Экономико-статистический анализ рынка жилья



Наряду с проблемами здоровья и образования, в число наиболее значимых для россиян входит и жилищная. Не случайно проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России» занял достойное место среди национальных проектов. По вниманию, которое уделяется ему со стороны СМИ и широкой общественности, он занимает лидирующее место.

Актуальность темы исследования обоснована тем, что жилищная проблема — действительно исключительно сложная, острая и дорогостоящая с точки зрения ее решения. Огромная доля неблагоустроенного жилого фонда, с которым Россия вступила в 21 век, еще долго будет оказывать влияние на общую ситуацию в жилищной сфере. Низкая обеспеченность россиян жилыми метрами, большая доля населения, вообще не имеющая отдельного жилья, — это одна из главных задач, которую российскому обществу предстоит решить.

Цель исследования— изучение экономических и социально-демографических факторов, определяющих развитие рынка жилья на региональном уровне.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. раскрыть понятие «рынок недвижимости», его особенности;
2. сформировать и обосновать систему показателей, определяющих развитие рынка недвижимости;
3. проанализировать динамику и структуру основных показателей;
4. изучить социально-демографические детерминанты поведения потребителей на рынке недвижимости в разрезе субъектов РФ.

Объект исследования— рынок недвижимости РФ.

Предмет исследования— тенденции изменения показателей, характеризующих рынок недвижимости.

Информационной базой исследования явились официальные данные Федеральной службы государственной статистики России, разработки ведущих отечественных и зарубежных исследователей по изучаемой тематике, интернет источники. В работе использованы данные Федеральной службы государственной статистики. Расчеты проводились в пакете обработки статистических данных Stata и Excel.

Недвижимость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие объекты недвижимости.

Дальнейшее развитие рынка недвижимости в России имеет решающее значение для улучшения общей экономической конъюнктуры в стране. Собственность на недвижимость — первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей; то, что удовлетворяет разнообразные личные потребности людей (физиологические, духовные, в безопасности, в уважении, престиже) с одной стороны, с другой стороны — приносит доход собственнику. В связи с этим население, независимо от материального и социального положения, стремится заработать средства для улучшения жилищных условий и делает это всеми доступными способами, ориентируясь на более высокий уровень доходов, более эффективные формы занятости. Как следствие, повышается уровень деловой активности в стране, и появляются предпосылки, обеспечивающие финансовое оздоровление экономики, создающие основы экономического роста. Кроме того, в процессе развития рынка недвижимости активизируются факторы, способствующие снижению инфляции, росту реальных инвестиций и увеличению сбережений (как формы отложенного спроса ввиду высокой капиталоемкости объектов недвижимости).

Рынок недвижимости можно определить как систему экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения в определенном “месте” осуществляется передача прав собственности и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования.

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей.

1. Локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды.
2. Относительно небольшое объем рынка по сравнению с рынками товаров и услуг.
3. Владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки.
4. Сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права).

Характеризуя современное состояние российского рынка недвижимости, следует отметить, что он вступил во второй этап своего развития — этап подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т. д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например, от сдачи объектов недвижимости в аренду.

Развитие рынка недвижимости сдерживается многими факторами: несовершенством российского законодательства, политической и экономической нестабильностью, низким средним уровнем доходов населения, отсутствием квалифицированных специалистов — участников рынка недвижимости. Анализ рынка аренды жилья имеет большое практическое значение. Для успешной реализации программ обеспеченности населения жильем необходимо провести статистический анализ сложившейся ситуации, который позволит выявить основные причины и последствия, проанализировать и спрогнозировать поведение потребителей на данном рынке.

Показатели, использующиеся для анализа рынка жилья и жилищных условий:

1) жилой фонд, включающий в себя следующие показатели: общую площадь жилого фонда, жилую площадь, число квартир, распределение жилого фонда по возрасту и степени износа, уровень благоустройства жилого фонда, распределение жилого фонда по степени комфортности, средний размер построенных квартир, количество квартир

2) обеспеченность населения жилой площадью, включающий в себя: уровень обеспеченности, а также распределение домашних хозяйств с разным числом членов, числом детей и пр.

