Проблемы законодательного обеспечения правоотношений по договору участия в долевом строительстве



Встатье рассматриваются проблемы, связанные с законодательным обеспечением правоотношений по договору участия в долевом строительстве, рассмотрены актуальные вопросы правового регулирования данных правоотношений в современный период, проведен анализ действующего законодательства, регулирующего правоотношения по договору участия в долевом строительстве, выявлены проблемы в данной сфере и предложены пути их решения.

Ключевые слова: договор долевого участия, правоотношения по договору участия в долевом строительстве, участник долевого строительства, застройщик, обманутые дольщики.

Проблемы, касающиеся сферы долевого строительства, продолжают оставаться актуальными. Сегодня вопросы законодательного обеспечения отношений по договору участия в долевом строительстве продолжают вызывать многочисленные дискуссии, как среди исследователей, так и среди практических работников. Многие из них отмечают, что в настоящее время правовые нормы, регулирующие отношения по договору участия в долевом строительстве не являются достаточно эффективными, что порождает целый ряд проблем в их правовом применении [2, С.14].

К сожалению, с каждым днем ситуация в сфере долевого строительства становится все более напряженной. Еще до разгара пандемии, каждый пятый застройщик в России находился на грани банкротства, а каждый третий работал на грани рентабельности. А сегодня, в период эпидемии, положение в данной сфере стало гораздо сложнее: в непростой экономической ситуации оказались обе стороны по договору участия в долевом строительстве — пострадали как застройщики, так и простые граждане, и, к сожалению, по прогнозам специалистов, количество пострадавших будет еще больше.

Как показывается практика, заключенные даже с самыми надежными застройщиками договоры долевого участия зачастую содержат в себе целый ряд сомнительных условий, ограничивающих участников долевого строительства в их правах. Судебные споры по делам обманутых дольщиков являются одними из самых многочисленных [3].

Для того чтобы решить существующие проблемы законодательного обеспечения отношений по договору участия в долевом строительстве государство принимает определенные меры. Так, например, в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» с 1 июля 2019 года были внесены изменения, согласно которым теперь действует схема продажи по эскроу-счетам [1]. В действующее законодательство это введено для того, чтобы исключить ситуации, когда дольщики теряют свои деньги, выданные застройщику под будущую квартиру. Теперь все новостройки должны продаваться по этой безопасной для участников долевого строительства схеме.

В законодательное обеспечение отношений по договору участия в долевом строительстве внесен также ряд других изменений. Однако, несмотря на принимаемые государством меры по защите прав дольщиков, они все еще продолжают сталкиваться с проблемами. Так, множество новостроек, строительство которых было начато до вступления закона в силу, пока еще продается застройщиками по-старому. Кроме того, некоторые недобросовестные застройщики, используя «дыры» в действующем законодательстве придумали определенные схемы, которые позволяют им пользоваться деньгами дольщика до введения дома в эксплуатацию.

Таким образом, в настоящее время, несмотря на подробное закрепление в гражданском законодательстве отношений по договору участия в долевом строительстве и на принимаемые государством меры по защите дольщиков, при реализации данных норм и мер все еще имеется ряд актуальных проблем.

Первая проблема в правовом регулировании отношений по договору участия в долевом строительстве, заключается в отсутствии эффективных норм, касающихся регламентации сроков исполнения обязательств застройщиком по договору участия в долевом строительстве. Практика показывает, что многими застройщиками сроки все время откладываются. Повсеместно дольщиками заявляется о срыве застройщиком установленных в договоре сроков строительства.

Вторая проблема заключается в том, сфера долевого строительства лишена эффективно работающего механизма контроля исполнения своих обязательств застройщиком, как стороной в договоре долевого участия. Правовое регулирование не гарантирует в полной мере гражданам, как участникам долевого строительства, соблюдение их прав.

Третья проблема состоит в том, что в настоящее время квартиры продают, но сдать дома не могут из-за множества нарушений. По мнению многих экспертов, качество материалов и отделки квартир и иных объектов недвижимости в настоящее время не отвечает требованиям безопасности, что является грубейшим нарушением законных прав дольщиков по договору участия в долевом строительстве. Практика показывает, что решить данную проблему без помощи государства у дольщиков практически нет шансов. К сожалению, в действующем законодательстве отсутствует эффективно работающий механизм регламентация контроля качества передаваемого застройщиком жилья. Поэтому многие обманутые дольщики в настоящее время безуспешно пытаются добиться справедливости в данном вопросе.

Четвертая проблема состоит в отсутствии действенного правового регулирования и чёткой правовой регламентации обязанностей и ответственности застройщика, как стороны по договору участия в долевом строительстве. Пока, к сожалению, в связи с тем, что сегодня отсутствует эффективное правовое закрепление норм о долевом строительстве, государство не может обеспечить дольщику безопасность при покупке квартиры в новостройке. Также отсутствует четкий порядок правового применения норм, регулирующий отношения по договору участия в долевом строительстве.

Пятой проблемой в перечне проблем законодательного обеспечения правоотношений по договору участия в долевом строительстве, является то, что многие недобросовестные застройщики, вместо заключения договора участия в долевом строительстве, вступают с дольщиками в правоотношения через заключение предварительных договоров или через приобретение ценных бумаг. Это ведет к тому, что дольщики впоследствии не могут отстаивать свои законные права. И это еще не все проблемы, которые затрудняют законодательное обеспечение отношений по договору участия в долевом строительстве и препятствуют становлению единой и стабильной практики применения гражданского законодательства.

Решение ряда существующих проблем правового применения норм, регулирующих отношения по договору участия в долевом строительстве видится, прежде всего, в изменении положения норм, закрепляющих отношения в данной сфере. Представляется, что данные изменения должны заключаться, прежде всего, в расширении рамок положений действующих норм, закрепляющих отношения в данной сфере и в более четких формулировках ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Так, в настоящее время необходимо более подробно конкретизировать ответственность застройщика, как стороны договора участия в долевом строительстве, проработать статьи, регламентирующие сроки.

При возникновении проблем у дольщиков решение их проблем видится в активном участии государства. В случае, если у застройщика возникла проблема с исполнением своих обязательств по договору, государство должно в данной ситуации помогать дольщикам решить возникшую проблему. Представляется, что государство в данной ситуации должно национализировать и изымать собственность, на которой происходила застройка, и достраивать за государственный счет.

Таким образом, можно сделать следующий вывод. Договор участия в долевом строительстве выполняет важнейшую роль. С помощью данного договора закрепляются правоотношения сторон на всех этапах — начиная с момента заключения договора заканчивая передачей объекта строительства дольщику. Сегодня законодательное обеспечение отношений по договору участия в долевом строительстве нуждается в дальнейшем совершенствовании. Только тогда станет возможным выполнение установленных принципов гражданского права в полном объеме.

Литература:

1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в ред. от13.07.2020 N 202-ФЗ) // Российская газета от 31 декабря 2004 г. N 292.
2. Исламова, Р. И. Проблемные вопросы заключения договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов // Законность. 2020. N 3. С. 12–14.
3. Федеральная служба государственной статистики РФ: [Электронный ресурс] // офиц. сайт. URL: http://www.gks.ru/ (дата обращения: 27.11.2020).