Рынок аренды жилой недвижимости: перспективы развития на примере г. Орла



В статье рассматриваются ценообразующие факторы, особенности и перспективы развития, влияющие на рынок жилой арендной недвижимости Российской Федерации на примере г. Орла.

Ключевые слова: аренда, недвижимость, экономика, государственные программы.

Рынок недвижимости в Российской Федерации постоянно растет и развивается, затрагивая многие отрасли, в том числе макро- и микроэкономику, а также строительство, соответственно. Недвижимость занимает важное место в экономике страны, так как ее объекты выполняют ряд функций, являясь одновременно товаром, капиталом, средством производства, отдыха, и культурного досуга. Ежедневно меняется рынок жилой недвижимости, а именно стоимость жилья. Стоимость жилья меняется ежедневно и это влияет на многие факторы, сопровождающие эту отрасль.

Система общественных отношений невозможна без недвижимого имущества, с функционированием которого связна жизнь людей во всех сферах деятельности.

Аренда является неотъемлемой частью рынка жилой недвижимости. Она занимает значительную долю отрасли. Арендные отношения существует на рынке жилой недвижимости уже много лет, так как представляют собой выгодные условия для обеих сторон и обеспечивают удовлетворение потребности населения и использовании арендуемых объектов по своему назначению, что имеет важное значение для социально-экономического развития страны [1,2]. На рисунке 1 представлена доля рынка аренды жилой недвижимости на примере г. Орла.

Рис. 1. Доля рынка аренды жилой недвижимости, г. Орёл [3]

В последние годы наблюдается значительный рост цен на недвижимость, в том числе вторичное жилье, что сопровождается ростом спроса. Можно сказать, что эта отрасль вызывает ажиотаж как среди потребителей, так и среди застройщиков. На рисунке 2 представлены факторы изменения спроса на рынке жилой недвижимости [2].

Рис. 2. Факторы изменения спроса на рынке жилой недвижимости

И многие другие факторы привели к множеству изменений на рынке жилой недвижимости, что также изменил рынок аренды.

Однако, в связи с сложившейся экономической ситуацией не все граждане Российской Федерации могут купить за наличный расчет или приобрести в рамках ипотечного кредитования объект жилой недвижимости, в связи с этим, для данной категории граждан аренда является необходимостью. Также не все граждане, которые имеют возможность приобрести объект недвижимого имущества предпочитают проживание в собственном жилье с связи с спецификой работы, климатическими или иными факторами.

Таким образом, можно сделать вывод, что рынок аренды развит и содержит в себе достаточный объем представителей собственников, собственников (арендодатели) и арендаторов.

В структуре предложения на рынке аренды недвижимости Орла преобладают однокомнатные квартиры, что занимает 67 % рынка, двухкомнатные — 22 %, трехкомнатные составляют 7 %, многокомнатные (от 4 и более комнат) составляют 0 %, а студии всего 4 % от общего объема предложений.

На рисунке 3 представлено распределение доли рынка аренды жилой недвижимости на примере г. Орёл.

Рис. 3. Распределение доли рынка аренды жилой недвижимости, г. Орёл [3]

Ценовой диапазон на рынке жилой арендной недвижимости в Орле варьируется от 7 500 руб./мес. до 70 000 руб./мес. в зависимости от ценообразующих факторов, представленных далее в таблице 1.

Таблица 1

Ценообразующие факторы на рынке аренды жилой недвижимости

Ценообразующие факторы	Пример
Тип недвижимости	Квартира, комната, дом, апартаменты
Местоположение	Центр, периферия города
Техническое состояние здания	Отличное, хорошее, удовлетворительное, под снос
Техническое состояние объекта	Простая отделка, премиум
Количество комнат	Студия, 1, 2, 3, 4, 5 и более
Количество квадратных метров	-
Этаж и этажность	Частные дома, многоэтажки
Условия проживания	-

Средняя стоимость аренды жилой недвижимости (квартиры) по городу, на конец августа 2023 года, составила 13 143 руб., что на 4,47 % больше относительно июля 2023 года.

