Проблемы налогообложения недвижимости

 

В статье рассмотрены основные проблемы налогообложения недвижимости и методы введения его на территории РФ.

Ключевые слова: налогообложение недвижимости, объекты недвижимости.

 

Говоря о налоге на недвижимость мы сталкиваемся с некоторыми проблемами относительно него:

Во-первых, у нас все еще нет даже и самого понятия недвижимости — как «земельного участка и всего того, что не может быть удалено с него без разрушения» — здания и сооружения, жилые, коммерческие и производственные у нас висят в буквальном смысле в воздухе.

Во-вторых, сохранение аренды — вместо права собственности означает, что власть желает сохранить рычаг, чтобы в случае необходимости отправить всех частных собственников и коммерсантов с занимаемой ими земли — на все четыре стороны, куда они пожелают.

В-третьих, сохраняются прежние откровенно социалистические методы распределения жилья — бесплатно, «по потребностям», определяемым властями, привязывая получателей такого жилья к месту, избранному властями, а не по выбору гражданина — в зависимости от места, где он может и хотел бы работать, учиться, заниматься другой деятельностью, просто проживать.

В-четвертых, по-прежнему продолжается строительство многоэтажного жилья и многоквартирных домов — хотя давно известно, что средний класс в этих домах жить не будет. В результате у нас сейчас средняя семья пользуется не менее чем 3 объектами недвижимости (квартира, гараж, дача) — а такого расточительства не могут позволить себе даже самые богатые страны в мире. Кроме того, если мы хотим поддерживать семьи — и рождение детей, то давно отмечено, что семьей люди хотят жить в отдельном доме (пусть и небольшом), одного, максимум, в два этажа, с участком и гаражом прямо при доме.

Возможно, с учетом имеющихся проблем, на первом этапе следует вводить не налог на недвижимость, а налог на роскошь, понимая под ней и недвижимость, и драгоценности, и транспортные средства, и т. п., суммарной стоимостью свыше 1 млн.долларов. Это позволит успокоить абсолютное большинство наших граждан, так как их новый налог не коснется.

В дальнейшем можно будет ввести и налог на недвижимость — один из самых древних налогов, который отличается от всех других налогов тем, что он:

а)      не требует никакого создания каких-то новых учетных процедур (все участки земли давно отражены в планах и на картах — «новой земли» давно уже не появляется, а у каждого строения есть проектные документы и разрешения на его возведение — и у всех у них обязательно есть либо собственник, либо пользователь);

б)     этот налог не требует никакого жесткого контроля за его сбором — поскольку объекты обложения «недвижимы» и их нельзя спрятать или увести, а если их собственник или владелец не вносит налоговые платежи, то у него просто забирается сам объект недвижимости.

Более того, по способу его применения, это местный налог, и как таковой, он не нуждается даже в государственном регулировании ставок обложения. Базой обложения этим налогом могут быть и цена объекта, и арендная плата, и площадь участка или строения, а ставки могут быть и как угодно высокими (напри- мер, если все жители данной местности захотят «скинуться» на строительство бассейна или культурного центра) — и все эти вопросы могут решаться и определяться непосредственно местными органами власти, без каких-либо ограничений.

Как показывает опыт многих развитых стран, все «процедурные вопросы» применения налога на недвижимость при желании решаются очень легко — и для этого разработан целый набор разнообразных способов и инструментов. Вопросы учета и регистрации объектов недвижимости в разных странах решаются по-разному; при этом широкое применение современных технологий позволяет обойтись без дорогостоящих процедур межевания земель «в натуре».

Как правило, в развитых странах для целей налогообложения применяется система «консервативных» оценок объектов недвижимости — на уровне примерно 40 % — 50 % от наивысшей рыночной оценки, что избавляет от необходимости учитывать периодические спады-подъемы цен на рынке недвижимости. При этом массовые переоценки проводятся не чаще, чем раз в 5–8 лет — с целью корректировки цен на темпы инфляции. При этом следует иметь в виду, что у налогоплательщика всегда есть право оспорить оценку налогового органа, а у налогового органа, наоборот, нет права предписывать цены и условия сделок, совершаемых между частными лицами.

Администрирование налогов во всех развитых странах чрезвычайно просто. Ежегодно по адресу, указанному собственником, или просто на почтовый адрес объекта недвижимости направляется письмо налогового органа с указанием оценочной стоимости объекта, ставки налога и суммы налога к уплате. Если в течение, к примеру, двух месяцев налог не уплачен, то к его сумме добавляются штрафы и проценты. То же самое — и на второй год, а через три года объект просто арестовывается и выставляется на торги. После продажи из выручки погашаются все долги по налогам и по продаже, а остаток перечисляется на счет бывшего собственника объекта. При введении этого налога в РФ следует установить, что он может уплачиваться любым собственником/пользователем данного объекта недвижимости, независимо от наличия у него полностью оформленного права собственности на этот объект и вне зависимости от завершения или не завершения каких-либо ведущихся на нем работ. При этом условием немедленного введения налога является правило, что все действия по оформлению прав и всех согласований осуществляются государственными органами бесплатно и установления каких-то срок или ограничений. Но если «хозяин» данного объекта имеет желание или необходимость, то он может, уже за плату, просить ускоренного оформления его прав. Как немедленно запустить налог на недвижимость в РФ?

