Недвижимость является ключевым элементом и ресурсом современной экономики. Актуальность исследования проблем, связанных с коммерческой недвижимостью обусловлена высокими темпами развития российского рынка недвижимости. При этом нельзя не отметить, что объем оборота коммерческой недвижимости составляет внушительную его часть.
Изучения вопроса об определении понятия «коммерческой недвижимости» представляет интерес, как для теоретической, так и для практической точек зрения, в том числе, в рамках изучения предпринимательского права.
В законодательстве Российской Федерации отсутствует легальное определение данной правовой дефиниции. Отсутствие законодательного определения понятия и признаков коммерческой сделки влечет за собой определенные сложности в квалификации той или иной сделки как коммерческой [11, c. 122-126]. Признание объекта сделки коммерческим имеет важное значение, поскольку такие сделки имеют свои правовые особенности. Например, к данному виду сделок применяются особые правила налогообложения. Помимо этого, сделки с коммерческой недвижимостью отличаются также условиями их совершения, исполнения, а также ответственности по данным обязательствам.
В самом широком понимании коммерческую недвижимость можно определить как «вид недвижимости, используемый для получения прибыли» [10, c. 70]. К данному определению следует добавить уточнение, что коммерческая недвижимость включает в себя здания, помещения, земельные участки и другую недвижимость, используемую для извлечения прибыли. Данное определение можно встретить в судебной практике. В Обзоре судебной практики Верховного суда РФ № 3 от 19.10.2016 г. «коммерческая недвижимость» связывается только с одним критерием — доходность или прибыльность [1]. Попытка определения сущности коммерческой недвижимости была предпринята еще в 2006 году. Так, в Письме Банка России от 10.02.2006 г. № 19-Т, был использован термин «инвестиционная недвижимость», под которым понималось имущество, находящееся в распоряжении (владельца или арендатора по договору финансовой аренды), с целью получения арендных платежей или доходов от прироста стоимости капитала или и того, и другого, но не для: использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, для административных целей; или продажи в ходе обычной деятельности [2]. По нашему мнению, указанное определение коммерческой недвижимости не отражает всю ее сущность. Кроме того, цитируемое Письмо ЦБ РФ на сегодняшний день уже отменено и не может быть использовано в правоприменительной практике. Таким образом, в действующем российском законодательстве определение рассматриваемого понятия отсутствует.
В правовой доктрине также можно проследить многообразие подходов к пониманию «коммерческой недвижимости». Исследованием данного вопросы посвящены работы М. В. Бычковой, М. В. Кузнецова, О. В. Мезенцева, А. А. Иващенко и ряда других авторов.
По мнению М. В. Бычковой, под коммерческой недвижимостью следует понимать такой вид недвижимости, которая используется для инвестиций с целью получения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе [6, c. 86-91].
Как отмечает О. В. Мезенцева, коммерческая недвижимость представляет собой разновидность искусственных объектов недвижимого имущества, в которые входят: офисы, магазины, рестораны, склады, гаражи для аренды, сооружения, а также предприятия как имущественный комплекс [9, c. 105].
В качестве объекта коммерческой недвижимости может выступать земельный участок, здание, его часть (офис, цех и т. д.) и др. В научной литературе можно встретить позиции, согласно которым определяется целый ряд отдельных категорий такой недвижимости, выделяемых в зависимости от ее назначения. Так, выделяют следующие категории коммерческой недвижимости: свободного назначения (отели, рестораны, сети общественного питания), розничной торговли, офисные помещения, социальная (медицинские центры, частные стоматологии), апартаменты, индустриальная (производственные, складские помещения). Изучая данный вопрос, А. Асаул объединяет объекты коммерческой недвижимости в две группы. К первой группе автор относит те объекты, которые приносят доход — объекты торговли, гостиницы, развлекательные центры, гаражи, офисы и другие объекты. Вторую группу образуют объекты, способствующие извлечению прибыли — это логистические и складские комплексы, индустриальные парки, объекты промышленного назначения и другие объекты [3, c 290]. Таким образом, необходимо обратить внимание на то, что для использования объекта коммерческой недвижимости, необходимо им управлять, то есть совершать активные действия.
Также стоит обратить внимание на то, что в литературе существуют разные взгляды на то, какие сделки следует признавать коммерческими. Так, П. Липатов считает, что сделка с недвижимым имуществом является коммерческой лишь в том случае, если ее стороны или одна из сторон преследует цель получения прибыли путем совершения данной сделки [8, c. 43-46]. Другой точки зрения придерживается В. С. Белых. По мнению автора сделка является предпринимательской тогда, когда обе стороны сделки являются предпринимателями [4, c. 201]. Таким образом, можно отметить, что одной из отличительных особенностей сделок с коммерческой недвижимостью проявляется в том, что такие сделки совершаются в рамках предпринимательских отношений и имеют направленность на получение выгоды в долгосрочной перспективе. Извлечение прибыли является не единственным, но основным предназначением данной недвижимости. В связи с изложенным, с позиции характера использования недвижимости ее можно условно разделить на два основных вида: коммерческую и некоммерческую.