В течении года минимальная стоимость составляла 10 506 руб. в марте 2023 г., максимальная стоимость — 14 775 руб. в мае 2023 г. — рисунок 4 и 5.

Рис. 4. Динамика изменения средней стоимости за аренду квартир (1 год) [6]

Рис. 5. Динамика изменения средней стоимости за аренду квартир (3 года) [6]

Таким образом, рынок аренды недвижимости в Орле нестабилен, что подтверждают рисунки, представленные выше (средняя стоимость жилья варьировалась от 10 506 руб. до 14 775 руб.). Резкий рост и падение обуславливается повышением и понижением ставок по ипотечным кредитам, нестабильной политической и экономической обстановкой в стране, миграцией населения и другими факторами.

На текущий момент, ипотечный ежемесячный взнос стал проигрывать ежемесячному платежу по аренде в связи с последними изменениями в ставке по ипотеке в 2023 г., отменой ипотеки от застройщика с нулевыми ставками, наличие первоначального взноса в размере 15 %, платежеспособного спроса становится все меньше [6].

Рассмотрим перспективы развития рынка арендной жилой недвижимости Орла. В рамках данного этапа исследования проведен SWOT-анализ первичного и вторичного рынков арендной жилой недвижимости, результаты представлены на рисунках 6 и 7.

Рис. 6. SWOT-анализ первичного рынка арендной недвижимости

Рис. 7. SWOT-анализ вторичного рынка арендной недвижимости

Анализ существующих проблем рынка арендной жилой недвижимости показывает, что их можно разделить на две условные группы:

– слабые места, которые влияют на активность предложения;

– слабые места, влияющие на активность спроса на арендное жилье.

Таким образом, вышеперечисленные угрозы на рынке аренды жилой недвижимости требуют решения, а возможности — проработки. На основе проведенного анализа преимуществ и недостатков рынка арендной жилой недвижимости разработаны следующие предложения для повышения эффективности его развития:

– преждевременное оснащение территорий застройки инфраструктурой, сокращение сроков строительства, продолжительности инвестиционного цикла, улучшение качества строительства, снижение эксплуатационных затрат позволяют существенно ускорить развитие рынка первичной арендной недвижимости;

– развитие направления работы с корпоративными клиентами и новыми потребительскими секторами позволит арендодателям расширить рынки сбыта — квартиры можно будет сдавать в аренду вместо отелей, что также позволит развивать направление посуточной аренды объекта;

– своевременный косметический ремонт, озеленение территории и оснащение территории многоквартирного дома видеонаблюдением улучшит качество жизни как жильцов, так и арендодателей.

Литература:

1. Бердникова, В. Н. Экономика недвижимости: Учебник и практикум // В. Н. Бердникова. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 190 c. 3 Боровкова, В. А. Экономика недвижимости: Учебник и практикум // В. А. Боровкова, В. А. Боровкова, О. Е. Пирогова. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 417 c. (дата обращения: 01.09.2023).

2. Капашникова Н. Ю. Экономика недвижимости: учеб. Пособие / Н. Ю. Капашникова. — Архангельск: Изд-во САФУ, 2014–183 с. (дата обращения: 01.09.2023).

3. Авито — недвижимость в Орле [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://www.avito.ru/orel/kvartiry/sdam/na_dlitelnyy_srok-ASgBAgICAkSSA8gQ8AeQUg?cd=1&f=ASgBAgICA0SSA8gQ8AeQUsDBDbr9Nw&s=1 (дата обращения: 03.09.2023).

4. Обзор рынка многоквартирного жилищного строительства Российской Федерации: Ключевые показатели рынка, детальный анализ строительства в региональном разрезе и по стране в целом [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://дом.рф/analytics/ (дата обращения: 03.09.2023).

5. Ставка ипотечного кредитования [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://journal.tinkoff.ru/news/ipoteka-pozhestche/ (дата обращения: 03.09.2023).

6. Цены аренды квартир в Орле [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://orel.restate.ru/graph/ceny-arendy-kvartir/#form1 (дата обращения: 03.09.2023).