В статье были рассмотрены основы правового регулирования ипотеки, ее исторический аспект, особенности ее государственной регистрации. Рассмотрены особенности ипотеки в силу закона и в силу договора. Отмечены свойства экономического характера недвижимости, которая может быть предметом ипотеки: многократность использования; фундаментальность; полезность; управляемость. А также критерии свойств объекта недвижимости: основательность, прочность или долговременность, незаменяемость. Определено, что Закон об ипотеке определяет, что государственная регистрация имеет двойное юридическое значение: определяет действительность договора ипотечного договора и является основанием для внесения записи в ЕГРП.
Ключевые слова: государственная регистрация, залог, ипотека, недвижимость, договор, вещное право, физическое лицо, кредитор.
The article deals with the basics of legal regulation of mortgages, its historical aspect, and features of its state registration. the features of mortgages by law and by contract are considered. The properties of the economic nature of real estate that can be the subject of a mortgage are noted: multiple use; fundamental; utility; manageability. as well as the criteria for the properties of the property: solidity, strength or durability, non-exchangeability. It is determined that the Mortgage Law consistently defines state registration as the basis for the emergence of a mortgage: a mortgage agreement and state registration, which, in turn, has a double legal meaning: it determines the validity of the mortgage agreement and is the basis for.
Keywords : state registration, pledge, mortgage, real estate, contract, property law, individual, lender.
Ипотека имеет многовековую историю развития. Так, она была известна еще римскому праву. Любопытным примером оформления и регулирования залога недвижимости в римском праве было то, что отсутствовала система государственной регистрации заложенного имущества. Данное обстоятельство способствовало негативной тенденции в области нарушения прав кредиторов, в случае многократного залога одной вещи. Кроме этого, отсутствие регистрации ипотеки недвижимого имущества римскую залоговую систему сделало чрезмерно запутанной. Документальная запись о наличии ипотеки заменялось личным словом должника о том, что имущество не заложено, а кредитор должнику верит [2. C. 500].
Безусловно, вышеуказанное повлекло вполне ожидаемую реакцию: на некоторое время институт ипотеки был забыт, но впоследствии ипотека получила распространение во всех развитых правопорядках, в том числе и в Российской империи.
Обращаясь к законодательству России, отметим, что ипотека как правовой институт стала возрождаться с принятием в 1992 г. Закона «О залоге», которым было введено само понятие «ипотека». Однако указанный закон не смог решить всех вопросов, которые связаны с залогом недвижимости, например, в нем отсутствовал механизм функционирования ипотеки, отсутствовало отдельное рассмотрение видов ипотеки по объекту недвижимости.
Залог является наиболее эффективным способом обеспечения обязательства. Многие физические лица в настоящее время вступают в кредитные и залоговые обязательства. От содержания норм о залоге будет зависеть их желание вступать в кредитные отношения, стоимость, доступность ипотечного кредита, ведь банки определяют условия кредита исходя из возможных рисков неполучения прибыли. По нашему мнению от создания разумных норм в сфере залога зависит будущее экономики страны.
В настоящее время правовое регулирование ипотеки осуществляется:
— частью 1 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ),
— а также Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).
В настоящее время п. 4 ст. 334 ГК РФ содержит ссылку на специальный законодательный акт, регулирующий вопросы ипотеки, при этом ипотека в итоге получает определенное обособление от норм о залоге отраженных в ГК РФ.
При залоге предмета ипотеки недвижимость остается в собственности должника, но при этом кредитор наделен правом, при невыполнения должником своих обязательств, на реализацию предмета залога, для возврата денежных средств переданных должнику.
Таким образом, отметим, что к ипотеке:
— в первую очередь, применяются положения ГК РФ, касающиеся вещных прав,
— во вторую очередь, правила Закона об ипотеке,
— и лишь затем общие положения ГК РФ о залоге.
В соответствии с вышеуказанным, нормативно-правовые приоритеты в области регулирования ипотеки в первую очередь законодатель связал с общими положениями вещного права. Так, А. А Маковская выразила следующее мнение [1. C. 375].
Отношения между залогодателем и залогодержателем являются обязательственными отношениями. Право залога, в силу которого залогодержатель имеет преимущественное право перед кредиторами залогодателя обратить взыскание на его имущество, имеет в основе своей вещно-правовой элемент. Объекты права залога разные, а содержание права залога одинаковое [3. C. 9–11].
Предмет ипотеки может быть лишь недвижимым имуществом, с сохранением прав владения и пользования недвижимостью за залогодателем. В научной литературе отмечаются свойства экономического характера недвижимости, которая может быть предметом ипотеки, это:
— многократность использования;
— фундаментальность;
— полезность, то есть недвижимость должна удовлетворять потребности в площадях (производственной или жилой, в экологичности и т. п.);
— управляемость (проведение ремонта, уплата соответствующих налогов и т. д.).
Указанные свойства объектов недвижимости также имеют такие критерии как: основательность, прочность или долговременность, незаменяемость.
Таким образом, предмет ипотеки составляют прежде всего объекты недвижимости, которые способны быть предметом ипотеки в соответствии с запретами и ограничениями установленным законодателем. В качестве из одной существенной особенности ипотеки является ее обязательная государственная регистрация в ЕГРП [4. C.18–22].
Закон об ипотеке последовательно определяет государственную регистрацию как основания для возникновения ипотеки:
— договор об ипотеке и
— государственная регистрация, которая, в свою очередь, имеет двойное юридическое значение: определяет действительность договора ипотечного договора и является основанием для внесения записи в ЕГРП.
При возникновении ипотеки в силу закона государственная регистрация также требуется.
Рассматривая ипотеку в силу договора, следует отмечать то, что возникновение данного залога недвижимости происходит из заключенного сторонами договора.
Государственная регистрация в ЕГРН предусмотрена для права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [2]).
В завершение сделаем вывод о том, что:
— для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, необходимо заявление нотариуса, который и удостоверил договор об ипотеке;
— основанием государственной регистрации ипотеки в силу закона является заявление залогодержателя или залогодателя или же нотариуса, которым договор удостоверялся;
— основанием внесения сведений о залогодержателе в ЕГРН при государственной регистрации ипотеки является договор, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.
Литература:
- Маковская А. А. Крупные сделки и сделки с заинтересованностью: анализ и комментарий Законов «Об акционерных обществах» и «Об обществах с ограниченной ответственностью». Москва: Статут, 2020. 375 с.
- Римское частное право: Учебник / В. А. Краснокутский, И. Б. Новицкий, И. С. Перетерский и др.; под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004. 544 с.
- Стародумова С. Ю. Государственная регистрация недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2017. N 2. С. 9–11.
- Шеметова Н. Ю. Содержание регистрационных действий при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Право и экономика. 2014. N 4. С. 18–22.
