В настоящей статье будет рассмотрена важная правовая конструкция, которая появилась в российском правовом поле сравнительно недавно — договор долевого участия в строительстве жилого помещения. Будут рассмотрены отдельные проблемы встречающиеся в практике применения норм права, в частности, к таким проблемам можно отнести: невыполнения обязательств застройщиками, неравенство участников отношений, и т. д.
Ключевые слова : сделка, договор, строительство, недвижимое имущество, злоупотребление правом, сильная сторона.
This article will consider an important legal structure that has appeared in the Russian legal field relatively recently — an agreement on equity participation in the construction of a residential building. Certain problems encountered in the practice of applying the rules of law will be considered, in particular, such problems include: non-fulfillment of obligations by developers, inequality of participants in relations, etc.
Keywords: transaction, contract, construction, real estate, abuse of right, forte.
Договор долевого участия в строительстве жилых помещений представляет собой, с одной стороны, необходимо важную для граждан правовую конструкцию, благодаря который они могут приобрести недвижимость (а именно жилую недвижимость), но с другой стороны, данная правовая конструкция в практике использования показала свою общественную опасность, позволяя совершать в том числе и мошеннические действия.
Договор долевого участия в строительстве — это соглашение, связанное с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости [1].
Первой проблемой правоприменения договора долевого участия в строительстве жилых помещений — это юридическая неграмотность дольщиков-граждан. Стоит сказать, что хотя в российском правовом поле действует принцип свободы договора, но рассматриваемая сфера отношений достаточно сильно урегулирована императивными нормами права, Федеральный закон № 214-ФЗ достаточно подробно регламентирует положения, которые должны содержаться в договорах долевого участия. В литературе справедливо отмечают, что указанные условия являются обязательными для любого договора, именующего себя как договор долевого участия в строительстве. Наличие и соблюдение подобных условий направлено в первую очередь на защиту прав участника долевого строительства [3]. Но чаще всего дольщики даже не ознакамливаются с условиями договора, также чаще всего они не требуют внести каких-либо корректив в эти условия. Вследствие этого при возникновении проблемы в рамках подобного рода правоотношений, и решения данной проблемы в ходе судебного разбирательства участник долевого строительства либо его представитель всячески ссылаются на юридическую неграмотность участника долевого строительства, которая помешала ему объективно с правовой точки зрения оценить условия заключаемого договора и их возможные последствия. Однако достаточно часто данные проблемы остаются нерешенными.
Общей проблемой для участников и застройщиков долевого строительства жилых помещений является тот факт, что зачастую дольщики остаются без вложенных денежных средств и без права на объект долевого строительства. В случае если застройщик осуществляет строительство нескольких объектов, не укладывается в положенные договором сроки, то на него может быть наложена неустойка, и учитывая объемы строительства и количество дольщиков, данный факт может привести к банкротству застройщика. Если объект строительства не достроен, не поставлен на кадастровый учет, то получить свои денежные средства дольщикам будет практически невозможно. Однако стоит отметить, что данную проблему частично решает введение обязательного использования эскроу счетов [2], то есть денежные средства застройщик получает только при условии полного исполнения своих обязательств. Но по итогу это повлекло к удорожанию недвижимости в несколько раз.
Следующая проблема, которая встречается в правоприменительной практике — это отказ дольщика в приеме жилого помещения по итогам строительства. Нельзя не заметить крайне сильную правовую защищенность дольщиков в рассматриваемых правоотношениях, поскольку он является слабой стороной правоотношений. Однако порой данные лица совершают так называемы потребительский экстремизм и банально не исполняют возложенных обязательств, что ведет к появлению существенных проблем у застройщика. Также дольщики вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае наличия у них уверенности в том, что застройщик не осуществит свои обязательства в срок, данный факт в практике доказать достаточно просто, а это в свою очередь влечет серьезную нагрузку на застройщика, который теряет источники финансирования.
Таким образом, можно говорить, что правовая конструкция долевого участия в строительстве имеет под собой достаточно серьезный объем проблем правоприменения.
Литература:
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. — 2004. — № 292.
- Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. — 2017. — № 167.
- Митькина К. И. Договор долевого участия в строительстве жилого помещения: некоторые проблемы правоприменительной практики // Аллея науки, 2019. — № 1 (28).
