В данной статье рассмотрены актуальные проблемы, возникающие при рассмотрении дел о банкротстве застройщиков и применении способов защиты прав граждан участников строительства, а также определены пути их решения.
Ключевые слова: банкротство застройщика, защита прав граждан участников долевого строительства, участник строительства, конкурсный кредитор, арбитражный процесс, погашение требований кредиторов
Обеспечение граждан жильем имеет особое значение, а строительный комплекс является важнейшей составляющей национальной экономики, несостоятельность (банкротство) застройщиков в существующих реалиях, несомненно, заслуживает детального изучения [1]. Поэтому необходимо четко регламентировать институт несостоятельности (банкротства), создать стабильную законодательную базу для защиты прав участников строительства в условиях банкротства застройщика, которая будет являться реализацией конституционного права граждан, то есть права на жилище, предусмотренное статьей 40 Конституции Российской Федерации.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства, на сегодняшний день в России возводится 98,2 млн кв.м. жилья. Из них строительство 73 % площадей (72,1 млн кв.м.), осуществляется с использованием счетов эскроу [2].
По данным Единого реестра проблемных объектов 637 застройщиков находятся на стадии конкурсного производства, еще 380 застройщиков нарушили сроки завершения строительства или передачи объекта строительства более чем на 6 месяцев. Всё вместе это 15,4 тыс. кв.м. жилья.
По данным статистики количества дел о банкротстве застройщиков, рассматриваемых арбитражными судами, приведенной в отчетах Верховного Суда РФ за 2018–2020 гг., можно сказать, что в целом число таких дел в 2020г. снизилось по сравнению с 2019г. с 88 дел до 76 [3]. Такое снижение можно назвать незначительным и, возможно, это связано с введением банкротного моратория. Так же стоит отметить, что количество банкротств застройщиков увеличилось в 2019г. — 88 дел против 59 дел годом ранее. Можно отметить, что внесенные в последнее время изменения в законодательство, направленные на защиту прав граждан участников долевого строительства, а также ужесточающие требования к долевому строительству могут являться фактором, провоцирующим рост числа банкротств застройщиков.
Можно выделить следующие проблемы присущие механизму защиты прав участников строительства на современном этапе развития законодательства:
1). Проблема отсутствия законодательного закрепления права участников строительства заявлять требования о признании банкротами застройщиков.
Как следует из абз.1 п. 3 ст. 201.1 Закона о банкротстве, подать в суд заявление и указать на применение в деле правил § 7 гл. IX Закона о банкротстве вправе только уполномоченный орган либо конкурсный кредитор, то есть кредитор по денежным обязательствам (абз. 8 ст. 2 Закона о банкротстве), которые в принципе не заинтересованы в банкротстве должника как застройщика. В случае применения правил § 7 данные участники из третьей очереди погашения долгов при обычном банкротстве, будут автоматически перемещены в четвертую очередь.
Недавние изменения в законодательстве, связанные с применением Закона о «Фонде по защите прав граждан участников строительства» позволяют п. 3 ст. 201.1 Закона о банкротстве дополнить абзацем следующего содержания: «В целях указания сведений о том, что должник является застройщиком, участник строительства в праве обратиться в Фонд для инициирования процедуры банкротства в соответствии с пунктом п.2.6 настоящей статьи».
Такое дополнение позволит неденежным кредиторам попасть в круг лиц, имеющих право на возбуждение дела о банкротстве застройщика. участники строительства смогут обратиться в Фонд по защите прав граждан участников строительства, который в соответствии с п. 2.6 ст 201.1 Закона о банкротстве Фонд наделен правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом, в том числе в случаях, если они не являются кредиторами застройщика.
2). Проблема отсутствия законодательного закрепления права участника строительства на трансформацию требований.
В рамках процедуры несостоятельности застройщика к последнему могут быть предъявлены требования как денежного, так и неденежного характера. Возможность изменения денежных требований участников строительства на требования о передаче жилых помещений прямо законом не предусмотрена [4]. Однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.
Можно предложить п. 13 ст. 201.4 Закона о банкротстве дополнить абзацем следующего содержания: «В случае замены формы требования участника строительства, включенного конкурсным управляющим в реестр требований участников строительства, замена формы требования в реестре производится конкурсным управляющим (внешним управляющим) в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи»..
Таким образом, права участника строительства на замену требований будет законодательно закреплено. В том случае, если очевидно, что перспектив получения денежных средств от застройщика не имеется, участник строительства сможет заявить о включение требований в реестр о передаче жилого помещения и наоборот.
3). Проблема недостаточной защиты граждан участников строительства, при предъявлении ими требований о передаче нежилых помещений, площадь которых более семи квадратных метров.
