям.

Таблица 1

Ставки налога на имущество физических лиц [1]

В сложившихся условиях инвентаризационная стоимость недвижимого имущества — это в большей мере фиктивная стоимость оставшегося от плановой экономики имущества. В России все сделки, в том числе по купле-продаже недвижимого имущества, давно проводятся по рыночной стоимости в соответствии со ст. 40 ч. I Налогового кодекса, где отмечается, что для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, соответствующая уровню рыночных цен. Физические лица эту статью начали применять и без кодекса намного раньше. Однако зачастую при проведении сделки купли-продажи квартир, дач, загородных домов в целях ухода от уплаты налога или занижения его суммы официальное оформление происходит по инвентаризационной стоимости, а фактическая сделка — по рыночной цене.

Налоговая база налога на имущество организаций определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения и учитываемого по его остаточной стоимости. Если для отдельных объектов основных средств начисление амортизации не предусмотрено, стоимость их для целей взимания налога на имущество организаций определяется как разница между их первоначальной стоимостью и величиной износа, исчисляемой по установленным нормам амортизационных отчислений для целей бухгалтерского учета в конце каждого налогового (отчетного) периода. С целью определения реальной стоимости основных средств организация регулярно, не чаще одного раза в год имеет право проводить переоценку основных средств в соответствии с их рыночными ценами. Налоговые ставки устанавливаются законами субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2,2 % [1].

Таким образом, сравнительный анализ основных элементов фискальной политики, влияющих на спрос на рынке недвижимости, показывает:

1.         В результате разницы методов исчисления базы налогообложения имущества физических и юридических лиц, а также разницы в ставках обложения имущество физических лиц облагается в значительно меньшей степени, чем равнозначное имущество юридических лиц.

2.         Вновь построенные объекты недвижимости, принадлежащие юридическим лицам, облагаются в большей степени, чем введенные ранее из-за отсутствия износа и инфляции.

3.         В основе налоговой базы юридических лиц лежит инвентаризационная стоимость, рассматриваемая как восстановительная стоимость объекта недвижимости с учетом износа, которая не соответствует ее рыночной стоимости и намного ниже его реальной стоимости. Следовательно, сложившаяся система налогообложения имущества стимулирует расширение рынка недвижимости и рост ее потребления.

Существующая система имущественных налогов для юридических лиц тормозит инвестиции, делает невыгодным обновление основных фондов предприятий-производителей. Платежи за землю нестабильны, ставки налога и арендной платы меняются практически ежегодно, что затрудняет расчеты экономической эффективности инвестиционных проектов, особенно средне- и долгосрочных. Существенная разница в налогообложении имущества юридических и физических лиц стимулирует искусственное снижение налогового бремени путем переоформления объектов на физических лиц.

Кроме того, налогообложение имущества физических лиц неэффективно с фискальной точки зрения (по большой части объектов сборы меньше, чем расходы на управление налогом) и не обеспечивает справедливого распределения налогового бремени. Значительная часть наиболее дорогих вновь построенных объектов не облагается налогом, поскольку законодательство не требует их ввода и регистрации прав. Методики определения налогооблагаемой стоимости устарели, жилье лучшего качества и местоположения часто по остаточной стоимости дешевле, чем крупнопанельные отдаленные новостройки, в отличие от рыночной стоимости.

Учитывая недостатки фискальной системы, одной из главных задач государственного регулирования рынка недвижимости выступает изменение системы фискального регулирования спроса на первичном рынке недвижимости региона, в основе которого должно лежать перераспределение тяжести обложения с производства на потребление. Налоговая система в условиях рыночной экономики наряду с фискальной функцией должна выполнять активную стимулирующую функцию. Реформирование действующей налоговой системы должно осуществляться в направлении создания благоприятных налоговых условий для товаропроизводителей, стимулирования вложения средств в инвестиционные программы, обеспечения льготного налогового режима для капиталов, привлекаемых в целях решения приоритетных задач развития российской экономики.

Для решения этой задачи необходима реализация комплекса мер по изменению принципов фискальной политики на основе замены трех налогов — налога на имущество юридических лиц, налога на имущество физических лиц, налога на землю — одним консолидированным налогом на недвижимость. При этом основой определения базы налога на недвижимость должна стать оценка ее по рыночной стоимости или стоимости, приближенной к ней. Кроме того, в основе определения ставок налога на недвижимость должен стоять принцип приоритета реализации его стимулирующей функции. Элитные объекты жилого недвижимого имущества должны облагаться по ставке более высокой, чем производственные объекты и остальные жилые объекты недвижимости. Должны быть предусмотрены льготы и вычеты как всем владельцам частного жилья (или отдельным категориям граждан), стоимость которого не превышает определенного предела. При этом целесообразно использование опыта реализации стимулирующей функции фискальной системы развитых государств, где налог на недвижимость хорошо зарекомендовал себя с точки зрения выполнения фискальной, стимулирующей и социальной функций [3].

На спросе на недвижимость налогообложение недвижимости сказывается через действие двух эффектов. Прежде всего, налог на недвижимость стимулирует снижение цен, поскольку его увеличение снижает рыночную стоимость имущества вследствие снижения ее доходности: земельная рента уменьшается на сумму налога. Поэтому на имущественный рынок приходят новые экономические агенты — те, кто не мог приобрести имущество по более высокой цене. Но, в конечном счете рост налога снижает спрос на недвижимость и увеличивает ее предложение. В результате уменьшается цена на недвижимое имущество без существенного изменения объемов сделок с ним.

Второй эффект роста налога на недвижимость — это увеличение ее предложения.

Фактически налог на недвижимость является составляющей себестоимости ее содержания: чем выше налогообложение недвижимости, тем выше себестоимость, и, наоборот, чем выше себестоимость, тем ниже цена.

Кроме эффекта снижения цен на недвижимость налог на недвижимость способствует сбалансированности спроса на недвижимость. Современная ситуация с налогообложением недвижимости способствует росту инвестиций в объекты жилой недвижимости в особенности элитной и, наоборот, препятствует их направлению на возведение производственной недвижимости, что создает диспропорциональность спроса [2].

Таким образом, налог влияет на принимаемые решения потенциальными и реальными владельцами недвижимости через формирование фискального бремени ее содержания. Увеличение фискального бремени содержания объектов недвижимости, в особенности жилой недвижимости, с одной стороны, и равномерное обложение нежилых объектов недвижимости, вновь введенных по сравнению с возведенными ранее, но не потерявшими своей ценности, с другой стороны, приведет к изменению спроса на недвижимость. Поэтому спрос на элитные объекты недвижимости за счет изменения потока капиталов с введением налога на недвижимость должен сократиться, а спрос на нежилые объекты недвижимости, соответственно, возрасти. Формирование сбалансированного спроса на рынке недвижимости через фискальный механизм перераспределения собственности должно быть частью государственной политики на рынке недвижимости. В свою очередь оптимальные параметры рынка недвижимости способствуют повышению деловой активности предпринимательских структур, расширению рабочих мест, рационализации с точки зрения воспроизводственного процесса движения капитала.

Литература:

1.                  Налоговый кодекс Российской Федерации

2.                  Экономика недвижимости: учебник / под ред. проф. О. С. Белокрыловой. — Ростов н/Д: Феникс, 2009. — 378 с. — (Высшее образование).

3.                  Официальный сайт «Эксперт Ра». [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.raexpert.ru/