Рынок вторичного жилья — один из важнейших сегментов экономики, напрямую связанный с качеством жизни населения, доступностью жилья и инвестиционной привлекательностью регионов. В крупных городах этот рынок имеет особую значимость из-за высокой концентрации населения, развитой инфраструктуры и значительного объёма жилищного фонда.

Основные направления развития рынка вторичного жилья в городе Екатеринбурге связаны с изменениями в спросе, ценообразовании, структуре предложения и влиянии макроэкономических факторов, рис. 1.

Рис. 1. Основные направления развития рынка вторичного жилья в городе Екатеринбурге

Основной объем текущего жилищного строительства застройщиками Свердловской области приходится на многоквартирные дома. В таких домах находится 99,5 % строящихся жилых единиц [1].

Доля блокированных домов составляет менее 0,1 % строящихся жилых единиц, таблица 1.

Таблица 1

Возведение домов в Свердловской области, январь-август 2025 год [1]

На конец 2025 года, в Екатеринбурге в разных стадиях строительства находились 115 тысяч квартир в 320 строительных очередях 171 жилого комплекса. При этом около 78 тысяч квартир (68 %) оставались непроданными, рис.2.

Рис. 2. Динамика предложений на рынке вторичного жилья город Екатеринбург [2]

Застройщики жилья в Свердловской области осуществляют строительство в 14 территориальных образованиях, наибольший объем жилищного строительства застройщиками приходится на город Екатеринбург (93,2 % совокупной площади жилых единиц).

По данным «Эксперт-Урал» Екатеринбург вошел в топ-3 городов России по объемам строительства жилья [3].

Темпы роста строительства жилья в Екатеринбурге кратно опережали средние показатели по России: с 2021 года прирост составил 90 % (с 3200 до 5500 тыс. кв. м), в то время как в целом по стране — 23 %. Однако в 2025 г. по отношению к 2024 г. показатели темпов роста строительства жилья шли с отставанием. В течение 2024 года в Екатеринбурге объем строительства жилья составил более 4,8 млн кв. м жилых площадей — в 2023 году он составил около 3,8 млн кв. м., рис. 3.

Рис. 3. Ввод жилья в эксплуатацию, Екатеринбург, 2024–2025 гг. [4]

В Екатеринбурге было введено 1768,0 тыс.кв. м. жилья в 2024 г., из них 284,5 тыс. кв. м. относится к индивидуальной застройке. В 2025 г. произошло снижение ввода площадей многоквартирных жилых домов, 1363,4 кв.м. (на 8,1 % меньше, чем в 2024 г.). При этом также снизились темпы роста ввода объектов индивидуальной застройки — на 4,8 % (270,9 тыс.кв.м. в 2025 г. по отношению к 284,5 тыс.кв.м. в 2024 г.)

По данным социально-экономических итогов ввода жилья в Екатеринбурге по районам в 2024–2025 г. наибольшую активность застройщиками была проявлена в Академическом районе — 354,7 тыс. кв.м., рис. 4.

Рис. 4. Ввод жилья по районам в 2024–2025 гг. в Екатеринбурге [4]

Вторым районом, лидирующим по количеству введенного жилья стал Чкаловский район, в 2025 г. было введено 229,7 тыс.кв.м.

В 2024 г. Верх-Исетский район города был на первом месте по возведению жилья, в нем было введено в эксплуатацию 286,7 тыс. кв.м.

На втором месте в 2024 г. опять оказался Чкаловский район, в котором было введено 282,1 тыс.кв.м.

Распределение жилого фонда города Екатеринбурга по годам постройки позволяет определить основной объем вторичного рынка, который представлен домами, возведенными в 60-х, 70-х и начала 80-х, в период доперестроечной эпохи, когда в стране не осталось ресурсов на домостроение, таблица 2.

На долю трех десятилетий прошлого века приходится 58,2 % многоквартирных домов вторичного рынка г. Екатеринбурга.

Рынок вторичного жилья развивается в городе за счет увеличения «молодого вторичного жилья». К этому типу жилья относятся квартиры, возведенные не более 5-ти лет назад. Покупатели молодого вторичного жилья ценят комфорт, современность, инфраструктурные решения застройщиков и, безусловно, пониженной ценой в сравнении с новым жильем. Так, по данным за 2025 год в продажу попала каждая 5-ая квартира из этой категории.

