В статье представлен анализ первичного рынка жилья г Пензы, основанный на проведении классификации данного рынка по различным критериям. Актуальность исследования заключается в том, что только качественная аналитическая работа на рынке недвижимости, позволяет принимать грамотные бизнес-решения в различных сферах — оценки, страховании, кредитовании, риэлтерском бизнесе.
Ключевые слова: рынок новостроек, жилищное строительство, прогноз развития, рынок первичного жилья
Анализ рынка недвижимости представляется в высшей степени сложным предметом, требующим от аналитика, помимо глубоких теоретических знаний экономики недвижимости, постоянной практики и творческого поиска в исследованиях, формирующих профессиональную интуицию
Цель статьи — провести анализ первичного рынка жилой недвижимости на примере г.Пензы и области и дать прогноз его развития.
Задачи исследования:
- Рассмотреть основные тенденции рынка первичной жилой недвижимости в России.
- Провести анализ застройщиков по объему текущего жилищного строительства в г.Пензе.
- Составить прогноз развития рынка жилой недвижимости в г.Пензе.
Рынок недвижимости начиная с конца 2014 и весь 2015 год был неоднозначным. Упал курс рубля и вырос покупательский спрос и резко увеличились ставки по ипотеке. Люди, которые планировали купить квартиры в 2015 году, в связи с возникшей ситуацией, поторопились и приобрели недвижимость в ноябре-декабре 2014 года или воспользовались выгодными предложениями банков и разместили денежные средства на вкладах. В связи с этими волнениями первый квартал 2015 года застыл в ожидании, а во втором и третьем квартале рынок начал восстанавливаться благодаря новым предложениям от банков и застройщиков.
В марте началось снижение ставок и это сильно повлияло на строящиеся жильё — ипотека с господдержкой была очень полезна в этот период. Девелоперы в течение года снижали цены и предлагали различные акции совместно с банками по ипотечным ставкам, чтобы сдвинуть с места стагнирующий рынок. Эти антикризисные меры принесли свои результаты.
Также следует учесть ряд факторов, таких как возросший уровень безработицы в стране, сокращение финансирования государственных жилищных программ, повышение банками ставок по вкладам привели к дисбалансу, который возник между соотношением продавцов и покупателей на рынке недвижимости. Большинство продавцов на вторичном рынке являлись и являются потенциальными покупателями на первичном рынке.
Новогодняя пора способствовала улучшению ситуации на рынке, и выгоду находили и покупатели, и продавцы. Благодаря тому, что продавцы начали снижать цену на свои квартиры, ситуация на рынке улучшилась по сравнению с весенне-летними месяцами. На это повлияли как застройщики, предлагая выгодные предложения и тем самым стимулируя продавцов, так и специалисты агентств недвижимости, которые смогли обосновать преимущество снижения цены в сегодняшнем рынке, чтобы не упустить выгодное предложение по встречному варианту. В декабре появились выгодные предложения от застройщиков и многие купили себе жильё в этот период. За прошедший период банки как самостоятельно, так и в партнерстве с застройщиками в 2015 году вывели на рынок очень интересные предложения.
По состоянию на май 2016 года в среднем на один строящийся в Пензенской области многоквартирный дом приходится 182 квартиры. Аналогичный показатель составляет по Приволжскому федеральному округу 122 квартиры/дом, по Российской Федерации — 153 квартиры/дом.
Совокупная проектная площадь жилых помещений в строящихся в регионе многоквартирных домах составляет 898 384 м2, общее количество квартир — 17 443 единиц. Площадь условной средней строящейся квартиры в регионе составляет 51,5 м2, что на 3,8 % ниже соответствующего показателя по Российской Федерации (53,56 м2) и на 5,1 % ниже этого показателя по Приволжскому федеральному округу (54,28 м2).
Совокупная проектная площадь жилых помещений возводимого в Пензенской области многоквартирного дома в среднем составляет 9 358 м2, что на 14,2 % выше аналогичного показателя по Российской Федерации (8 194 м2/дом), и на 41,3 % больше, чем в среднем по Приволжскому федеральному округу (6 625 м2/дом). Средняя этажность возводимых домов в регионе многоквартирных домов составляет 13,7 этажа, что выше соответствующих средних значений и по Приволжскому федеральному округу (9,1 этажа), и по Российской Федерации (9,9 этажа).
Рис. 1. Распределение новостроек по застройщикам г.Пензы
Проведенный анализ застройщиков по объему текущего жилищного строительства в г.Пензе показал, что наибольшее количество домов (рис.1) в 2016 году возводят компании ООО «СКМ Групп» (7 домов, 13 %), ООО «Пензгорстройзаказчик» (5 домов, 13 %), ООО «Рисан» (6 домов, 12 %), ОАО «Пензастрой» (3 дома, 6 %), ООО ПКФ «Термодом» (4 дома, 8 %). Как показано на рис. 2, в 2016 году на рынке преобладает застройка эконом (59 %) и комфорт (31 %) класса.