3) жилищно-коммунальные услуги, состоящие из: доли расходов на оплату ЖКУ, уровень возмещения населения затрат на ЖКУ, тарифы на ЖКУ, доли расходов на оплату ЖКУ, субсидии и льготы на оплату ЖКУ

Одним из показателей качества жилища является обеспеченность населения жилой площадью, он находится по следующей формуле:

Уровень обеспеченности жильем = общая площадь наличного жилищного фонда/ среднегодовая численность постоянного населения.

Таблица 1

	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014
Жилищный фонд, млн. кв.м.	2955	3002	3060	3116	3177	3231	3288	3349	3359	3473
Среднегодовая численность населения, млн. чел.	143,8	143,2	142,8	142,8	142,7	142,9	142,9	143	143,3	143,7
Уровень обеспеченности жильем	20,5	21,0	21,4	21,8	22,3	22,6	23,0	23,4	23,4	24,2

В настоящее время фактическая обеспеченность жителей Российской Федерации значительно меньше, чем в большинстве развитых стран. Так, в большинстве индустриальных стран минимальный уровень обеспеченности жильем составляет 40–50 кв. м общей площади на одного жителя, а в среднем по Российской Федерации — 24,2 кв. м (2014 г.).

Минимальные международные стандарты предусматривают наличие у каждого члена домохозяйства отдельной комнаты наряду с общей комнатой для совместного пребывания его членов (или двух комнат — для большого домохозяйства). Размер общей площади на одного проживающего должен составлять не менее 30 кв. м.

Специальные нормативы, используемые в Российской Федерации для разработки программ по обеспечению населения жильем, также значительно ниже упомянутых международных стандартов. Так, федеральный стандарт социальной нормы площади жилья на одного члена семьи из трех и более человек составляет 18 кв. м общей площади, на семью из двух человек — 42 кв. м, на одиноко проживающего человека — 33 кв. м.

Для изучения ценовых вопросов на рынке первичного жилья, был проведен средних цен по субъектам Российской Федерации.

Таблица 2

СРЕДНИЕ ЦЕНЫ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
	на конец года; руб. за один квадратный метр общей площади
	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014
Российская Федерация	25 394	36 221	47 482	52 504	47 715	48 144	43 686	48 163	50 208	51 714
Центральный федеральный округ	34 773	47 821	62 189	70 075	62 287	63 592	53 088	56 333	59 697	58 361
г. Москва	58 398	88 590	113 501	127 246	131 218	144 342	129 524	129 966	151 517	174 538
Северо-Западный федеральный округ	24 442	37 457	58 360	64 642	66 496	55 199	52 096	59 947	65 600	68 647
г. Санкт-Петербург	31 343	45 460	80 251	88 729	90 162	78 243	78 851	88 238	95 287	96 683
Южный федеральный округ	17 721	23 072	32 221	41 053	37 214	39 269	37 827	40 721	40 715	42 182
Приволжский федеральный округ	17 852	28 964	36 449	40 063	35 922	36 642	35 676	41 295	43 094	45 764
Уральский федеральный округ	23 410	35 385	43 691	41 982	39 028	43 556	41 509	46 685	50 091	54 541
Сибирский федеральный округ	21 210	25 952	36 634	38 781	35 005	35 790	39 735	42 964	44 689	47 450
Дальневосточный федеральный округ	26 356	31 460	36 511	44 995	48 726	48 028	44 906	54 654	58 950	62 140

Изучим динамику средних цен на первичном рынке жилья в целом по Российской Федерации, по Москве, Санкт-Петербургу и по Южному федеральному округу.

В целом по РФ наблюдается рост средней цены на рынке жилья. Абсолютный прирост цены на конец 2014 г. по сравнению с концом 2005 г. составил 26 320 руб. (или 203,7 %).