Таблица 2

Жилой фонд города многоквартирных домов Екатеринбурга по годам постройки 2025 год [5]

Еще одним фактором, повышающим цену на вторичное жилье, является сдерживание собственниками продаж квартир и их использование под сдачу в аренду. Таким образом собственники квартир решают вопрос с рыночными ожиданиями, когда квартиру выгоднее сдавать, нежели продавать на пике спада. Данная ситуация может подогревать интерес к рынку вторичного жилья и повышать цены на него даже в условиях спада.

В целом в Екатеринбурге наблюдается ощутимый спад объема предложения на рынке вторичного жилья, рис. 5.

Рис. 5. Динамика предложений на рынке вторичного жилья города Екатеринбурга [6]

По мнению экспертов, на эту ситуацию оказывает влияние несколько причин [7].

1. Собственники превратили свои квартиры в актив, посредством сдачи жилья в аренду. В условиях высокой ипотечной ставки владельцы квартир подняли цены на квартиры в Екатеринбурге почти в 2 раза. Экономическая неопределённость заставила собственников пересмотреть отношение к жилью, сформировав выжидательную позицию с сохранением того, что имеет высокие риски (риск продать по одной цене, а покупать придётся по другой цене).
2. Вторая возможная причина, оказывающая влияние на вторичный рынок связывается с тем, что из-за роста цен на аренду большое количество жилого фонда сократилось и было выведено с рынка вторичного жилья. Предложение на рынке аренды увеличилось на 69 % в 2025 г. по отношению к 2024 году.
3. Многие собственники, по мнению экспертов, готовы продавать жилье только по максимальной цене с максимальной выгодой для себя, поэтому их стратегия занимает выжидательную позиции по отношению к рынку.
4. Альтернативные сделки также повлияли на рынок предложений вторичного жилья. Он формировался за счет того, что собственники продавали старые дома для приобретения жилья в новостройках с льготными программами. Это также способствовало сокращения общего количества предложения на рынке.
5. К макроэкономическим факторам, безусловно, в первую очередь относятся колебания ключевой ставки Центробанка. Именно через нее определяется доступность ипотеки для покупателей жилья. Маневренность продавцов нового жилья через снижение цен, рассрочку, участие в программах «семейных скидок на жилье» является конкурирующим фактором, замедляя спрос на вторичном рынке, где маневренность по ипотеке менее мобильна.

Уровень доходов населения — рост реальных располагаемых доходов населения является ключевым драйвером спроса на жилье.

По оценкам экспертов, уровень средней заработной платы в Екатеринбурге выше чем общероссийские показатели.

В таком случае, когда экономическая ситуация способствует увеличению доходов, это положительно сказывается на активности на рынке вторичного жилья. И наоборот, когда покупательская способность становится ниже, возникает опасность стагнации, ведущая к падению цен.

Таким образом характеристика рынка вторичного жилья Екатеринбурга в 2026 г. имеет тенденцию к повышенным требованием покупателей к качеству и состоянию жилья, возрастающим интересом к инфраструктуре высокого класса. На рынок значительное влияние оказывают макроэкономические показатели, демографические перестройки и конкуренция, исходящая от первичного рынка недвижимости. Гибкость подходов, грамотный маркетинг, понимание тенденций будут теми опорными точками, которые помогут следовать за наиболее востребованными объектами при проведении сделок.

Литература:

1. ЕР3.Аналитика URL: 28179870001REPFLE.pdf (дата обращения 29.05.2026)

2. «Объектив.рф»: анализ рынка. — URL: https://xn--90acimjv5a2d.xn--p1ai/ (дата обращения 02.06.2026)

3. Эксперт-Урал https://expert-ural.com/news/ekaterinburg-voshyol-v-top-3-gorodov-rossii-po-obemam-stroitelstva-zhilya.html?ysclid=mpqv4jz7j2746924272 (дата обращения 29.05.2026)

4. Официальный сайт Екатеринбурга Итоги социально-экономического развития Екатеринбурга — Cоциально-экономическое развитие — Экономика — Деловая жизнь — Официальный портал Екатеринбурга (дата обращения 29.05.2026)

5. Федеральный реестр МКД «Домофонд». — URL: https://домофонд.su/ (дата обращения 15.05.2026)

6. Сайт аналитики «Этажи». — URL: https://www.etagi.com/ (дата обращения 21.05.2026)

7. Пиунова Н. Съемное жилье оказалось в избытке // Коммерсантъ. Недвижимость. 20.04.2026, 13:31 URL: http:// Рынок аренды 2026: рост предложения снизил ставки в городах-миллионниках (дата обращения 23.05.2026).