Помимо этого, данный вид недвижимости отличается также своим многообразием способов использования. Доход от использования коммерческой недвижимости может быть получен различными способами: посредством использования такой недвижимости можно осуществлять собственное производство, сдавать под производство другим компаниям и организациям, сдавать в аренду — полностью и по частям и т. д. [5, c. 174-177].
К третьему признаку коммерческой недвижимости можно отнести тот факт, что изначально такая недвижимость приобретается с целью инвестиций. Как отмечают специалисты: «при грамотном подходе вероятная доходность всякого объекта коммерческой недвижимости — от 10 % годовых. Спустя несколько лет при стабильном росте экономики увеличение стоимости коммерческой недвижимости может опережать инфляцию — и тогда последующая продажа такой недвижимости принесет ее владельцу ощутимую выгоду» [12].
Также стоит обратить внимание на то, что коммерческая недвижимость относится, как правило, к объектам нежилого фонда. В данное понятие не входит недвижимость, предназначенная для удовлетворения личных нужд ее владельца и общественных нужд.
При изучении научной литературы можно выделить также следующие отличительные черты коммерческой недвижимости:
– коммерческой недвижимостью могут признавать как объекты, которые приносят доход, так и объекты, которые способствуют извлечению прибыли;
– данному виду недвижимости присуще существование определенного риска, особенно в отношении складской недвижимости [7, c. 145-148].
В заключение стоит отметить, что законодательстве и правовой доктрине не существует единого подхода к определению понятия «коммерческой недвижимости».
По нашему мнению, под коммерческой недвижимостью следует понимать недвижимое имущество (здания, их части, сооружения и прилегающие к ним земельные участки), предназначенное для извлечения из его использования прибыли для владельца такого имущества в долгосрочной перспективе. Основной отличительной особенностью коммерческой недвижимости является то, что ее используют тем или иным способом для получения дохода, прибыли в производственном, торговом, гостиничном или другом направлении бизнеса. В рамках регулирования предпринимательских отношений возникает необходимость выработки единого определения термина «коммерческая недвижимость» и закрепление его в действующем законодательстве Российской Федерации.
Литература:
- Обзор судебной практики Верховного суда РФ № 3 от 19.10.2016 г. // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
- Письмо Банка России от 10.02.2006 N 19-Т «О Методических рекомендациях «О порядке составления и представления кредитными организациями финансовой отчетности» // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
- Асаул, А. Экономика недвижимости [учебник] / А. Асаул. — СПб.: Питер, — 2013. — 409 с.
- Белых, В. С. Правовое регулирование предпринимательской деятельности России [монография] / В. С. Белых. — М.: Проспект, — 2005. — 380 с.
- Бобров, И. М., Учинина, Т. В. Современные проблемы оценки стоимости недвижимости / И. М. Бобров, Т. В. Учинина // Актуальные вопросы современной экономики. –2019. — № 3–1. — 257 с.
- Бычкова, М. В. Исследование понятия «Коммерческая недвижимость» / М. В. Бычкова // Имущественные отношения в РФ. — 2009. — № 4(91). — 147 с.
- Иващенко, А. А. Коммерческие сделки («предпринимательские сделки») и «предпринимательская деятельность»: соотношение понятий / А. А. Иващенко // Гражданское право и гражданский процесс. — 2011. — № 3(35). –180 с.
- Липатов, П. Защитить российского собственника / П. Липатов // Современные страховые технологии. — 2017. — № 5. — 136 с.
- Мезенцева, О. В. Оценка коммерческой недвижимости [учебное пособие] / О. В. Мезенцева. — Екатеринбург: УрФУ, –. — 347 с.
- Подсорин, В. А., Полякова, Е. А. Экономика недвижимости [монография] / В. А. Подсорин, Е. А. Полякова. — М.: МГУПС (МИИТ), 2014. — 408 с.
- Сердюкова, О. Ю. Определение понятия «коммерческая недвижимость» / О. Ю. Сердюкова // Молодой ученый. — 2018. — № 42 (228). — 201 с.
- Симонова, Н. Ю. Методология определения стоимости объектов коммерческой недвижимости [Электронный ресурс] / Н. Ю. Симонова // Вестник СИБИТа. — 2014. — № 2 (10). — Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/metodologiya-opredeleniya-stoimosti-obektov-kommercheskoy-nedvizhimosti.
