В настоящее время жилая недвижимость играет важную роль в развитии экономики России. При этом состояние отечественного рынка жилья оказывает существенное влияние на уровень жизни населения страны и ее регионов. На протяжении длительного времени одним из самых острых вопросов в социальной политике РФ остается проблема обеспечения граждан доступным жильем, отвечающим современным требованиям и существующим нормативам.
7 мая 2012 г. Президентом РФ подписан указ «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», который обязывает Правительство РФ обеспечить до 2018 года: снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентных пункта; увеличение количества выдаваемых ипотечных жилищных кредитов до 815 тыс. в год; создание для граждан РФ возможности улучшения жилищных условий не реже одного раза в 15 лет; снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20 % путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономного класса; и до 2020 года: предоставление доступного и комфортного жилья 60 % российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия» [1].
На сегодняшний день развитие рынка недвижимости, в том числе жилой зависит от принятия решений, основанных на его анализе.
На диаграмме 1 представлен ввод в действие общей площади жилых домов. В 2015 году по отношению к 2010 году ввод в действие общей площади жилых домов увеличился на 43,5 %, а по отношению к 2000 году на 176,6 %. Несмотря на общий рост объемов ввода жилья в РФ, недвижимость по-прежнему остается все менее доступной для широких слоев населения.
Рис. 1
В первую очередь это связано с достаточно высоким уровнем цен на жилую недвижимость в России и низким уровнем доходов значительной части населения страны. На рис. 2 представлена динамика средней стоимости одного кв.м. общей площади на первичном и вторичном рынке жилья и среднедушевые денежные доходы населения по России [2].
Рис. 2.
На рис. 3 представлены цены за 1 кв.м на первичном рынке жилья за 2011–2015 гг. по федеральным округам. В целом на первичном рынке жилья средние цены по ЦФО, СЗФО, ДФО и УФО (2015г.) были выше средних цен по России.
Рис. 3.
Уровень обеспеченности россиян жильем на сегодняшний день остается не достаточным по сравнению с развитыми странами — в среднем по России на одного человека приходится 23,7 кв. м. по данным Росстата за 2014 г. (рис. 4), что в 1,5 раза выше позднесоветского и примерно втрое ниже уровня жилищной обеспеченности США.
Рис. 4.
В то же время российское государство отличается достаточно узким набором используемых инструментов жилищной политики. Приоритетом до настоящего время являлось приобретения жилья в собственность гражданами и повышению доступности такого жилья с помощью ипотечных кредитов и различных форм субсидий, предоставляемых государством. В настоящее время приобретение жилья на рынке с помощью ипотечного кредитования доступно только 27 % семей. Планируемое на 2020 год целевое значение данного показателя для 60 % семей может быть достигнуто только при реализации благоприятного сценария развития (рост реальных доходов населения, снижение стоимости денег и уровня инфляции, улучшение условий ипотечного кредитования, расширения сектора строительства жилья эконом класса).
Как уже отмечалось ранее, одной из ключевых проблем при реализации программ обеспечения населения РФ жильем является его доступность по ценам. На формирование цен на рынке жилья оказывают влияние многие факторы, в первую очередь спрос и предложение, уровень заработной платы, курс доллара и др.
Учитывая современные тенденции развития информационного общества, масштабность развития информационных технологий и сети интернет в качестве wпоказателя спроса на рынке жилой недвижимости, нами использовался показатель: количество запросов в поисковой системе «Яндекс».
Таким образом, проводился анализ пользовательских запросов по ключевым словам «Купить квартиру» [3]. На рис. 5 представлено количество запросов в целом по РФ за последние 2 года. В связи с последними событиями в стране мы отследили динамику запросов. С марта 2014 наблюдается снижение спроса на жилую недвижимость. Самое низкое значение было в июне 2015 года (по сравнению с мартом 2014г. снизился на 43,7 %). Нестабильная ситуация в экономике вызвала резкие колебания на рынке жилой недвижимости.
Рис. 5.
Также были проанализированы запросы по федеральным округам. На рис. 6 видно, что лидирующее место по запросам на покупку жилой недвижимости занимает ЦФО, на втором месте находится ПФО, на последнем месте по числу запросов находится Крым.
Рис. 6.
В ходе исследования была проанализирована ситуация в Саратовской области. На рис. 7 представлена динамика запросов по Саратовской области. Аналогично ситуации по России, спрос с марта 2014 года снижался.
Рис. 7.
Таким образом, ситуация как в целом по России, так в частности по Саратовской области свидетельствует о росте цен и о снижении спроса и покупательной способности. Это связано в первую очередь с нестабильной экономической ситуацией в стране, с ростом цен, с ослаблением национальной валюты. Чтобы выйти на показатель 35 кв.м. на человека, России требуется увеличить объем жилищного фонда в 1,5 раза. А если принять во внимание необходимость замещения аварийного, ветхого, морально устаревшего и недостаточно благоустроенного жилья, то объем необходимого строительства должен составлять 70–80 % имеющегося жилищного фонда.
Решение такой задачи не может быть обеспечено до 2030 года в условиях недостаточного экономического роста в стране и связанных с ним ограничений доходов в экономике. В связи с чем возникает необходимость в выборе приоритетов. Накопленный дефицит восстановительных инвестиций в жилищной сфере определяет необходимость выделить в качестве такого приоритета — улучшение качества жилищного фонда и повышения уровня благоустройства имеющегося жилья, в том числе и замещения аварийного, ветхого и морально устаревшего.
Литература:
- Российская газета. Режим доступа: http://www.rg.ru/2012/05/09/zhilje-dok.html
- Федеральная служба государственной статистики. Режим доступа: http://www.gks.ru/
- Борисенок Николай Константинович автореферат диссертации на соискание ученой степени. Режим доступа: http://www.guu.ru/files/referate/borisenok_n.pdf
