В статье автор определяет основные способы защиты адвокатом прав граждан-участников долевого строительства.
Ключевые слова: долевое строительство, адвокат, защита прав.
Несмотря на наличие большого количества рисков и проблем в области долевого строительства распространенным способом приобретения жилья в России является участие в долевом строительстве. В первую очередь это связано со стоимостью квартиры на этапе ее строительства, которая ниже стоимости жилья на вторичном рынке. Довольно часто участники долевого строительства после приобретения права требования встречаются с недобросовестными застройщиками, которые недобросовестно исполняют обязанности, предусмотренные договором долевого участия или же вовсе признаются несостоятельными.
За первое полугодие 2020 года в стране разорились 73 застройщика, которые совокупно возводят 1,2 млн кв. м недвижимости. Такой прогноз на отраслевой конференции 27 августа дал директор аналитического управления Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов. Это почти на 20 % меньше в количественном и 60 % по общему объему строительства, чем за первое полугодие 2019-го. Тогда обанкротилось 90 девелоперов с общим портфелем 2 млн кв. м. Как пояснил Выломов Ф. А., такое сокращение объясняется переносом банкротных процедур из-за пандемии. За июль — август обанкротились еще 25 застройщиков, которые возводят 247 тыс. кв. м жилья. «По нашим прогнозам, в 2020 году с точки зрения количественных банкротств показатель будет на уровне 180–200 застройщиков с общим портфелем около 4 млн кв. м. Это примерно соответствует данным прошлого года, когда обанкротились 184 застройщика с общим портфелем 4,5 млн кв. м», — объяснил «РБК-Недвижимости» Выломов Ф. А. [1].
Механизмы защиты, применяемые адвокатом и закрепленные в Законе о долевом строительстве, условно можно разделить на превентивные, применяющиеся до закрепления отношений в письменной форме, и восстановительные, применяющиеся в ходе исполнения договора либо после его расторжения.
К превентивным способам защиты прав можно отнести деятельность адвоката по: детальному обследованию финансового положения застройщика; сопоставлению рыночной цены, аналогично предложенного права требования квартиры, с ценой, установленной застройщиком; анализу судебной практики с участием застройщика-контрагента; изучению проектной и разрешительной документации застройщика; проверке проектов договора долевого участия в строительстве, представленного контрагентом, на недействительность или ничтожность.
С 1 июля 2017 года федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации, должен вестись Единый реестр застройщиков, который является государственным информационным ресурсом и представляет собой систематизированный перечень юридических лиц-застройщиков, соответствующих требованиям Закона о долевом строительстве. Состав сведений единого реестра застройщиков и порядок его ведения устанавливаются Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 11.10.2018 г. N 651/пр «О составе сведений единого реестра застройщиков».
В первую очередь, в качестве превентивной меры защиты прав доверителя адвокату необходимо ознакомится с Единым реестром застройщиков, который в обязательном порядке публикуется в информационной сети «Интернет» на сайте: «наш.дом.рф» [3]. Анализ представленной в Едином реестре застройщиков информации поможет адвокату довести до доверителя необходимые первичные данные о застройщике для составления адвокатского запроса с требованием представить участнику строительства документы, не размещенные в открытом доступе.
На практике граждане при заключении договора с застройщиком не привлекает адвоката для оказания превентивных способов защиты, в связи с чем большинство граждан обращается именно за юридической помощью по восстановлению прав и компенсации понесенных затрат.
Восстановительно-компенсационная деятельность адвоката может оказываться в разных плоскостях нормативного регулирования. В случае с ненадлежащим исполнении договора долевого участия застройщиком перед адвокатом может стоять задача по привлечению застройщика к гражданско-правовой ответственности. Взыскание неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, взыскание убытков на устранение недостатков переданного жилого помещения, соразмерное уменьшение цены жилого помещения — такие способы защиты прав используются повсеместно и не требуют особых усилий со стороны адвоката.
В отличие от вышеперечисленных восстановительных мер более сложными остаются общественные отношения, складывающиеся в рамках банкротства застройщиков или в споре с публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. Для успешной деятельности по защите прав доверителя адвокату необходимо знание всего арбитражно-процессуального законодательства, ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства» и иных связанных часто меняющихся федеральных законов.