Самый резкий рост цены зафиксирован в 2006 году, тогда средняя стоимость 1 квадратного метра по сравнению с 2005 г. на 10 827 руб.

В 2009 году по сравнению с 2008 годом стоимость квадратного метра уменьшилась на 4 789 руб. Это можно связать с мировым финансовым кризисом, наступившим в сентябре 2008-го. Московский рынок недвижимости фактически замер в IV квартале года. Девелоперы столкнулись с трудностями финансирования, прекратилась выдача ипотечных кредитов, покупатели заняли выжидательную позицию в надежде на сокращение цен. При этом в большинстве своем застройщики не спешили еще сокращать цены.

Стоимость 1 квадратного метра жилья в Москве в 3,4 раза превышает среднюю цену по РФ. За изучаемый период времени, был только один год, когда средняя цена снизилась (в 2011 году по сравнению с 2010 годом на 14 818 руб. или на 10,27 %.) В 2014 году по сравнению с 2013 годом, несмотря на начавшийся валютный кризис, средняя цена 1 квадратного метра жилья увеличилась на 23 021 руб. или на 15,19 %.

Санкт-Петербург занимает второе место по наибольшей цене за 1 квадратный метр в РФ. Однако, средняя цена растет значительно медленнее, чем в Москве. Например, в 2014 году по сравнению с 2013 годом она увеличилась всего на 1,47 %.

Самые дешевые цены представлены на первичном рынке жилья Южного федерального округа. Средняя цена за изучаемый период составила 35 200 руб. за 1 квадратный метр, что на 9 924 руб. меньше, чем в среднем по РФ.

Уровень благоустройства жилищного фонда значительно варьируется по экономическим районам и в еще большей степени по городским и сельским поселениям.

Можно заметить, что благоустройство городского жилищного фонда намного выше, чем сельского. Почти 90 % всего городского фонда оборудовано водопроводом, водоотведением, отоплением и ваннами. При этом всего 23–26 % общей площади городского жилищного фонда оборудовано напольными электроплитами.

Что же касается сельского жилищного фонда, то около 75 % общей площадь оборудовано газом, 3–6 % — напольными электроплитами. Около половины площади обладают водопроводами и отоплением. Горячее водоснабжение присутствует только у 30 % сельского жилищного фонда.

Таблица 3

Год	Удельный вес общей площади, оборудованной
	Водопpоводом	Водоотведением (канализацией)	Отоплением	ваннами (душем)	газом (сетевым, сжиженным)	гоpячим водоснабжением	напольными электpоплитами
Городской жилищный фонд
2005	88	86	91	81	68	79	23
2006	88	86	91	81	68	79	23
2007	88	86	91	81	68	79	24
2008	89	87	91	81	67	80	24
2009	89	87	92	81	67	80	24
2010	89	87	92	81	67	80	25
2011	90	88	92	81	67	80	25
2012	90	88	92	81	66	80	26
2013	90	88	92	82	65	81	26
2014	86	84	88	78	62	77	25
Сельский жилищный фонд
2005	43	34	52	26	75	22	3
2006	44	34	54	26	75	22	3
2007	45	35	55	27	75	23	3
2008	46	37	57	27	74	24	3
2009	47	38	59	28	74	25	3
2010	48	39	60	29	75	25	4
2011	49	39	61	29	74	26	4
2012	49	40	61	29	74	27	4
2013	52	41	64	31	73	28	5
2014	54	43	65	33	73	30	6

Потребители на рынке жилья представляют собой крайне сложный объект исследования. Во-первых, приобретение жилья является одной из самых крупных и редких покупок в жизни семьи. Во-вторых, процессы выбора и приобретения жилья включают длительный период планирования, вплоть до выстраивания стратегии на протяжении всего жизненного цикла семьи. В-третьих, приобретение жилья предполагает высокую степень вовлеченности потребителей в процесс принятия решения. Кроме того, потребителем на данном рынке выступает не отдельно взятый человек, а семья.

