Целью работы является изучение рынка жилой недвижимости в г. Новосибирске и роли ипотеки для развития этого рынка, а также основных факторов, влияющих на ипотечное кредитование.
Факторы, влияющие на ипотечное кредитование и на весь рынок недвижимости, были изучены для объектов жилой недвижимости г. Новосибирска за период с 2024 г. по начало 2026 г. Данные для исследования взяты с информационных ресурсов realtymag.ru, novosibirsk.restate.ru, m2.ru. Были собраны и агрегированы данные по ценам на первичном и вторичном рынке недвижимости в г. Новосибирске.
В 2024–2026 гг. в г. Новосибирске в эксплуатацию ввели 1,5 млн кв. метров жилья. На первичном рынке представлено более 30 тыс. квартир. Средняя цена за 1 м 2 на рынке составляет 100–120 тыс. руб. В этой связи ипотека является важным инструментом, который дает возможность приобрести недвижимости.
На цены на рынке недвижимости и ставки ипотечных кредитов влияют различные факторы: изменения валютного курса, стоимости нефти, экономические факторы, ключевая ставка ЦБ РФ и др. По данным Объединенного кредитного бюро, только в период с 2024 г. по начало 2026 г. объем ипотеки, выданный банками, вырос в среднем на 30 %.
На рынке недвижимости наблюдается положительная динамика изменения цены. Прирост составляет 2 % — 3 % в месяц, среднегодовой прирост составляет 14 % — 17 % по различным группам недвижимости. Это приводит к увеличению основной суммы, которую приходится брать потребителям ипотечных кредитов.
На рынке недвижимости сформировались следующие тенденции. Период 2023–2025 гг. рынок недвижимости характеризовался следующим стоимость м 2 на первичном рынке стала расти и в текущий период времени превышает стоимость м 2 на вторичном рынке на 12 %.
Следующей группой факторов, влияющих на суммы ипотеки и возможных дополнительных условий при использовании ипотечных кредитов это зависимость от застройщиков, места расположения квартир, рыночной конъюнктуры и т.п [1]. Например, цены выросли от 10 % до 20 %, в зависимости от районов месторасположения объектов недвижимости, а также изменения курса доллара. На рисунке 1 показана динамика изменение стоимости недвижимости в г. Новосибирске.
Рис. 1. Изменение стоимости жилья на рынке недвижимости (руб. за м 2 ), курса доллара (руб.) (Источник данных: https://novosibirsk.restate.ru/)
Анализ тенденций на рынке недвижимости г. Новосибирска, показал стабильный рост цен за один 1 м2 жилья и рост цен стоимости квартир вне зависимости от количества комнат. Эта же тенденция пусть с немного меньшей скоростью была на конец 2025 г. Рост цен в 2026 г. продолжился, но медленнее. Все это влияет на ипотеку как в объемах кредитовании, так и в количестве выданных кредитов.
Рынок недвижимости г. Новосибирска характеризуется как динамично развивающийся. Участники рынка адекватно и своевременно реагируют на изменения законодательства в области недвижимости и строительного рынка.
К 2026 г. в г. Новосибирске спрос на рынке недвижимости выровнялся, первичный рост цен остановился, однако в масштабе трех лет рост цен на объекты на рынке недвижимости по некоторым объектам составил до 20 % — 30 %. Следовательно, возросли и суммы ипотечных кредитов.
Рис. 2. Изменение стоимости жилья на рынке недвижимости (руб. за м 2 ), на начало 2026 г. (Источник данных: https://novosibirsk.restate.ru/)
Анализ стоимости жилой недвижимости г. Новосибирска показывает, что произошли значительные колебания цен на рынке. Также произошли колебания процентных ставок по ипотечным кредитам на это повлияло изменение ключевой ставки ЦБ РФ. В настоящее время наблюдается тенденция к снижению ключевой ставки и коррекции ставок кредитования.