Во-первых, необходимо перейти к нормальному определению термина «недвижимости» — как «земельного участка плюс все, что не может быть устранено с него без разрушения», и к соответствующей оценке объекта недвижимости — цена земли плюс все затраты, сделанные в ее «улучшение». Таким будет устранена нелепая ситуация, когда земля принадлежит одному собственнику, а здание на ней — другому. И другая аналогично странная ситуация — когда участок застроен и обустроен с огромными инвестициями, но налог остается прежним и минимальным, поскольку результаты этого обустройства где-то и как-то не зарегистрированы.

Во-вторых, введя налог на недвижимость, установить, что те собственники объектов недвижимости, которые получают требования об уплате налога, платят по ним, а все остальные — платят налог самостоятельно и по свои оценкам — независимо от тех документов или прав, на основании которых они этими объектами пользуются или владеют. Если же они этого не сделают, то при первом же отчуждении объекта (или при проверке налогового органа) они должен буду заплатить налоги, штрафы и проценты за весь период после введения налога.

В-третьих, установить, что все действия по установлению и регистрации прав на объекты недвижимости осуществляются госорганом без особого запроса со стороны налогоплательщика- заявителя бесплатно и без установления каких-либо сроков. Требование только одно — уплата налога за все время владения объектом.

Так если ориентироваться на общепринятые стандарты налогообложения недвижимости в развитых странах, то в Москве, например, налог на недвижимость можно ввести прямо завтра, без каких-либо проблем, с немедленной выгодой для бюджета и без всяких споров с налогоплательщиками. Для этого нужно:

        установить единую налоговую (кадастровую) оценку жилья и коммерческой недвижимости на уровне 2 тыс. дол./кв.м, и в Центральном округе — 3 тыс. дол./кв.м или цены приобретения объекта недвижимости — что выше (при средней нынешней цене примерно в 6 тыс. дол./кв.м протестов, очевидно, не будет — и при этом оставить за налогоплательщиком право увеличить эту по своему усмотрению);

        ставку налога на недвижимость установить в едином размере — 1 %;

        для случаев перепродажи недвижимости установить налогообложение по реализованному доходу — т. е., по марже сверх цены приобретения или декларированной налогоплательщиком оценке для целей уплаты налога на недвижимость — по ставке не менее 50 % (в развитых странах такое налогообложение либо включено в общую систему подоходного налога, либо применяется как самостоятельный +налог на прирост капитала — и ставка этого налога может достигать 90 % (налог на сверхприбыль);

        становить лимиты необлагаемой жилплощади: в семье на 1 человека — 18 кв.м, для одиноких — 36 кв.м, для лиц старше 60 лет — надбавка еще 18 кв.м. (иначе говоря, одинокий пенсионер, имеющий квартиру площадью 60 кв.м в Центральном округе, должен будет платить ежегодный налог с налоговой базы в 18 тыс. дол (60–18–18–18=6Х3), и по ставке в 1 % — 180 дол.).

И чтобы вся эти система успешно работала, без особых контрольных усилий со стороны налоговых органов, необходимо установить всего два условия:

а)      что при любом отчуждении имущества (смене собственника) государство будет иметь право приобрести в свою пользу недвижимость налогоплательщика по заявленной им, для налоговых целей, цене;

б)     и что сумма заявленной налогоплательщиком цены его объекта недвижимости должна стать ограничителем при залоге этого объекта, его оценки, принимаемой банками при предоставлении кредитов, и при выплате страховки — в случае его утраты или повреждения — по полисам страховых компаний.

 

Литература:

 

1.                  Горский И. В. Налог на недвижимость: за и против / И. В. Горский // Финансы. —№ 2. —2012. —с. 37–39.

2.                  Налог на движимое имущество: за и против [Электронный ресурс] // Vesti.ru. —13.02.2012. —Режим доступа: URL: http://www.vestifinance.ru/articles/7431

3.                  Шмелев Ю. Д. О новой концепции налога на недвижимость физических лиц и механизме её реализации / Ю. Д. Шмелев, Р. Л. Маргулис // Финансы. —№ 1. —2012. —с. 39–43.

4.                  Алиев Б. Х., Сулейманов М. М. Региональная налоговая политика в детерминантах процессов децентрализации // Экономический анализ: теория и практика. 2013. № 40 (343). С. 47–52.

5.                  Алиев Б. Х., Алиев М. Б., Сулейманов М. М. Приоритетные направления развития налогового потенциала территорий в условиях циклического развития экономики // Региональная экономика: теория и практика. 2011. № 12. С. 2–7

6.                  Сулейманов М. М. Развитие налогового потенциала бюджетов территорий в условиях модернизации российской экономики // Экономический анализ: теория и практика. 2011. № 43. С. 59–64.