Стоимость не имеет единственного либо общепринятого определения, так как относится к числу фундаментальных экономических категорий.
Первое, с чем ассоциируется стоимость, является полезность. Термин «полезность» был введен английским философом И. Бентамом. Полезностью блага — это способность экономического блага удовлетворять одну или несколько человеческих потребностей [2]. По выражению К. Менгера, стоимость — характеристика того, насколько важны для нас отдельные товары (или наборы товаров), когда мы осознали, что без владения этими товарами, невозможно удовлетворить наши потребности.
Полезность вещей, обязанных умственным и физическим усилиям человека, отражается стоимостью объема и качества таких усилий. Иначе говоря, существующая на сегодняшний день стоимость вещи в общем рассматривается как мера затрат, которые необходимо понести, для создания точно такой же, либо другой, но идентично полезной вещи. [6]
Еще одним из определяющих факторов стоимости является редкость вещей. Для возможности суждения о стоимости вещи, во внимание берется общедоступность данного блага, то есть потребность в таких вещах не должна превышать их наличие (предложение). Вещи, обладающие полезностью и относительно редкие, чаще всего являются предметами обмена на другие вещи либо деньги. Очевидно, что при этом стоимость рассматривается как категория обмена, своей привлекательной способностью обмена на другие вещи или деньги.
При оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, а не в единицах каких-либо других вещей и тем самым понимается как денежная стоимость. Изменение денежной стоимости свидетельствует о том, что изменились какие-либо свойства самой вещи и/или отношение потребителей к ней, либо изменения потерпела ценность денежных средств, как единицы измерения стоимости. Не исключено, что данные события могут произойти одновременно.
Термин «цена» часто используется как синоним стоимости в обмене. Ценой объекта недвижимости является фактическая сумма конкретной свершившейся сделки. Рассматривается цена объекта недвижимости всегда до налогообложения и подразделяется на цену покупателя, цену продавца и цену реализации.
Цена продавца — это сумма, которую он получает в результате совершения сделки. Цена покупателя — это общая сумма всех затрат на покупку объекта недвижимости. Цена реализации — это сумма которую покупатель отдает продавцу за недвижимое имущество. [1]
В экономической теории существует утверждение, что независимо от того, как различаются и изменяются со временем цены одной и той же вещи, существует общий закон, объясняющий эти различия и изменения, и данным законом является — стоимость вещи. В связи с этим, конкретные изменения цен в конечном счете, связаны с изменением стоимости вещей, а в более общем представлении — с соотношением спроса и предложения.
Понятие стоимости объекта недвижимости рассматривается с различных позиций. Так различают рыночную стоимость, стоимость замещения, потребительскую, восстановительную, инвестиционную, страховую; стоимость действующего предприятия и объекта недвижимости при существующем использовании и т. д.
Рыночная стоимость объекта недвижимости — наиболее приближенная цена, по которой он может быть продан в условиях конкуренции на открытом рынке. При этом, предполагается, что покупатель и продавец располагают всей необходимой информацией о стоимости имущества, действуют добровольно и какие-либо чрезвычайные обстоятельства не отражаются на величине сделки. [8]
Потребительскую стоимость иначе называют стоимостью при существующем использовании. Определяется отражением ценности объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять его на рынок.
Восстановительная стоимость отражает затраты в текущих ценах на строительство дубликата данного объекта из точно таких же материалов, по таким же нормам. В данном случае воспроизводится по аналогии всё, вплоть до морально износа и недостатков либо достоинств архитектурных решений.
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, эквивалентного своей полезностью оцепеневаемую, но с использованием новейшего оборудования, современных проектных решений и нормативов, а так же в новом архитектурном стиле, и из прогрессивных конструкций и материалов.
Инвестиционная стоимость выражается в доходности конкретного лица, при заданных инвестиционных целях. Имеет сходство с понятием стоимости в использовании. Данный вид стоимости носит субъективный характер, определяемый обычно исходя из ожидаемых доходов для инвестора, при оценке конкретного инвестиционного проекта.