Для изучения поведения потребителей на рынке недвижимости используются следующие количественные показатели:

1. Характеристики уровня дохода. Анализ опыта исследований в рассматриваемой области, проведенный в теоретической части работы, обуславливает необходимость включения характеристик уровня дохода семьи в анализ.
2. Характеристики жилья. При анализе жилищных предпочтений семей рассматривалось несколько показателей. В частности, определенное значение имеют тип и особенности владения жильем, качество жилищного фонда в собственности, доступ к услугам ЖКХ. Кроме того, в анализ были включены показатели общей и жилой площади жилья, а также число комнат.
3. Характеристики семьи. Данный показатель может быть сконструирован из следующих переменных: состав семьи, наличие детей и возраст младшего ребенка и т. д. На региональном уровне имеют значение плотность населения, показатели брачности и разводимости.

В соответствии с данной классификацией в работе использованы следующие статистические показатели по субъектам РФ по состоянию на 2013 год (табл.4):

Таблица 1

Система исследуемых социально-демографических показателей

Характеристика доходов	а1	Размер среднедушевых доходов, руб.
Характеристика жилья	b1 b2 b3 b4 b5 b6 b7	Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, кв.м. на чел. Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда, % Удельный вес населения, неудовлетворенного жилищными условиями, % Удельный вес населения, планирующего улучшить жилищные условия, % Удельный вес общей площади, оборудованной водоотведением (канализацией) Удельный вес общей площади, оборудованной отоплением Протяженность дорог с усовершенствованным дорожным покрытием, в % от общей протяженности дорог
Характеристика семьи	с1 с2 с3 с4 с5 с6 с7	Коэффициент естественного прироста, ‰ Коэффициент механического прироста, ‰ Коэффициент брачности, ‰ Коэффициент разводимости, ‰ Средний размер частного домохозяйства, чел. Удельный вес экономически активного населения, % Плотность населения, чел. на кв. км.

Хотя показатели b1,..., b7 и с1,..., с7 позволяют дать комплексную оценкусостояния жилищного фонда в регионе и демографических особенностей потребителей на рынке жилья, использование всех показателей в отдельности затруднено. Возникает необходимость снижения размерности признакового пространства и формирования агрегированных индикаторов жилья и семьи.

Одним из наиболее эффективных способов снижения размерности признакового пространства является факторный анализ. С вычислительной точки зрения, он более предпочтителен, чем вычисление многомерных средних величин, поскольку первый фактор будет содержать в себе максимальную долю изменчивости рассматриваемых признаков. Иными словами, происходит максимизация информации об изучаемом явлении, а не усреднение значений.

Поскольку наша задача — формирования интегральных показателей, нас будут интересовать только первые факторы, содержащие наибольшую долю изменчивости исходных признаков. Выявлено, что наилучшему в терминах собственных объясненной дисперсии выделению факторов соответствует итеративный факторный анализ. Факторные нагрузки составили:

, фактор объясняет 46.22 % изменчивости b1,..., b7.

, фактор объясняет 49.96 % изменчивости с1,..., с7.

В f1 наибольший вес имеют показатели благоустройства жилых помещений (наличие отопления и канализации) и состояние транспортной инфраструктуры. Будем характеризовать f1 как качество жилищного фонда.

В f2 с отрицательным весом включается размер домохозяйства и коэффициент естественного прироста, наибольший и одновременно положительный вес у количества браков и разводов на 1000 человек населения. Таким образом, в регионах с высоким значением f2 регистрируется большое количество браков и разводов на фоне невысокого уровня рождаемости и небольшого числа детей в семье. Население такого региона можно охарактеризовать как недостаточно ответственно относящееся к институту семьи. Можно предположить, что подобное отношение к институту семьи накладывает отпечаток на модели поведения при покупке/продаже жилья (например, жилье будет приобретаться в большей степени в качестве инвестирования).

