The article examines the economic situation that has developed in the mortgage lending market in Russia in 2025 based on data from the analytical center DOM.RF..In the Russian Federation, the current programs of preferential mortgage lending are considered, as well as the market forecast for the coming years based on the report of the Bank of Russia and research from specialists of the Domclick portal. The analysis of mortgage lending development is supported by statistical data.

Keywords: mortgage lending, Domclick, Central Bank, key rate, inflation.

С момента повышения уровня ключевой ставки до 21 % ипотечные программы постоянно развивались, модернизировались в попытках помочь населению справиться с высокими ставками по ипотечным кредитам на фоне нестабильной экономической ситуации. 2025 год, по мнению автора, является переломным моментом, когда ключевая ставка имеет тенденцию к постоянному снижению, при этом рыночные ипотечные программы по-прежнему недоступны для населения, а государство совместно с застройщиками и кредитными организациями развивает новые программы (рисунок 1).

Рис. 1. Альтернативные механизмы продаж [2]

По сравнению с 2022 годом, когда все сделки по приобретению недвижимого имущества у застройщиков проходили через процедуру ипотечного кредитования, в 2025 году в связи с неподъемными ставками (за исключением льготного кредитования) были внедрены новые механизмы, такие как:

— сделка за наличные денежные средства (26 % сделок), поскольку при такой схеме приобретения застройщики нередко сильно снижают стоимость жилья;

— рассрочки (11 % сделок) — новая схема приобретения от застройщиков, где на срок до ввода объекта в эксплуатацию покупатель может вносить ежемесячно фиксированный платеж, установленный продавцом, а после получения ключей покупатель должен либо внести весь остаток суммы в качестве платежа, либо оформить ипотечное кредитование.

Таким образом, рассрочки позволяют отсрочить момент оформления ипотечного кредитования, пока экономическая ситуация не стабилизируется.

Наряду с рассмотренными выше новыми механизмами приобретения жилья продолжают действовать программы с государственной поддержкой: на сегодняшний день доступно 7 программ, реализуемых на рынке ипотечного жилищного кредитования (таблица 1).

Таблица 1

Перечень программ государственной поддержки, реализуемых на российском рынке ипотечного жилищного кредитования

Источник: составлено автором на основе данных с сайта Дом.РФ [5]

Таким образом, подход государства к поддержке ипотечного кредитования значительно эволюционировал, сместившись от универсальных мер к адресным и дифференцированным программам.

Если ранее акцент делался на общих субсидированных ставках, то к 2025 году реализуется семь целевых программ, каждая из которых ориентирована на конкретные категории граждан (многодетные семьи, IT-специалисты, жители Дальнего Востока и Арктики, военнослужащие и др.). Это позволяет более эффективно распределять ресурсы и поддерживать уязвимые группы населения в условиях высокой ключевой ставки.

Параллельно государство стимулирует развитие альтернативных механизмов приобретения жилья, таких как рассрочки от застройщиков, что помогает отсрочить оформление ипотеки до стабилизации экономической ситуации. Таким образом, подход стал более гибким, комбинирующим прямую финансовую поддержку с косвенными инструментами, облегчающими доступ к жилью.

Во многом дальнейшее развития ипотечное кредитование будет зависеть от особенностей макроэкономической ситуации, которая будет складываться в ближайшие годы в соответствии с одним из сценариев, рассчитанных Банком России в недавно обнародованным им программным документом — «Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики» [1]. Этот документ не просто описывает, а фактически задает рамки различных сценариев развития. Центральное место в нем занимает ключевая ставка, чья траектория напрямую повлияет на доступность и стоимость кредитов для бизнеса и населения, включая жизненно важные ипотечные займы.

Главное условие для снижения ключевой ставки Центральным банком — это устойчивое возвращение инфляции к целевому уровню в 4 % к 2026 году. В соответствии с этим, ЦБ прогнозирует, что средняя ключевая ставка в 2026 году будет находиться в диапазоне 13–15 %, а к 2027–2028 годам достигнет своего долгосрочного нейтрального значения в 7,5–8,5 %.

