Статья посвящена важной социально-экономической проблеме повышения доступности жилья для граждан России. Анализируются необходимые условия для повышения доступности жилья и качества жилищного обеспечения населения, в том числе с учетом исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Подчеркивается важность развития арендного жилищного фонда для решения жилищной проблемы в России.
Ключевые слова:доступность жилья, жилищное строительство, рынок недвижимости, жилищная проблема.
Доступность жилья была и остается актуальной проблемой для многих граждан Российской Федерации. По общемировым показателям Россия по-прежнему отстает как от развитых, так и от развивающихся стран. В Германии норма жилой площади на одного человека равна 56 кв. м, специалисты из стран СНГ устанавливают этот показатель на уровне 30 кв. м. Даже в густонаселенном Китае, лидере по численности населения в мире, этот показатель установился на отметке 25 кв. м. В России размер минимальной жилой площади на одного человека равен 12 кв. м. [1] В настоящее время в России активно продвигаются и проводятся программы по повышению доступности жилья, строится все больше и больше жилых домов — за 2014 год было введено в эксплуатацию 81 млн кв.м жилья, что на 14,9 % превышает аналогичный показатель в 2013 году. Однако, ни увеличение темпов строительства, ни новые программы по повышению доступности жилья, не могут помочь в полной мере решить проблему нехватки жилья в России [2].
Каковы же масштабы проблемы? По данным экспертов, около 3 млн. семей стоят в очереди на получение жилья, то есть они не имеют практически никакой собственной жилплощади. Среди них есть и семьи с детьми-инвалидами, многодетные семьи, семьи с нетрудоспособными пенсионерами и т. д. К тому же средний срок получения жилья через государственные программы составляет примерно 8 лет, в некоторых регионах этот показатель достигает 20 лет. К большому количеству семей, стоящих на очереди, стоит добавить тех, кто живет в аварийных домах или в экологически грязных районах, но по каким-то причинам не может подать заявление, чтобы встать в очередь [3].
Огромные цены на жилье связаны с целым рядом факторов. Это и обилие бюрократии в сфере строительства, и очень высокие ставки по кредитам, недостаток места, которое можно было бы застроить. Даже процессы оформления земли для застройки нуждаются в совершенствовании [4]. Все это требует от государства определенных действий и мер.
Рассматривая рост цен на недвижимость в России, следует акцентировать внимание на анализе факторов, определяющих уровень доступности жилья. Способ улучшить условия проживания, остаются изначально сложными, т. к. эти факторы связаны с демографической, социально-экономической характеристикой состояния населения, параметрами бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политикой в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального обслуживания [5].
Анализируя уровень доступности жилья, следует учитывать его возможность свободного приобретения для дальнейшего проживания. При покупке недвижимости возникает необходимость содержать и обслуживать данное жильё, неся соответствующие затраты, к которым относятся налоговые отчисления, текущий ремонт, различные виды страхования, оплата коммунальных услуг и некоторые другие. Плата за содержание жилья и коммунальные услуги в условиях роста тарифов являются дополнительной составляющей растущих обязательных платежей, влияющей на оценки потребителей относительно их потенциальных возможностей нести бремя растущих в динамике расходов.
Разработка и реализация различных государственных программ — один из наиболее эффективных способов решения проблемы. Недавно Правительством РФ утверждена программа «Жилье для российской семьи», основными целями которой, являются: поддержка категорий граждан, которые нуждаются в улучшении жилья; увеличение объемов строящегося жилья в России и повышение доступности жилья [6]. Из особенностей программы можно выделить несколько пунктов. Новые квартиры не должны превышать 80 % от рыночной цены в аналогичном районе, а цена на квадратный метр должна быть не больше 30 тыс. рублей. Конечным результатом строительства будет 25 млн м2 жилья экономкласса. По прогнозам Минэкономразвития программа «Жилье для российской семьи» может помочь почти полумиллиону семей улучшить свои жилищные условия.
Как было сказано ранее, цены на жилплощадь зависят и от процедур оформления земли под застройку. Этот процесс действительно всегда был очень долгим и «громоздким» в плане документального оформления [7]. Все это требует не только времени, но и денежных вложений. Несмотря на все имеющиеся проблемы, процедура приобретения земли для строительства часто подвергается усовершенствованиям. Регулярно вносятся изменения в Земельный кодекс, разрабатываются соответствующие законы — все это способствует тому, что порядок предоставления земли становится более быстрым, менее затратным, четкость процедуры увеличивается, а административные барьеры уменьшаются.
Следует отметить важность вопроса предоставления места под строительство. Фонд содействия развитию жилищного строительства, основанный в 2008 году, ежегодно вовлекает все новые и новые территории для их дальнейшего использования под застройку. Благодаря Фонду на подготовленных им землях до 2017 года будет построено около 25 тыс. кв м жилья в 74 регионах России.