Рис. 2. Распределение новостроек г.Пензы по классу жилья в 2016 году
Составленный календарный план ввода новостроек в г.Пензе согласно проектным декларациям застройщиков показал, что пик ввода домов пришелся на 2 квартал 2016 года. Дальнейшие планы застройщиков по вводу жилья весьма осторожные.
Рис. 3. Календарный план ввода новостроек застройщиками г.Пензы
В целом, анализируя ввод жилья в г.Пензе за период с 2014 по 2016 годы, можно отметить, что количество строящихся домов выросло с 39 домов в 2014 году до 51 дома в 2016 году. Однако, согласно составленному календарному плану (рис. 3), ввод домов в эксплуатацию демонстрирует мало оптимистичную картину — 24 дома в 2016 году и всего лишь 10 домов в 2017–18 годах.
Что касается ценового диапазона новостроек, то их распределение по цене за 1 квадратный метр в 2016 году показано на рис.4. Как видно из графика, основной разброс цен находится в диапазоне от 40 до 50 тыс.руб./кв.м. По сравнению с предыдущими годами распределение домов по стоимости 1 кв. м в долевом соотношении осталось практически неизменно — лишь немного увеличилась доля домов со стоимостью 1-го кв. м до 40 000 рублей.
Рис. 4. Распределение новостроек г.Пензы по цене за 1 квадратный метр в 2016 году (количество домов и их доля)
Если рассматривать будущие тенденции рынка, то к концу 2016 года цена на недвижимость не должна сильно колебаться. Ипотека с государственной поддержкой способствует стабилизации рынка жилья в Пензе. Возрастает покупательская активность, что также способствует нормализации рынка. Отрицательный фактором является то, что мало домов, которые будут сдаваться в 2017 году. Это может вызвать дефицит предложения на рынке жилья, что отрицательно скажется на изменении цены. На рис.6 смоделирован вариант изменения стоимости 1 кв. м новостроек в г.Пензе до 2020 года в зависимости от одного из сценариев развития ситуации на рынке недвижимости — оптимистичный вариант с ростом цен на 10 % в год, средний вариант — 5 % в год и негативный вариант — 2 % в год.
Рис. 5. Прогноз изменения стоимости 1 кв. м новостроек в г.Пензе, тыс. руб.
Кроме того, в трёх вариантах был составлен прогноз ввода жилья с 2016 по 2020 год. Результат представлен на рис. 6.
Рис. 6. Прогноз изменения ввода жилья в Пензе, кв. м
Несмотря на относительно сдержанный и непессимистичный прогноз, надо понимать, что доходы граждан остаются ограниченными. Дно кризиса миновало, но роста доходов и уровня счастья пока нет. Рекомендовать тут можно воспринимать рынок таким, какой он есть, и приспосабливаться к теперь уже новой экономической ситуации.
Ситуации с уровнем цен, например, на вторичном рынке — тоже возможность. Для примера — сейчас двухкомнатная хрущевка стоит как однокомнатная год назад. Наверное, это более справедливая цена для покупателя и ипотечных переплат и процентов. Если говорить о рынке целом, на нем гораздо важнее активность и наличие сделок, чем уровень цен. Все, что будет, может или должно происходить на рынке жилья, должно быть направлено на сохранение количества сделок. Если в 2013 и 2014 году способствовал рыночной активности рост цен, то сейчас это снижение или как минимум не повышение среднерыночных цен.
Рынок недвижимости переживает новый посткризисный этап становления. Качество предоставляемых услуг во всех сферах рынка недвижимости однозначно должно вырасти в связи с большой конкуренцией. Слабые участники будут вынуждены покинуть рынок или изменить подход к осуществляемой деятельности. Снижение ключевой ставки и более выгодные предложения по ипотечному кредитованию также будет способствовать увеличению покупательской активности, и развитию рынка первичной недвижимости.
В качестве основных рекомендаций по стимулированию жилищного строительства можно выделить следующие мероприятия: необходимо опережающее обеспечение территорий застройки инженерной инфраструктурой; сокращение сроков строительства, продолжительности инвестиционного цикла, повышения качества строительства, уменьшения эксплуатационных расходов, энергоемкости и загрязнения окружающей среды; возрастание строительства монолитно-каркасных жилых многоэтажных зданий в сегменте эконом-класса; применение местных строительных материалов и инновационных технологий для снижения стоимости 1 кв. м. нового жилья.
Литература:
- Исследование существующего состояния жилой застройки г. Пензы и проблем ее обновления. Митрофанов С. А., Попова И. В., Чаплышкин А. В. //Современные проблемы науки и образования. 2015. № 1–1. С. 673.
- Анализ рынка жилой недвижимости г. Пензы в целях разработки предложений его развития. Попова И. В., Маркова Н. А., Чикина Е. В. //Современные проблемы науки и образования. 2014. № 3. С. 308.
- Журнал «Новостройки Пензы». Электронный доступ: http://novostroyki-penza.ru.
- Официальный сайт Пензгорстройзаказчик. Электронный доступ: http://pgsz.ru.
- Федеральная сеть агентств недвижимости. Электронный доступ: http://www.expert-russia.ru