В 2026 г. в целом прогнозируется рост цен на недвижимость. Это связано с политикой центрального банка и поэтапного снижения ключевой ставки. Эксперты рынка недвижимости прогнозируют средний рост 4 % — 6 % на рынке жилой недвижимости к концу 2026 г. Может произойти некоторая коррекция за счет влияния внешних факторов, динамики изменения спроса и предложения объектов недвижимости различных категорий.
Еще одним фактором, влияющим на итоговую стоимость объектов недвижимости, квартир является общее, текущее состояние объекта и, следовательно, возрастает сумма ипотечного кредита. В этом случае необходимо провести правильную оценку объекта недвижимости. По мнению источника m2.ru, квартиры, находящиеся в одном районе и аналогичные по площади и планировке, могут отличатся по стоимости если в одной из них сделан качественный ремонт, правильно обслужены все коммуникации. По оценке информационных ресурсов, м 2 будет в среднем обойдется дороже на 68 тыс. руб. В результате подготовки объекта недвижимости к продаже рыночная стоимость объекта оценки может увеличиться в среднем на 20–25 %, что также скажется на сумме запрашиваемого ипотечного кредита. После проведения оценки и определения справедливой стоимости объекта недвижимости случае продажи, при одобрении покупателю ипотечного кредита собственник может полностью или частично возместить затраты на ремонт и монтаж систем безопасности, замены коммуникаций.
В заключении стоит привести некоторые мнения экспертов, которые сформировались относительно основных тенденций развития ипотечного кредитования, программ ипотеки и рынка недвижимости. На развитие ипотечного кредитования влияют государственные программы поддержки. Государство продолжает расширять льготные ипотечные программы для различных категорий граждан. Например, «Семейная ипотека» со ставкой от 6 % доступна для семей с детьми и продлена до 2030 года. «Сельская ипотека» с субсидированной ставкой 3 % также действует до 2030 года [2].
Также стоит отметить влияние на ипотечное кредитование негативных тенденций в экономике, которые сложились в последнее время. Специалисты указывают следующее для рынка ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). С наступлением кризисного периода ИЖК стало одной из основных движущих сил для российских граждан, которое помогло решить жилищные проблемы многих семей. Это случилось в том числе и за счет государственного субсидирования ИЖК — ежегодно их доля на рынке растет [3]. Также указываются следующие тенденции на рынке недвижимости. В условиях высокого уровня ставки рефинансирования ЦБ в краткосрочной перспективе ожидается снижение объемов ипотечного кредитования и замедление жилищного строительства в 2024–2025 годах [4]. Эти тенденции в целом сохранятся на перспективу 2026 г.
Литература:
1. Вдовин, С. А. Особенности процедуры оценки недвижимости при ипотечном кредитовании / С. А. Вдовин // Актуальные проблемы экономики и управления в строительстве: Материалы Национальной (всероссийской) научно-практической конференции, Санкт-Петербург, 06–07 апреля 2023 г. — Санкт-Петербург: Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, 2023. — С. 20.
2. Сойников, Д. О. Проблемы, связанные с ипотечным кредитованием. Перспективы развития ипотечного кредитования / Д. О. Сойников // Флагман науки. — 2025. — № 10(33). — С. 649–651.
3. Полякова, Е. Ю. Ипотечное жилищное кредитование в России как ключевой сегмент банковского кредитования / Е. Ю. Полякова, Е. О. Шепелева, Е. С. Неранова // Журнал прикладных исследований. — 2025. — № 11. — С. 41–51. — DOI 10.26118/9204.2025.19.28.007.
4. Бабаханова, А. Б. О влиянии ставки рефинансирования Центрального банка на ипотечное кредитование в РФ / А. Б. Бабаханова, Е. В. Стаценко // Инновационная парадигма экономических механизмов хозяйствования: Сборник научных трудов IX Международной научно-практической конференции, Симферополь, 15 мая 2024 г. — Симферополь: ООО «Издательство Типография «Ариал», 2024. — С. 89–92.
