В 2024–2025 гг. в г. Новосибирске в эксплуатацию ввели 1,5 млн кв. метров жилья. На первичном рынке представлено более 30 тыс. квартир. Средняя цена за 1 м2 на рынке составляет 100–120 тыс. руб. К 30 тыс. квартир, которые есть на рынке, необходимо добавить до 20 тыс. инвестиционных квартир — строящегося жилья.
Анализ рынка объектов недвижимости в г. Новосибирске. Средняя цена за один 1 м2 жилой недвижимости за 2023–2025 гг. выросла более чем на 40 % в зависимости от района города, месторасположения, окружающей инфраструктуры и других факторов. Рост цен на недвижимость прослеживается на первичном рынке жилой недвижимости г. Новосибирска. Динамика первичного рынка, роста цен на нем отстает от первичного не более чем на 4 % — 7 %. Это умеренное изменение характеризует рынок как устойчивый, но подверженный коррекции на среднесрочной перспективе.
При изучении рынка недвижимости необходимо учитывать классы и группы недвижимости. Объекты недвижимости обладают своими уникальными характеристиками [1].
На первичном рынке недвижимости преобладают факторы инфраструктуры, доступности жилья, этажности и т. п. Они определяют стоимость квадратного метра. Каждый объект обладает своим уникальными свойствами: площадью, месторасположением, инфраструктурным окружением и т. п. Эти характеристики, особенности влияют на итоговую стоимость объектов недвижимости. Оценка с учётом характеристик объектов недвижимости позволит правильно представить объект на рынке, обеспечить его продажу, осуществить другие операции на рынке недвижимости.
Рынок недвижимости г. Новосибирска насыщен, объектов, которые на нем обращаются очень много. Динамично развиваются сегменты как коммерческой и жилой недвижимости. Он характеризуется проблемами, связанными с недострое, высокими ценами на аренду и т. п.
На цены, на рынке недвижимости влияют внешние факторы, такие как изменения валютного курса, стоимости нефти и т. п., зависимость показана на рисунке 1.
Рис. 1. Зависимость цен на недвижимость на первичном рынке и курса доллара США. Источник https://novosibirsk.restate.ru/
На всех сегментах рынка недвижимости больших городов, в том числе и г. Новосибирска рост цен ускоряется. Прирост от месяца к месяцу составляет 2 % — 3 %, среднегодовой прирост составляет 14 % — 17 % по различным группам жилой и нежилой недвижимости.
Рынок диктует свои правила, события последнего времени негативно сказались на его развитии. При увеличении ставок на кредиты в первой половине 2025 г. произошло снижение объемов продаж.
С учетом программ льготной ипотеки произошло выравнивание объемов продаж недвижимости на первичном рынке. Эти программы носят целевой характер и при этом поддерживают сегменты рынка недвижимости. С учетом этих программ за период 2024–2025 г. в целом по РФ наблюдается рост продажи недвижимости на 8 % — 10 %.
Динамика рынка недвижимости, его развитие зависит не только от объёмов сделок купли и продажи, она зависит от объёмов строительства. Динамика может замедляется и коррелируется с объёмами строительства. Эксперты отмечают, что подобные тенденции присущи большим городам, в том числе г. Новосибирску.
Особенно значительный прирост цен был с сентября 2024 г. по март 2025 г. по данным официальной статистики и данные ведущего агентства недвижимости г. Новосибирска «Этажи». Динамика цен на рынке недвижимости показан на рисунке 2.
Рис. 2. Динамика изменения стоимости квартир в г. Новосибирске, 2025 г. Источник https://novosibirsk.restate.ru/
Цены на недвижимость зависят и от площади квартир, от района, инфраструктуры, наличия, либо отсутствия черновой и чистовой отделки, срока сдачи жилья, ценовой политики застройщика и др.
Рынок первичного жилья является основным индикатором рынка жилой недвижимости. Именно первичный рынок наиболее близок к совершенному рынку — значительное число продавцов и покупателей, независимых друг от друга. Спрос на квартиры в новые жилые комплексы на первичном рынке жилья продолжал расти как со стороны инвесторов, так и со стороны покупателей.
Дальнейшие исследования в данном направлении позволят корректировать прогнозы об изменении стоимости жилья, а также отслеживать влияние глобальных и национальных тенденций на региональном уровне [2].
Стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке недвижимости зависит от района города. Большая часть предложений на рынке приходиться на Октябрьский район города (19 %), меньше всего предложений по продаже в Советском районе г. Новосибирска до 3 % — 5 %.
Рынок недвижимости г. Новосибирска за период 2024–2025 гг. характеризуется следующими показателями. Лидерами среди районов города по стоимости квадратного метра жилья входят Центральный, Железнодорожный, Первомайский районы, наименьшую стоимость показал Кировский район. Популярными районами по количеству предложений Октябрьский, Ленинский, Кировский районы г. Новосибирска.
Средние цены за 2024–2025 гг. выросли на 17,5 %. Это обуславливается множеством факторов, за период 2024 -2025 гг., уровень спроса на недвижимость достаточно высокий. В последнее время спрос на рынке жилья превышает предложение, что вызывает рост цен, на спрос влияют доходы населения.
К началу 2026 г. спрос выровнялся, первичный рост цен остановился, однако в масштабе трех лет рост цен на объекты на рынке недвижимости по некоторым объектам составил до 20 % — 30 %.
Влияние месторасположения на стоимость объектов недвижимости. Проанализировав тенденции рынка недвижимости в 2024–2025 гг. видно, что цены сделок на квартиры на первичном рынке выросли на 21,9 %.
Самый дорогой квадратный метр на первичном рынке жилой недвижимости– в Центральном районе. На декабрь 2025 г., самые дешевые квартиры продавались в Кировском районе г. Новосибирска.
Изменение средней цены описывается простой линейной зависимостью с высоким уровнем достоверности. Прогнозирование стоимости жилья по районам города может дать более дифференцированный результат [3].
Большая часть предложений на рынке приходиться на Октябрьский район города (19 %), меньше всего предложений по продаже в Советском районе г. Новосибирск (3 %). В результате самыми популярными районами стали Октябрьский, Ленинский и Кировский районы г. Новосибирска.
Анализ стоимости жилой недвижимости г. Новосибирска показывает, что произошли резкие колебания цен на рынке, на которые повлияли внешние и внутренние факторы. Наиболее значащими факторами, влияющими на рынок недвижимости: влияние курсовой разницы, изменение рыночной конъектуры, район месторасположения объектов недвижимости.
Литература:
- Вдовин, С. А. Цифровые технологии в экономике недвижимости и управлении имущественными комплексами/С. А. Вдовин, А. О. Ткаченко, М. О. Цыганкова // Экономика, управление и финансы: новые подходы и решения: Тезисы докладов и выступлений Всероссийской (с международным участием) научно-практической конференции, Донецк, 05–06 февраля 2025 года. — Донецк: Донецкий национальный университет, 2025. — С. 477–480.
- Крутеева, О. В. Анализ структурных сдвигов в сфере недвижимости/О. В. Крутеева, В. Н. Жуганова, А. С. Середович // Интерэкспо Гео-Сибирь. — 2025. — Т. 3. — С. 93–97.
- Крутеева, О. В. Прогнозирование стоимости жилой недвижимости на вторичном рынке в г. Новосибирске/О. В. Крутеева, Е. А. Зеленина, А. А. Шиян // Интерэкспо Гео-Сибирь. — 2025. — Т. 3. — С. 87–92.
