Процедура несостоятельности (банкротства) застройщиков имеет ряд особенностей, в отличие от процедуры банкротства других юридических лиц, это связано, прежде всего, с широким кругом лиц участвующих в процессе. Также следует отметить, что вопросы, связанные с несостоятельностью застройщиков, относятся не только к юридической отрасли, но и имеет экономическую составляющую. Следует отметить, что вопрос приобретения жилья гражданами является и социально-политическим, на том основании, что приобретение жилья — это не только показатель экономической стабильности, это еще и реализация конституционного права гражданина на жилье. Поэтому так важно защитить права граждан, приобретающих жилье путем строительства. Регулирование процедуры несостоятельности застройщиков регулируется Федеральным законом № 127 «О несостоятельности (банкротстве)», в частности, параграфом седьмым IX главы.
Ключевые слова: защита прав и интересов участников строительства, банкротство, денежные требования, требование передачи недвижимого имущества.
Государственная политика направлена на защиту законных интересов и прав граждан, осуществляющих строительство жилья путем привлечения застройщика, который в свою очередь, привлекая денежные средств, осуществляет строительство жилого многоквартирного дома. Фонд защиты прав граждан выступает гарантом защиты граждан при банкротстве застройщика.
Методика проведения исследования
Методика заключается в последовательном изучении исследований ученых юристов, таких как: В. П. Грибанов, А. Г. Карпетов, И. А. Маханьков, Д. М. Натариус, В. П. Анохин, А. В. Барков, В. А. Вайпан, П. А. Марков.
Обзор источников данных авторов позволил исследовать механизмы реализации альтернативный способов разрешения споров в предпринимательской деятельности, выявить проблематику низкого уровня применения данного способа. Были проанализированы работы Маркова П. А. «Реформирование законодательства о банкротстве застройщика в условиях конвергенции частного и публичного права», Кузнецова А. П. «Банкротство застройщика: теория и практика защиты прав граждан — участников строительства», в приведенных работах раскрыты понятия и права и обязанности участников строительства — физических лиц, органов исполнительной власти и Фонда. В представленной литературе приведена правоприменительная практика в области банкротства застройщиков и выявлены ключевые проблемы в данной области. Для раскрытия темы несостоятельности (банкротства) застройщиков подверглись анализу нормы, регулирующие данный вид правоотношений. Исследование проводилось на основе принципов объективности, комплексности и системности.
Результаты исследований
Не смотря на произошедшие изменения в экономической сфере, политике и законодательстве, тема банкротства застройщиков остается актуальной. Строительство жилья является важным сектором экономики и показатели в этой сфере свидетельствуют о благосостоянии и социальном благополучии граждан. Востребованность на рынке недвижимости является показателем экономической стабильности.
Законодатель, за последние десять лет усовершенствовал законодательство в области банкротства застройщиков таким образом, что участники строительства стали наиболее защищенной категорией лиц участвующих в процедуре признания банкротом застройщика. Данные правоотношения отличаются высокой степенью риска и к сожалению, не редки случаи недобросовестного банкротства застройщика.
Законодательство предусматривает ряд требований для застройщика с целью минимизировать риски признания его банкротом, а также укрепить финансовую стабильность. Например, застройщик должен иметь средства, из расчета 10 % собственных средств и 40 % средств, в рамках кредитования для начала нового строительства жилого дома. Кроме того, необходим опыт работы компании в данной отрасли не менее трех лет.
Таким образом, новым участникам рынка в сфере строительства жилых помещений становится затруднительно конкурировать с уже действующими застройщиками. Следует отметить, что такие требования для застройщика оказываются весьма обременительными, и в данном случае на рынке строительства остаются только финансово устойчивые участники.
«Аналитики предполагают, что наиболее вероятным ходом событий в период с 2018 по 2024 гг. включительно является постепенное снижение предложения с плавным ростом цен, но в разумных пределах. И отмечают, что того объема предложений, который уже есть на рынке, будет достаточно, чтобы минимизировать расходы покупателей и ухудшение экономической ситуации в общем» [1].
С одной стороны необходимо вовремя реагировать на развитие экономики, а с другой стороны нельзя принимать поспешных решений в области законодательной инициативы, поскольку отрасль строительства жилья наиболее социально значима для общественности и государства. Поэтому весьма затруднительно найти баланс между экономической и правовой составляющей. Стоит также внимательно отнестись к правовому положению участников процесса признания банкротом застройщика, так как в данную категорию входит и органы исполнительной власти государства, и Фонд поддержки участников строительства.
В настоящее время, законодатель предлагает использовать несколько правовых инструментов, которые помогают защитить законные интересы и права участников строительства.
Законодатель предлагает сторонам воспользоваться эскроу счетами, предлагаемая схема предполагает, что гражданин, вкладывая средства в строительство жилья, аккумулирует средства на специальном счете в банке, а застройщик получает кредитные средства на строительство. После завершения строительства и сдачу дома в эксплуатацию, жилье передается покупателю, а денежные средства переводятся застройщику. На первый взгляд схема защищает участников строительства — граждан, но остается риск признания банкротом самого банка. Таким образом, риски строительства жилья существуют, не смотря на усилия, приложенные законодателем.
