В статье автор предпринимает попытку выявить способы защиты прав участников долевого строительства, в том числе раскрывает особенности появления нового механизма защиты прав граждан в сфере участия в долевом строительстве.
Ключевые слова: долевое строительство, права участников долевого строительства, способы защиты.
В настоящее время институт долевого строительства является довольно актуальным и обсуждаемым среди ученых, как теоретиков, так и практиков. Существует проблема в установлении и защите прав участников долевого строительства. С помощью различных правовых средств участникам долевого строительства предоставляется возможность защищать свои права. Она может осуществляться различными способами, в частности путем признания сделки недействительной, возмещения убытков, взыскания неустойки и т. д.
В случае если застройщик нарушил требования к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. При признании сделки недействительной застройщик будет обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им по договору, и проценты [1].
Если говорить о таком способе защиты прав участников долевого строительства как возмещение убытков, то стоит отметить, что убытки подлежат возмещению сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве [2].
Помимо этого, одним из универсальных способов защиты прав потребителей по договору долевого строительства является взыскание неустойки.
Застройщик должен уплатить дольщику неустойку (пени) в случаях, если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства. При просрочке передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства размер неустойки (пеней) составляет 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. При этом она будет подлежать уплате в двойном размере, если участником долевого строительства является физическое лицо. Также застройщик должен будет уплатить неустойку (пени) в случае нарушения сроков устранения недостатков (дефектов) объекта недвижимости в течение гарантийного срока. В данном случае размер неустойки составит 1 % от стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо от стоимости жилого помещения [1].
Однако ряд ученых [3] утверждают, что взыскание неустойки как способ защиты прав дольщика является неоправданным, поскольку, в случае, когда будет большое количество дольщиков, требующих взыскания с застройщика неустойки, это может привести к неплатежеспособности застройщика, а как следствие к банкротству. Однако подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства может быть уменьшена в судебном порядке.
Также стоит отметить, что в 2017 году по поручению Президента Российской Федерации был создан компенсационный фонд, который призван предотвратить появление новых обманутых дольщиков, снять опасения по поводу покупки строящегося жилья и дать дополнительный импульс спросу на него. Деятельность Фонда регулируется Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [4, с. 373].
За Фондом закреплены функции управляющей организации, а девелоперы (застройщики) обязаны отчислять на его счет 1,2 % от стоимости каждой проданной квартиры при условии, что не используются эскроу-счета.
По новым проектам Росреестр будет отказывать в регистрации ДДУ при отсутствии отчислений в Фонд. В случае банкротства застройщика за счет средств компенсационного фонда будет осуществляться выплата возмещения гражданам — участникам долевого строительства либо финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.
Однако, анализируя юридическую литературу относительно создания Фонда, стало ясным, что ученые не пришли к единому мнению об эффективности механизма защиты прав граждан — участников долевого строительства путем использования Фонда. Некоторые исследователи [5, с. 22] считают, что создание компенсационного фонда застройщиков станет самой эффективной мерой, другие же исследователи [6, с. 19] считают, что создание такого фонда наложит на деятельность застройщиков дополнительные административные и финансовые ограничения.
Ввиду масштабных изменений в законодательстве в сфере долевого строительства с 1 июля 2019 г. применяется новое средство защиты денежных средств участников строительства — счета эскроу. Согласно положению п.2 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ [1], банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты — бенефициару.
С точки зрения защиты интересов участников строительства счета эскроу дают некую гарантию безопасности их денежных средств. Введенный законодателем новый механизм защиты прав участников в долевом строительстве является достаточно практичным, благодаря ему удастся уменьшить риски между застройщиком и участником в долевом строительстве в случае исполнения обязательств по ДДУ.
Однако среди ученых и практиков существует и негативное отношение к принятым нововведениям: последние изменения законодательства нанесут вред развитию жилищного строительства, в связи с чем, данные нормы будут не способны защитить права участников долевого строительства. Специалисты также отмечают, что снижение объемов ввода жилья и рост цен неизбежны.
С учетом изложенного представляется разумным совершенствовать имеющийся механизм эскроу-счетов, в том числе посредством законодательного решения вопросов, связанных с банковским сопровождением ДДУ, начислением процентов на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, а также развитием механизма защиты денежных средств участников строительства в условиях несостоятельности самого банка и т. д.
Литература:
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // «Российская газета», № 292, 31.12.2004.
- Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» // «Российская газета» от 7 апреля 1992 г.
- Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // «Российская газета», № 169, 02.08.2017.
- Гонгало Б. М., Подрабинок Е. М. Защита слабой стороны при привлечении денежных средств для долевого строительства жилья // Ученые записки Казанского университета. Серия Гуманитарные науки. — 2018. — № 2. — С. 367–374.
- Мазуренко М. А., Дьяченко В. А. Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» как новый механизм защиты требований кредиторов — участников долевого строительства при банкротстве застройщиков //Журнал «StudNet». — 2020. –№ 10. — С. 20–25.
- Алешин, Д. Ю. Правовая природа обязательный отчислений застройщиков в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства / Д. Ю. Алешин // Юридическая наука. — 2020. — № 2. — С. 16–21.