Закон о банкротстве не предусматривает включение в реестр требований о передаче жилых помещений требований лиц о передаче нежилых помещений, площадь которых более семи квадратных метров. Эти требования могут быть удовлетворены в общем порядке как требования денежного характера. То есть, граждане, вложившие денежные средства в строительство нежилых помещений, площадь которых более семи квадратных метров, могут предъявить к застройщику только денежные требования.
Спорным моментом является тот факт, что Законом о банкротстве установлен числовой барьер в 7 квадратных метров, превышение которого влечет за собой невозможность заявить участниками строительства требования о передачи нежилого помещения. Такое ограничение имеет ряд существенных и очевидных недостатков. Во-первых, подобное ограничение ставит в неравное положение участников долевого строительства, разделяя их правовой статус в зависимости от того, сколько квадратных метров было приобретено тем или иным лицом, что может расцениваться как нарушение статьи 19 Конституции Российской Федерации, предусматривающей равенство всех перед законом вне зависимости от каких-либо обстоятельств. Во-вторых, такое ограничение создает неблагоприятные условия для развития делового климата в Российской Федерации, поскольку нежилые помещения, превышающие 7 квадратных метров, приобретаемые в рамках договора участия в долевом строительстве, в большинстве случаев планируются к использованию в коммерческих целях. В-третьих, необходимо отметить, что в последнее время застройщик строительство жилых помещений заменяет строительством жилых апартаментов. Согласно законодательству, даже если апартаменты предназначены и используются гражданами для проживания, они являются нежилым помещением, и участники долевого строительства не смогут использовать способы защиты как на жилые помещения.
В связи с вышеизложенным можно предложить следующий вариант решения данной проблемы. Необходимо изменить положения пп. 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве и в качестве ограничения площади нежилых помещений указать размер 120 кв.м. Так, согласно п.1 ст.10 Закона о Фонде, размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, без указания площади нежилого помещения. В соответствии с Правилами выплаты Фондом возмещения гражданам — участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, возмещение выплачивается в отношении общей площади жилого (жилых) помещения (помещений), не превышающей 120 кв.м. Видится целесообразным использовать такое ограничение и при определении размера нежилого помещения, на которое будет распространение действия норм о банкротстве застройщиков в отношении участников строительства, претендующих на получение таких нежилых помещений.
Данные изменения могут устранить нарушающие права отдельных категорий лиц-участников долевого строительства, а также ограничения, о которых говорилось ранее.
4) Проблема признания права собственности после принятия заявления о признании застройщика банкротом.
Пункт 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве предусматривает возможность защиты прав участника строительства путем признания права собственности на жилое помещение. Здесь наблюдается пробел законодательства о несостоятельности застройщика. Если требования участников строительства, с которыми акты приемки жилых помещений были подписаны до принятия заявления о признании должника несостоятельным урегулированы законом, то в отношении требований участников строительства, с которыми акты приемки жилых помещений подписаны после принятия заявления о признании должника банкротом законодательством ничего не предусмотрено.
Арбитражные суды, как правило, удовлетворяют такие требования о признании права собственности в рамках дела о банкротстве застройщика, то есть применяются такие же правила, как и для требований участников строительства, с которыми акты приемки жилых помещений были подписаны до принятия заявления о признании должника несостоятельным. Поэтому видится обоснованным в п. 8 ст. 201.11 исключить слова «до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом».
Данная мера защиты позволит в преддверии банкротства застройщика, исключить оплаченные и переданные участниками строительства квартиры из конкурсной массы должника.
Таким образом, можно сделать вывод об отсутствии комплексного подхода к реформированию существующей нормативной базы, регулирующей сферу долевого строительства, что приводит к коллизиям в законодательстве и сложностям реализации предусмотренных законом способов защиты на практике. Сформулированные в данной статье предложения направлены на повышение эффективности защиты прав граждан участников строительства при банкротстве застройщика.
Литература:
- Пивцаев Е. И. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков: дис.... канд. юрид. наук: 12.00.03. СПб., 2017. 277 с
- «Наш.дом.рф/»: сайт. –– URL: https://наш.дом.рф/аналитика/показатели_жилищного_строительства (дата обращения: 04.11.2021).
- Отчет о работе арбитражных судов субъектов Российской Федерации по делам о банкротстве. Судебный департамент при Верховном Суде РФ: сайт. –– URL: http://www.cdep.ru/index.php?id=79 (дата обращения: 04.11.2021).
- Барабина М. П. Правовое регулирование несостоятельности (банкротства) застройщиков: дис.... канд. юрид. наук: 12.00.03. Ульяновск, 2019. 156 с