«Согласно новой модели, средства, собранные гражданами для строительства, хранятся на счетах эскроу» [2]. «Это условные специальные счета, которые открываются до наступления определенных условий, в конкретном случае — до ввода объекта в эксплуатацию. До этого момента ни застройщики, ни банки, ни даже граждане не могут распоряжаться деньгами. Чтобы собрать средства на строительство, застройщик может использовать свои собственные финансы или обратиться в банк за целевым кредитом, выданным под проценты» [1].
По мнению некоторых экономистов, «внесение денежных средств на указанный счет означает намерение граждан приобрести тот или иной объект недвижимости» [3., с. 78– 81].
Остается открытым вопрос о денежных счетах участников строительства, поскольку издержки инфляционных процессов никто не учитывает.
Существование Фонда защиты прав граждан, закреплено законом о банкротстве. Основной целью создания такого Фонда является защита участников долевого строительства. Защита реализуется путем выплаты денежной компенсации. «Защита прав участников долевого строительства предполагает выплату компенсаций по объекту незавершенного строительства и / или решение о завершение строительства, однако данное решение теперь принимается Фондом при наличии со финансирования со стороны субъектов Российской Федерации» [4].
Таким образом, региональным Фондам предоставляется право использовать дополнительные средства для завершения строительства жилого дома и тем самым защищаются права и интересы граждан — участников долевого строительства. Вообще, завершение строительства объектов незавершенного строительства при проведении процедуры банкротства застройщика, относится к компетенции органов исполнительной сласти и Фондов.
«Если коротко охарактеризовать роль Фонда в деле о банкротстве застройщиков, то он призван разрешить благополучно ситуацию для граждан, инвестировавших свои денежные средства (произвести выплату в соответствии с порядком, предусмотренным действующим законодательством), занять их место и принять на себя бремя дальнейшего разрешения вопросов о судьбе незаконченных строительством объектов, получении предоставления в процедуре» [5].
Законодательное регулирование долевого строительства жилья регулируется весьма точно, на все еще остаются вопросы, поскольку данный вопрос актуален и требует не только практического изучения, но и теоретического.
«Анализируя всю ситуацию в долевом строительстве в целом, видится, что вносимые поправки в закон о долевом строительстве, позволят выйти данному институту на новый уровень, обеспечив в первую очередь защиту прав и интересов граждан» [6., с. 13–18].
«На основании проведенного исследования представляется возможным сделать следующие выводы. Так, в первую очередь, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и другой недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» нуждается в постоянном дополнении, ориентируясь на современное экономическое состояние граждан и государства в целом» [1].
Современное законодательство нуждается в постоянном усовершенствовании, поскольку развитие экономики происходит весьма стремительными темпами, что сказывается на финансовом и экономическом состоянии общества и государства.
«Именно глубокий анализ данного аспекта должен стать предпосылкой для устранения существующих на сегодняшний день проблем, что позволило бы в дальнейшем повысить уровень доверия граждан к рассматриваемому способу приобретения недвижимого имущества» [1].
Вывод:
Законодательная основа несостоятельности (банкротства) застройщика обширна и многообразна, требует постоянного дополнения в связи с развитием рыночных отношений, политических реалий, социальным развитием общества и государства. В настоящее время, законодатель максимально защитил права и интересы участников долевого строительства жилья в Российской Федерации. Предусмотрел возможные варианты использования денежных средств, с привлечением банковского сектора экономики.
Вместе с тем, на законодательном уровне предусмотрел создание Фонда, целью существования которого является защита прав и законных интересов участников долевого строительства. Как, например, Фонд выступает гарантом завершения строительства жилого дома, в случае признания банкротом застройщика при незавершенном строительстве. При этом, участники строительства имеют право выбрать вариант при котором возможно потребовать денежное возмещение затрат или завершение строительства и передачу жилья в собственность.
В любом случае, законодатель предусматривает для участников строительства, защиту их прав и интересов, а по отношению к застройщику выдвигает требования, в рамках которых было бы невозможно фиктивно признаваться банкротом или использовать нормы закона для недобросовестного банкротства.
Литература:
- Вакула А. И., Анциферова Н. А., Веселая Т. В. Новеллы законодательства в части защиты прав участников долевого строительства//Гражданско-правовая аналитика 2020,№ 1 (92)
- Егоров А. В. Банкротство организаций-застройщиков // Право и экономика. 2017. № 12, с. 24–27
- Ибрашов Р. Т. О некоторых возможных направлениях совершенствования законодательства об участии в долевом строительстве // Юридические науки. 2018. № 4., с. 78– 81
- Мазуренко М. А., Дьяченко В. А. Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» как новый механизм защиты требований кредиторов — участников долевого строительства при банкротствезастройщиков // StudNet. — 2020. — № 10. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/publichnopravovaya-kompaniya-fond-zaschity-prav-grazhdanuchastnikov-dolevogo-stroitelstva-kak-novyymehanizm-zaschity-trebovaniy
- Славич М. А. Новые правила о банкротстве застройщиков: содержание и перспективы // Арбитражный и гражданский процесс. — 2019. — № 10. — С. 37–43
- Цыганов А. А. Перспективы развития страхования ответственности застройщиков жилой недвижимости в России // Финансовый бизнес. 2019. № 5., с. 13–18
