Анализ рынка жилой недвижимости Пензы



В статье представлен анализ рынка жилой недвижимости Пензы с классификацией данного рынка по различным критериям. Рассмотрены некоторые факторы, наиболее сильно влияющие на рынок. Актуальность исследования заключается в том, что только качественная аналитическая работа на рынке недвижимости позволяет принимать грамотные бизнес-решения в различных сферах — оценки, страховании, кредитовании, риелтерском бизнесе.

Ключевые слова: рынок недвижимости, жилищное строительство, рынок первичного и вторичного жилья

В условиях сохранения кризисных явлений особо остро пострадал рынок недвижимости, который, по мнению многих экспертов, является индикатором экономической ситуации в стране.

Активная фаза кризиса началась в середине 2014 года и развивается под воздействием 2 ключевых факторов. На фоне снижения реальных доходов населения («падает спрос»), за счет выводимых в реализацию новых проектов увеличивается число квартир в экспозиции («растет предложение»). В 2014–2016 гг. это приводило к снижению реальных цен сделок, появлению проблемных ЖК и застройщиков, близких к банкротству, увеличению просроченной задолженности у участников рынка. [1]

По итогам 2016 года аналитики отмечают снижение спроса на 20–25 % на недвижимость относительно прошлого года. Это снижение можно связать с уменьшением реальных доходов населения. По данным счётной палаты Российской Федерации уровень потребительский расходов за 2016 год сократился на 5,3 %, а Росстат зафиксировал 26 месяцев неуклонного падения уровня доходов населения. Так что особенностью 2016 года в сфере недвижимости стали спад продаж и уменьшение активности потенциальных покупателей.

Текущая осень по мнению многих аналитиков стала худшей за всю историю рынка, и это неудивительно: расплата за весенне-летнюю активность ввела в заблуждение не только застройщиков, но и некоторых риелторов. Застройщики поторопились скорректировать цены, некоторые отменили акции. А риелторы объявили о начале нового периода роста цен. [2]

Однако, сегодня количество предложений на рынке остается беспрецедентно большим, при этом платежеспособность на фоне падающей экономики, оставляет желать лучшего. Сокращение объемов строительства, повсеместное увеличение сроков сдачи жилых домов, информация, циркулирующая в процессе о критическом финансовом состоянии некоторых застройщиков, объемах их продаж, не прибавляет оптимизма покупателям.

Несмотря на это, рынок недвижимости сообщает о беспрецедентном росте на первичном рынке. Действительно в нашем регионе можно говорить о смещении акцентов: все чаще покупатели принимают решение в пользу новостроек. [3]

В ближайшей перспективе нас ждет неминуемое сокращение объемов вводного жилья, на это есть объективные причины.

Как известно баланс рынка определяется спросом и предложением, в связи с чем можно констатировать, что рынок находится в весьма неустойчивом положении, учитывая отложенный спрос, сокращая предложения как на вторичном, так и на первичном рынке, снижение процентной ставки ипотеки.

Можно предположить, что мы находимся на пороге перелома, изменения тренда произойдет в ближайшем будущем. Конечно, присутствует слишком много факторов, которые могут ускорить или замедлить этот процесс, в том числе и макроэкономические.

Но мы остаемся оптимистами и надеемся, что 2017 год нам принесет увеличение спроса, на фоне стабилизирующейся экономики.

Рынок недвижимости Пензы представлен большим количеством компаний с разными строительными объёмами. [4]

Рис. 1. Распределение новостроек г. Пензы по классу жилья в 2016 году

Проведённый анализ застройщиков по объёму текущего жилищного строительства в г. Пензе показал, что наибольшую долю рынка строящихся домов занимает компания «Территория жизни» (СКМ) — 9 домов, 18 % от общего количества строящихся домов. Так же компании ООО «Рисан» и ООО «Ревьера» строят по 5 домов, это по 10 процентов от общего числа. В целом в Пензе строится 50 домов.

Ниже приведён составленный календарный план сдачи новостроек согласно проектным декларациям.