Следующий шаг — выявление потенциальных региональных особенностей, которые необходимо учесть при моделировании поведения потребителей на рынке жилья. С этой целью использован кластерный анализ субъектов РФ на основе индикаторов доходов (а1), жилья (f1) и семьи (f2). Согласно методике, наилучшее разделение предполагает использование иерархического кластерного анализа, метод Ворда, метрика Евклидовая, число кластеров равно 7. В таком случае достигается минимум псевдо T-статистики равный 7.20. Центроиды кластеров в табл. 5.

Таблица 5

Центроиды кластеров

Заметим, что регионы 1 кластера характеризуются наибольшими доходами населения, наилучшим состоянием жилищного фонда в собственности граждан и самой низкой социальной ответственностью по отношению к институту семьи. Регионы 5 кластера характеризуются самыми низкими доходами и состоянием жилищного фонда, но в этих регионах наиболее сильные традиционные семейные ценности.

В 1 кластер попали г. Москва, Ямало-Ненецкий АО и Чукотсткий АО.

В 2 кластер попали Ханты-Мансийский АО, Камчатский край, Тюменскиая, Магаданская и Сахалинская области.

В 3 кластер попали г. Санкт-Петербург, республики Саха (Якутия) и Коми, Мурманская, Московская и Свердловская области и Хабаровский край.

В 4 кластер попали Белгоpодская область, Калужская область, Аpхангельская область, Кpаснодаpский кpай, Республика Башкоpтостан, Республика Татаpстан, Пеpмский край, Нижегоpодская область, Самаpская область, Красноярский край, Пpимоpский кpай, Амуpская область.

В 5 кластер попали 28 регионов, в основном относящиеся к ЦФО и СФО.

В 6 кластер попали Владимиpская область, Ивановская область, Костpомская область, Оpловская область, Псковская область, Республика Адыгея, Волгогpадская область, Республика Севеpная Осетия, Чеченская Республика, Удмуpтская Республика, Киpовская область, Оренбургская область, Пензенская область, Ульяновская область, Куpганская область, Республика Хакасия.

В 7 кластер попали Республика Калмыкия, Республика Ингушетия, Кабаpдино-Балкаpская Республика, Каpачаево-Чеpкесская Республика, Республика Маpий Эл, Республика Моpдовия, Чувашская Республика, Саpатовская область, Республика Алтай, Республика Тыва, Алтайский кpай.

Выделение однородных групп может быть достаточно важным этапом построения эконометрических моделей зависимости поведения потребителей на рынке жилья от экономической конъюнктуры как внешней, так и внутренней. В этом смысле данная работа представляет лишь один из этапов более глобального научного проекта по моделированию поведения людей в вопросах, связанных с недвижимостью.

В рамках работы было рассмотрено экономическое содержание понятий «недвижимость», «рынок недвижимости» и «потребительские предпочтения на рынке недвижимости». Проанализирована динамика средних цен на первичном рынке жилья. Проведен подробный экономический анализ характеристик, выступающих как детерминанты поведения потребителей.

На основе проведенного экономического анализа сформирована система статистических показателей, характеризующих 3 аспекта населения: доход, состояние жилищного фонда и характеристики семьи. Методами факторного анализа проведено построение интегрированных индикаторов.

Наконец, на основе результатов факторного анализа построена многомерная классификация регионов по уровню доходов, состоянию жилья и отношению к институту семьи. С помощью кластерного анализа удалось выделить однородные группы регионов и проранжировать группы от самой «благоприятной» (кластер 1) до самой «неблагоприятной» (кластер 7).

Литература:

1. Я. В. Паттури. Экономика недвижимости: Учебное пособие. — НовГУ им. Ярослава Мудрого. — Великий Новгород, 2002.
2. Приказ Росстата от 03.08.2011 N 344 (ред. от 27.07.2012) «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за ценами и финансами»