Сформированный в России набор инструментов, позволяющих решить «квартирный вопрос» некоторым категориям населения включает в себя социальный найм, программы обеспечения жильем отдельных категорий граждан, жилищные субсидии и социальную ипотеку [8]. Спектр форм является достаточно обширным, однако в массовых масштабах ни одно из вышеперечисленных направлений не получило должного развития. Как считают эксперты, основные усилия государства должны быть направлены на увеличение предложения [9]. Что нужно сделать, чтобы максимально увеличить предложение на рынке жилищного строительства? Требуется плановое освоение новых территорий, причем с решением всех сопутствующих вопросов. К ним относятся: создание рабочих мест, возведение объектов социального и досугового назначения, прокладка дорог, создание коммунальной инфраструктуры и т. д. Все это направлено на повышение качества жилищного обеспечения и создает для человека комфортную среду обитания.
Плановое освоение территории является способом, требующим привлечения огромных инвестиций, в частности со стороны государства, а также необходима помощь институтов развития, например, использования государственно-частного партнерства [10]. Налоговые льготы, уменьшение рисков, поддержка в создании инфраструктуры — все это могут воплотить в жизнь вышеупомянутые институты, что определенно поможет в процедуре освоения земель.
Другой важной проблемой, связанной с доступностью жилья, является наличие колоссальной доли ветхого и аварийного жилищного фонда. По данным Фонда содействия развитию жилищного строительства, в 2014–2017 годах требуется провести переселение около 700 тыс. граждан, которые живут в аварийных домах площадью 10 млн кв м. Таким образом, в России остро стоит проблема модернизации жилых домов и коммунальной инфраструктуры.
Самым распространенным способом приобретения жилплощади остается ипотека. Несмотря на популярность у самых разных слоев населения, ипотека не является панацеей и тоже нуждается в изменениях. Ипотека в последние годы показывает тенденцию к снижению темпов роста, то есть показатели растут, но медленнее, чем раньше [11]. Это объясняется следующим: растет ставка по кредиту, усложняются условия его получения, возникают новые сложности, связанные с увеличивающейся инфляцией и т. д.
Таким образом, жилищный вопрос довольно остро стоит перед гражданами России. Государство пытается различными способами решить проблему почти во всех ее направлениях и сферах, однако острота этой важной социально-экономической проблемы сохраняется.
В заключение отметим, что для решения поставленных проблем необходимо в первую очередь сглаживание диспропорции уровня доходов и стоимости жилья. Более того, при современном состоянии экономики России становится ясно, что стране необходимы принципиально новые методы решения жилищной проблемы [12]. Возродить платежеспособный спрос населения может альтернатива приобретению жилья в кредит, которой должно стать доступное арендное жилье. На наш взгляд, именно арендные дома могут быть доступным жильем для широких категорий граждан, однако, для того чтобы арендный фонд стал системным решением острой социальной проблемы и его строительство сложилось в инвестиционные программы, а не единичные редкие коммерческие проекты, необходимо соблюдение следующих условий:
- инвесторы должны быть уверены в отсутствии резких колебаний на жилищном рынке, при этом органы власти субъектов РФ также могут гарантировать наполняемость арендного жилья и его финансовую устойчивость;
- проекты арендного жилья должны быть сопоставимы по инвестиционной привлекательности с проектами строительства бизнес-центров, развлекательных комплексов и других объектов;
- необходимо уточнение арендных категорий в системе рыночных отношений;
- требуется детальная проработка нормативно-правовой базы строительства и реконструкции объектов, используемых в качестве арендного жилья.
Литература:
1. Викторов С. К., Кремнев И. С., Ступка К. А. Формирование инновационной жилищной политики и эффективное управление рынком доступного жилья мегаполиса // Политика, государство и право. 2014. № 9. С. 69–74.
2. Корчагин А. П., Казейкин В. С. Новое направление жилищной политики в России — социальное арендное жилье // Политика, государство и право. 2014. № 9. С. 69–74.
3. Селютина Л. Г. Комплексные реконструктивно-строительные программы в жилищной сфере мегаполиса // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия «Экономика». — 2014. — № 1 (68). — С. 24–28.
4. Шингалин А. Г. Новые тенденции развития жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики // Современные научные исследования и инновации. 2014. № 8–2 (40). С. 27–31.
5. Селютина Л. Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях. СПб.: СПбГИЭУ, 2002. 234 с.
6. Чаленко А. В. Жилье для современной российской модой семьи как актуальная социальная проблема // Социосфера. 2015. № 2.
7. Селютина Л. Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. 2002. № 12. С. 25–33.
8. Селютина Л. Г., Булгакова К. О. Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ формирования доступного и комфортного жилья в Санкт-Петербурге // Теория и практика общественного развития. 2014. № 1. С. 374–376.
9. Романюк Г. Д. Развитие рынка жилой недвижимости в регионах России (на примере Санкт-Петербурга) // Современные технологии управления. 2014. № 6 (42). С. 56–60.
10. Плохутина А. Д. Развитие и реализация государственно-частного партнерства в России // Приволжский научный вестник. 2015. № 5 (45).
11. Кочеткова А. А. Новые возможности развития ипотечного кредитования в России // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. № 5 (45).
12. Бузырев В. В., Селютина Л. Г. Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях. СПб.: СПбГЭУ. 2013. 335 с.
