В статье автор исследует особенности темпов роста строительства, институт долевого строительства, актуальные риски участников долевого строительства.
Ключевые слова: строительство, рынок недвижимости, долевое строительство, защита дольщиков, ДДУ, эскроу-счета, градостроительный кодекс.
Author explores in the article the features of the growth rate of construction, the Institute of shared construction, and the current risks of participants in shared construction.
Keywords: construction, real estate market, shared construction, protection of shareholders, DDU, escrow accounts, urban planning code.
Рекордный рост темпов строительства жилых комплексов в 2023 году был напрямую связан с актуальными проблемами рынка недвижимости. Несмотря на тот факт, что Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» существует с 2004 года, он имеет определенные недостатки.
В период с 2004 по 2023 год Федеральный закон менялся не менее десяти раз и наиболее значимые изменения вносились в 2017 году. Мы говорим о внедрении так называемой системы эскроу-счетов.
Институт долевого строительства
Стоит отметить, что сам по себе институт долевого строительства жилой собственности имеет огромное значение для населения. По сути, в начале 2000-х годов правовую систему смогли привести в надлежащий и более прозрачный вид. Участники долевого строительства получили защитные механизмы, основанные на Федеральном законе № 214 «Об участие в долевом строительстве» от 30.12.2004. К слову, в 2024 году законопроект отметит юбилейную дату — 20 лет со дня создания.
Обратите внимание, что в 2014 году нормативно-правой акт получил ряд изменений, связанных с новым порядком оформления, а именно обязательное страхование договора долевого участия. Данные изменения позволили укрепить права участников, а требования к застройщикам были пересмотрены в пользу потребителей.
Основные цели 214-ФЗ напрямую связаны с решением целого ряда правовых задач:
— Устранение спорных ситуацией и защита дольщиков. Застройщиков фактически обязали предоставлять всю объективные и точные данные о строящихся объектах.
— Закон установил все основные условия и порядок заключения сделок, а также исполнение действующих норм в долевом строительстве.
— Нормы по обязательному возврату денежных средств дольщика при нарушении пунктов соглашения.
— Недопущение случаев, когда на один строящийся объект могут претендовать несколько дольщиков. Кроме того, соглашения с дольщиками начали регистрировать.
— Обеспечение государственного контроля и установление ответственности, административные наказания за нарушения условий долевого строительства.
Федеральный закон изначально был направлен на урегулирования отношений между потребителями (гражданами) и компаниями (застройщиками). Однако в первоначальном издании нормативно-правовой акт имел определенные юридические недостатки. В итоге уже в 2017 году были внесены изменения, направленные на внедрение эскроу-счетов. По сути, данная норма является более эффективной альтернативной страховых полисов, которые фактически не работали на практике.
В 2023 году поправки в действующий ФЗ были направлены на исключение многих рисков и упрощение процедуры покупки жилья. В частности, Минстрой предлагал внести ряд изменений в Градостроительный кодекс РФ. Вместе с тем законодательная база остается довольно несовершенной, что позволяет застройщикам вносить свои изменения и вводить в заблуждение дольщиков.
Актуальные риски участников долевого строительства
Основное изменение 214-ФЗ было связано с введением эскроу-счетов в 2017 году. Данная система уже давно существует в ряде западных стран и позволяет замораживать деньги потребителей, тем самым защищая их от неправомерных действий со стороны девелоперов. Однако на практике часто возникают проблемные моменты, когда указанная норма не помогает исключить все риски. Актуальные проблемы связаны с возможным введением в заблуждение со стороны застройщиков при создании договора (ДДУ).
Рассмотрим несколько проблемных моментов, которые де-факто создают застройщики, тем самым пытаясь ввести дольщиков в заблуждение.
1. Предварительный договор
Учитывая нормы закона, дольщик уже обеспечен правовой защитой на базе ДДУ. Все основные обязательства сторон прописаны в 214-ФЗ. Однако юридическая практика показывает, что застройщики могут использовать дополнительные договора, где прописывают довольно спорные пункты. Например, прописывая в документе, что недвижимость не может быть передана в права собственности на этапе строительства.
Данная норма позволяет компании привлекать инвестиции в обход приобретения статуса участника долевого строительства. По сути, участники строительства не защищены должным образом. Если компания становится банкротом, то могут возникнуть проблемные моменты, связанные с обманом дольщиков.
Разумеется, существует практика оспаривания подобных договоров в суде, но на такие процедуры уходит время. Сам по себе процесс защиты обманутого дольщика будет непростым и затянутым.
2. Изменение условий ДДУ
При подписании договора важно следует изучить пункты, связанные с изменением условий. Девелоперы могут использовать такие уловки для возможного поднятия стоимости жилья или же изменения жилой площади в одностороннем порядке. В итоге дольщику приходится судиться, хотя правовые нормы будут на стороне покупателя.
Стоит отметить, что подобные инциденты практически не встречаются на практике в 2023 году. Более того, арбитражные суды признают пункты договора недействительными, то есть меняющими права потребителя.
3. Финансовые взаиморасчеты
Еще одной уловкой со стороны застройщиков можно считать включение пунктов, которые позволяет запрашивать дополнительную сумму, если реальная площадь квартиры отличается от проектной. В данном случае речь идет о ситуациях, когда в процессе приемки недвижимости обнаруживается, что проектная площадь отличается на несколько метров от фактической. При этом дольщика могут обязать по договору доплачивать за квадратные метры, которые были достроены застройщиком.
В таких ситуациях юристы рекомендуют принимать недвижимость только в присутствии специалистов профильной компании. Кроме того, еще в 2021 году Верховный Суд РФ своим решением утвердил, что компании обязаны указывать в соглашении четкие параметры жилья, в том числе возможные отклонения от норм.
4. Особенности подсудности
При возникновении спорных моментов дольщик имеет право направить исковое заявление в суд. Однако застройщики могут перестраховаться и прописать в ДДУ пункт, согласно которому меняется подсудность. Например, указать в договоре, что исковое дело можно направить только в Симоновский районный суд Москвы.
По сути, такие пункты соглашений являются незаконными и де-факто ущемляют права потребителя. Гражданин в лице клиента компании имеет право подавать иск в любой суд по своему выбору. Важно обращать внимание и на дополнительные соглашения.
5. Дополнительные соглашения
Довольно часто на практике встречается пункт, в котором говорится об особых условиях передачи недвижимости. Например, если застройщик не сможет подписать акт приема-передачи вовремя, то он может продлить сроки сдачи. То есть компании пытаются перестраховаться на случай срыва сроков. При этом такие просьбы с являются законными, но дольщики вправе отказаться от них без ограничений.
Выводы
Важно понимать, что все предпринимаемые законодательные меры способны лишь отчасти защитить дольщиков от неправомерных действий со стороны застройщиков. К сожалению, до сих пор ряд крупных проблем остаются нерешенными, в том числе защита прав пострадавших дольщиков. Вместе с тем, именно долевое строительство относится к наиболее выгодным и безопасным способам приобретения жилья.
Литература:
- Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004.
- Постановление Правительства Российской Федерации от № 1231 «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» от 07.10.2017.
- Федеральный закон № 151-ФЗ. «О внесении изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ 27.06.2019.
- Градостроительный кодекс Российской Федерации.
- Защита прав граждан, участвующих в долевом строительстве жилья, К. С. Авакян Северо-Кавказский юридический вестник, 2018 г.
