Уступка прав требования по договору долевого участия в строительстве: проблемы правоприменительной практики



В настоящей статье будет рассмотрена такая форма договора, как уступка прав требования (цессия) по договору долевого участия в строительстве. В рамках данной статьи будут рассмотрены отдельные проблемы встречающиеся в практике применения норм права, в частности, к таким можно отнести: злоупотребление цедентом своих прав, невыполнение обязательств застройщиком и т. д.

Ключевые слова : сделка, договор, строительство, цессия, недвижимое имущество, злоупотребление правом.

This article will consider such a form of contract as the assignment of rights of claim (assignment) under the contract of equity participation in construction. Within the framework of this article, individual problems encountered in the practice of applying the rules of law will be considered, in particular, these include: abuse of the assignor's rights, non-fulfillment of obligations by the developer, etc.

Keywords: transaction, contract, construction, assignment, real estate, abuse of law.

Договор долевого участия в строительстве — это соглашение, связанное с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости [1].

Уступка права требования (цессия) по договору долевого участия в строительстве оценивается законодателем как переуступка имущественных прав. Особенности, которые встречаются при заключении данного вида цессии, предусмотрены Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ).

Особенность заключается в том, что переуступка происходит на имущественные права, возникшие по первоначальному договору. Согласно ст. 129 ГК РФ, п.4 ст. 454 ГК РФ вышеупомянутый договор можно рассматривать как договор купли-продажи имущественных правоотношений, к такому выводу пришла судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации в своем определении от 26 декабря 2017 года № 305-ЭС17–14389 [3].

Основной проблемой правоприменения договора переуступки прав требований в долевом строительстве является юридическая неграмотность участников долевого строительства. Стоит отметить, что цессия по договору долевого участия (далее — ДДУ) допускается законодателем лишь с момента государственной регистрации с последующим подписанием сторонами акта приема-передачи или иного документа о передачи цессионарию объекта долевого строительства, положение закреплено в ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ. Из вышесказанного можно сделать вывод, что государственная регистрация переуступки прав требований по ДДУ позволяет третьим лицам оставаться осведомленными об изменении первоначальных прав к застройщику. Отсюда следует то, что не заключенный договор не порождает прав и обязанностей для третьих лиц, следовательно, у цессионария в случае отсутствия зарегистрированной переуступки прав, не представляется возможным возникновения права требования к застройщику. Однако, на практике встречается и такие случаи, когда цедент уступил свои права требования одновременно нескольким цессионариям, в данном случае юридическую силу будет иметь лишь тот договор цессии, который прошел государственную регистрации, соответственно права требования к застройщику возникает лишь у того цессионария, чей договор был зарегистрирован. Остальные же вправе обратиться в суд с требованиями о возмещение причиненных им убытков [6]. С данной проблемой в основном сталкиваются такие цессионарии, в чьих соглашениях цедентом выступает физическое лицо, так как законодательством не предусмотрена обязанность цедента — физического лица в регистрации договора, только после оплаты ее полной стоимости. Механизм защиты от недобросовестного цедента существует, это уплата стоимости договора путем внесения ее через банковскую ячейку, однако, о данном способе осведомлены не все участники долевого строительства. Один из способов решения данной проблемы — применение законодателем аналогии закона, распространяемой на цедентов — юридических лиц. Ведь согласно, ч. 3 ст. 11 Закона N 214-ФЗ уплата цены уступки производится после совершения государственной регистрации в отношении цессии по ДДУ.

Одной из следующих распространенных проблем, с которой сталкиваются цессионарий после достижения соглашения о совершении переуступки — это уклонения цедента от государственной регистрации договора. Данная проблема может вытекать из вышеупомянутой, так как цедентом достигнута сама цель данного договора — получение от цессионария её полной стоимости. На практике же с ней сталкиваются цессионарии, при переуступке которых цессионарием является как физическое лицо, так и юридическое. Единственным способом принудить цедента к проведению государственной регистрации это обращение с исковым заявлением в суд с требованиями о регистрации данной сделки, либо в случае дальнейшего отсутствия заинтересованности в сделке со стороны цессионария, обращение им в судебном порядке с заявлением о возврате требования, исполненного им по договору переуступке прав требований.

Нередко при заключении договора о переуступке цедент и цессионарий сталкиваются с такой проблемой, как отсутствие согласия застройщика на уступку прав требования. В случае если вместе с правами требования к застройщику к цессионарию переходит также долг, то получение согласие застройщика на переуступку в данном случае необходимо, однако, согласно п. 2 ст. 382 ГК РФ в случае перехода к другому лицу только имущественных прав кредитор не обязан требовать согласие должника. На практике же получение согласия от застройщика в случае уступки прав прописывается непосредственно в самом договоре о долевом участии в строительстве, так что согласно ст. 11 Закона N 214-ФЗ разрешение застройщика в любом случае получать необходимо. Однако, порой застройщик злоупотребляет данным правом, либо затягивает с дачей согласия, либо просто отказывает в цессии. В таком случае единственным вариантом добиться данного согласия получится только посредством обращения в суд, с требованиями о признании такого пункта договора недействительным, в связи с ущемлением прав потребителей [4]. Ведь, по сути, для застройщика не является существенным кто является кредитором по договору, он в любом случае должен исполнить свое обязательство.

Нельзя забывать также следующее, что при приобретении недвижимости путем заключения договора переуступки прав требований необходимо проверить всю цепочку предыдущих собственников. Лучше всего покупать квартиру напрямую от застройщика, либо у лица, заключившего ДДУ с застройщиков. Ведь в таком случае понижается риск дальнейшего оспаривания сделки. Стоить отметить, что правила о невозможности истребования недвижимого имущества у добросовестного приобретателя не применяются на истребование имущественных прав на новостройки, то есть в случае возникновения судебных споров на данную недвижимость конечный приобретатель будет вправе взыскать только лишь денежную сумму с цедента, с которым он заключал договор уступки, никаких законных прав требований к застройщику у него быть не может [5].

Таким образом, можно говорить, что правовая конструкция договора уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве имеет под собой достаточно серьезный объем проблем правоприменения.

Литература:

1. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. — 2004. — № 292.

2. Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. — 2017. — № 167.

3. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 305-ЭС17–14389 по делу N А40–172921/2016 по делу № А40–172921/2016 // Неофиц. ист.: Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

4. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей» // Неофиц. ист.: Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

5. Саблин М. Т. Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки (монография; 3-е изд., перераб. и доп.). // «Проспект», 2017 г.

6. Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 10 февраля 2016 г. по делу №33-1647/2016 // Неофиц. ист.: Справочно-правовая система «Консультант Плюс».