Рис. 2. Календарный план сдачи домов

Как видно из календарного плана, наибольшее количество домов должно быть сдано в 1,2 и 4 кварталах этого года. Так же видно из графика, что иметься много домов с просроченным сроком сдачи.

Были проанализированы цены на новостройки. Ниже приведена таблица с ценами в зависимости от количества комнат.

Таблица 1

Средняя стоимость 1 кв. мжилья вновостройках, взависимости от количества комнат

Количество комнат	Средняя цена
однокомнатные квартиры	39480 руб/м²
двухкомнатные квартиры	37931 руб/м²
трёхкомнатные квартиры	39473 руб/м²
многокомнатные квартиры	41376 руб/м²

Если рассматривать возможные изменения на рынке недвижимости, то можно предположить, что в ближайшем бедующем цены на квартиры не будут сильно колебаться. Снижение ипотечных ставок несомненно положительно сказывается на рынке жилья, но не на столько как хотелось бы. Нет и роста реальных доходов населения, что как же могло бы оказать сильную помощь исследуемому сегменту рынка, но с другой стороны нет и особо явных причин для ухудшения положения. Застройщики просто стали больше строить жилья эконом и комфорт класса, так как сейчас данное жильё пользуется гораздо большим спросом. Если обратить внимание на количество строящихся домов, то можно заметить тенденцию к снижению числа новых проектов. Это несомненно усилит отложенный спрос, но с другой стороны это способствует поддержанию вторичного рынка. В целом, сложившийся ситуация, является отлично возможностью ля приобретения жилья. Для примера — сейчас двухкомнатная хрущевка стоит как однокомнатная год назад. Наверное, это более справедливая цена для покупателя и ипотечных переплат и процентов. Если говорить о рынке целом, на нем гораздо важнее активность и наличие сделок, чем уровень цен. Все, что будет, может или должно происходить на рынке жилья, должно быть направлено на сохранение количества сделок. Если в 2013 и 2014 году способствовал рыночной активности рост цен, то сейчас это снижение или как минимум не повышение среднерыночных цен. Рынок недвижимости переживает новый посткризисный этап становления. Качество предоставляемых услуг во всех сферах рынка недвижимости однозначно должно вырасти в связи с большой конкуренцией. Снижение ключевой ставки и более выгодные предложения по ипотечному кредитованию также будет способствовать увеличению покупательской активности, и развитию рынка первичной недвижимости. [6]

Литература:

1. Журнал «Новостройки Пензы». Электронный доступ: http://novostroyki-penza.ru.
2. Официальный сайт Пензгорстройзаказчик. Электронный доступ: http://pgsz.ru.
3. Федеральная сеть агентств недвижимости. Электронный доступ: http://www.expert-russia.ru
4. Анализ тенденций и закономерностей развития рынка жилой недвижимости в г. Пензе. Медведев К. М., Толстых Ю. О., Учинина Т. В. Современные проблемы науки и образования. 2013. № 6. С. 425.
5. Разработка вариантов эффективного управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе. Толстых Ю. О. автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук / Пензенский государственный университет архитектуры и строительства. Пенза, 2007.
6. Особенности переоценки кадастровой стоимости земельных участков в современных условиях. Герасимова А. А., Толстых Ю. О., Савина Е. А., Константинова Ю. Р. Современные проблемы науки и образования. 2014. № 2. С. 471.
7. Экономическое обоснование и управление проектом развития коммерческой недвижимости на примере проекта реконструкции первого этажа жилого дома. Толстых Ю. О., Милованова И. В. Известия Юго-Западного государственного университета. 2011. № 5–2 (38). С. 335a-340.
8. Особенности организации и развития деятельности по управлению жилым фондом. Смирнова Ю. О., Учинина Т. В. монография / Пенза, 2014.
9. Обзор и анализ современных методов управления сферой жилья и коммунальных услуг на пример Пензенской области. Смирнова Ю. О., Толстова Т. В., Захматова О. С., Логинова В. В. Аллея науки. 2016. № 4. С. 215–218.