Поскольку ставки по ипотеке напрямую коррелируют с ключевой ставкой, реализация этих прогнозов означает, что мы можем увидеть постепенное, но уверенное удешевление ипотечных кредитов без государственной поддержки. В 2026 году ставки по рыночной ипотеке, вероятно, останутся на уровне 14–16 % годовых, несмотря на снижение, поскольку банки будут закладывать в них риски и инфляционные ожидания. Однако к 2027 году, когда инфляция стабилизируется на 4 % и ключевая ставка снизится до 7,5–8,5 %, рыночные ипотечные ставки могут приблизиться к 10–12 % годовых, что сделает их значительно более привлекательными для заемщиков.

ЦБ не ограничился одним основным прогнозом, а подготовил и другие варианты развития событий, чтобы показать, что может произойти с рынком в разных ситуациях [1].

Самый позитивный сценарий для тех, кто берет ипотеку и для рынка недвижимости, — это дезинфляционный. Если реализуется этот сценарий, то последствия будут лучше, чем в основном прогнозе. Вот что это значит для рынка недвижимости:

— Уже в 2026 году ставки по обычной ипотеке могут быть не 14–16 %, а скорее 12–14 %, а то и ниже по некоторым программам.

— К 2027 году ставки по рыночной ипотеке могут упасть ниже 10 %, до 9–11 % в год. Это сделает ее такой же выгодной, как и льготные программы, для многих покупателей.

Также был приведен проинфляционный сценарий, характеризующийся тем, что, если из-за санкций и нехватки предложений инфляция разгонится, ЦБ придется ужесточить денежно-кредитную политику. В итоге ставки будут высокими долгое время, экономика будет расти медленнее, а спрос на недвижимость упадет.

Есть еще и «глобальный кризис» — самый рискованный сценарий по версии Центробанка. Если цены на нефть резко упадут, а мир снова начнет разделяться, может начаться финансовый кризис. Тогда придется делать упор на контроль денежной политики для стабилизации экономической ситуации.

Таким образом, основными тенденциями на рынке ипотечного кредитования стали:

1. Появление новых механизмов приобретения жилья, таких как сделки за наличные средства и рассрочки от застройщиков, которые частично компенсируют недоступность рыночной ипотеки.
2. Корректировка подхода к государственным программам поддержки, выражающаяся в расширении и дифференциации целевых программ льготного кредитования для различных социальных и профессиональных групп.
3. Сохранение высокой зависимости рынка от основных макроэкономических показателей, прежде всего ключевой ставки и инфляции, что подтверждается сценарными прогнозами Банка России на период до 2028 года.

Для стабильного развития ипотечного рынка всем участникам — государствам, банкам, строителям и заемщикам — необходимо быстро адаптироваться к изменениям в экономике. Государству следует выйти из баланса между ветром и державой над растущим курсом, оперативно меняя условия программы в зависимости от ключевой ставки. Банкам важно улучшить управление рисками и предлагать продукты, социальные программы, а также другие варианты расчетов. Заемщикам необходимо тщательно планировать финансирование жилья, опираясь на долгосрочные прогнозы по поставкам и доступные инструменты. Устойчивость рынка ипотеки в будущем зависит от соглашений всех сторон и тщательного анализа экономических данных.

Литература:

1. Банк России. Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2026 год и период 2027 и 2028 годов // [Электронный ресурс] URL: https://www.cbr.ru/Content/Document/File/180751/on_2026(2027–2028).pdf
2. Аналитический центр ДОМ.РФ. Итоги I полугодия в жилищной сфере, июль 2025 // [Электронный ресурс] URL: https://adindex.ru/publication/analitics/search/336246/img/ДОМ_РФ_Итоги_H1'2025_в_жилищной_сфере_21_стр.pdf
3. Журнал Домклик. Как ИИ видит будущее ипотеки, декабрь 2025 // Домклик URL: https://blog.domclick.ru/ipoteka/post/kak-ii-vidit-budushee-ipoteki-gigachat-predskazal-chto-budet-s-rynkom-nedvizhimosti
4. Официальный сайт Минфина России. Государственная поддержка жилищного (ипотечного) кредитования // Минфин России URL: https://minfin.gov.ru/ru/perfomance/GovSupport/
5. Программы государственной поддержки // [Электронный ресурс] URL: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/programmy-gosudarstvennoj-podderzhki/