На момент признания застройщика банкротом адвокату необходимо обладать сведениями о конкурсном управляющем, утвержденным судом. Именно это должное лицо ведет реестр требований участников строительства, включение в который является первым из шагов по защите прав участника строительства.
В действующей редакции ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» [2], согласно ч 3.1. требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в единой информационной системе жилищного строительства. При наличии у застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по таким договорам, конкурсный управляющий вносит в реестр требований участников строительства сведения о размере требования участника строительства.
Положение ч. 3.1. по мнению автора оценивается как процессуальная помощь участникам строительства в защите их прав, однако она не нашла широкого применения среди конкурсных управляющих, в виду отсутствия у них документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком.
Включение в реестр участников строительства является только первым шагом в защите прав участника строительства. Большинство функций и обязанностей по восстановлению нарушенных прав в данной отрасли приобрело государство. И самым действенным из них оказалось создание организации, которая помогает решать проблемы обманутых дольщиков по всей стране. ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (далее — Фонд) осуществляет реализацию государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан — участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений [8].
Анализ информации о делах, размещенных в Пресненском районном суде г. Москвы, а также в других судах позволяет предположить, что в реализации государственной жилищной политики посредством Фонда есть проблемы. Так на рассмотрении в одном только Пресненском районном суде г. Москвы находится более 50 исковых заявлений, поданных в порядке гражданско-процессуального кодекса РФ гражданами участниками строительства.
В основном участники строительства обращаются в связи с отказом Фонда в выплате возмещения по разным основаниям, однако имеются и исковые заявления оспаривающую сумму возмещения, выплаченной Фондом участникам строительства.
К сожалению, судебная практика по вопросам выплаты возмещения не сформирована, в связи с чем у адвокатов по данной категории дел не имеется судебной практики, что требует от них высокого уровня правовой грамотности и детального изучения нового постоянно изменяющегося законодательства.
Литература:
- В России в 2020 году могут обанкротиться 200 застройщиков жилья. — Текст: электронный // РБК: [сайт]. — URL: https://rask.ru/news/rbk-v-rossii-v-2020-godu-mogut-obankrotitsya-200-zastroyshchikov-zhilya/ (дата обращения: 29.05.2021).
- Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ принят Гос. Думой Федер. Собр.Рос. Федерации 27 сент. 2002 г.: одобр. Советом Федерации Федер. Собр.Рос. Федерации 16 октяб. 2002 г.: ввод. Федер. законом Рос. Федерации от 26 октяб. 2002 г. № 127-ФЗ // Рос. газ. — 2002. — 02 нояб. N 209–210; Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2002. — № 43, — ст. 4190.
- Единый реестр застройщиков — Текст: электронный // наш.дом.рф: [сайт]. — URL: https://наш.дом.рф/сервисы/единый-реестр-застройщиков (дата обращения 29.05.2021)
- Глазунова Е. Механизмы защиты прав участника долевого строительства / Е. Глазунова. — Текст: непосредственный // газета «эж-Юрист». — N 36, сентябрь 2017 г.
- Сичкарь О., Федорова М. Застройщики не берут покупателей в долю. Продавать квартиры по новым правилам никто не хочет // Газета «Коммерсантъ». — 2010. 6 июля.
- Михайленко Е. М., Фефилов Е. А. Правоприменительные коллизии гражданского законодательства, изменившего порядок заявления требований участников строительства к застройщику при его банкротстве // Правов. вопр. строительства. — 2013. — № 1. — С. 8 -10.
- Осипов Б. Е. Защита гражданских прав: учеб. и практ. пособие. — Алматы, 2000.-С. 18–22.
- Федеральный закон «О публично-правовых компаниях в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 3 июля 2016 г. N 236-ФЗ принят Гос. Думой Федер. Собр.Рос. Федерации 22 июн. 2016 г.: одобр. Советом Федерации Федер. Собр.Рос. Федерации 29 июн. 2016 г.: ввод. Федер. законом Рос. Федерации от 03 июл. 2016 г. № 236-ФЗ // Рос. газ. — 2016. — 06 июл. N 146; Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2016. — № 27, ч. 1, ст. 4169.