Страховая стоимость определяет страховые суммы, выплаты и проценты. Расчет ведется на основе восстановительной стоимости либо стоимости замещения, подвергаемого риску уничтожения или разрушения объекта.
Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при принудительной продаже или ликвидации, в случае если объект недвижимости должен быть отчужден в срок службы, меньший, чем у его аналогов.
Утилизационная стоимость — чистая денежная сумма, получаемая собственником объекта недвижимости в случае полной ликвидации последнего.
Первоначальная стоимость объекта недвижимости включает в себя фактические затраты на приобретение или создание объекта начало его использования.
Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании — рыночная стоимость объекта недвижимости, которая исчисляется исходя из его существующих характеристик с целью последующей продажи с сохранением функций.
Залоговая стоимость — стоимость для целей обеспечения кредита.
Стоимость права аренды объекта недвижимости — единовременная плата за пользование и распоряжение объектом, иными словами — арендная плата.
На рис. 1 представлены существующий ряд факторов, от которых зависит цена объектов недвижимости.
Рис. 1. Факторы, влияющие на формирование цены объектов недвижимости
Объективные (экономические) факторы — определяют средний уровень цен конкретных сделок и субъектами недвижимости и разделяются на макроэкономические и микроэкономические. К макроэкономическим факторам относятся налоги, динамика курса валют, инфляция, пошлины, спрос и потребность на объекты недвижимости, уровень безработицы, уровень дохода населения и прочее. К микроэкономическим, в свою очередь, относятся факторы, характеризующие основные параметры конкретных сделок, например: предмет, роки действия, обязанности сторон, исполнение обязательств, санкции и штрафы, расторжение договора и т. д.
Психологические факторы связаны с феноменом массового сознания. В данном случае может происходить воздействие на сознание путем массирования рекламы, осведомленности потребителей, симпатии к конкретной сфере, инфляционных ожиданий и прогнозов развития либо затухания.
К физическим факторам формирования цены объектов недвижимости относятся: местоположение, архитектурно-конструктивные решения, физическое состояние объекта недвижимости, наличие и величина коммунальных услуг, экологические факторы и пр.
Факторы, влияющие на цену и скорость продажи объекта: количество аналогичных предложений, достоинства и недостатки объекта (планировка, износ, этажность и т. п.), престижность района, развитие социальной инфраструктуры возле объекта, транспортная доступность, юридическая «чистота» объекта, характер сделки.
Подводя итоги, можно отметить, что только комплексный анализ учёт всей совокупности внешних и внутренних факторов формирования цены, позволяет дать обоснованное заключение о стоимости объекта недвижимости.
Литература:
- Асаул А. Н., Старинский В. Н. Рынок недвижимости — новая социально- экономическая реальность — СПб: МАИЭС, 2011–495 с.
- Асаул А. Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. — 3-е изд., исправл./А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. — Спб.: АНО «ИПЭВ», 2009–304 с.
- Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.94 г. № 51-ФЗ; Часть вторая от 26.01.96 г. № 14-ФЗ.
- Грибовский С. В., Сивец С. А., Левыкина И. А. Математические методы оценки стоимости имущества. М.: Маросейка; Книжная Линия, 2014.
- Грибовский С. В. — Оценка доходной недвижимости, 2015 г. — 349 с.
- Касьяненко, Т. Г. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова, В. Е. Есипов. — М.: КноРус, 2013–752 c
- Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации № 519 от 06.07.2001 г.
- Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». Приказ Минэкономразвития и торговли РФ от 20.05.2015 г. № 297.
- Федеральный стандарт оценки № 2 «Цели оценки и виды стоимости (ФСО № 2)». Приказ Минэкономразвития и торговли РФ от 20.05.2015 г. № 298.
- Р. В. Бабенко. Оценка российской недвижимости: предпосылки, ограничения, инструменты. 2016 г. — 336 с.
