Настоящая статья посвящена анализу ипотечных правоотношений, возникающих как один из способов обеспечения обязательств по приобретению права собственности на недвижимое имущество. В статье раскрывается понятие ипотечных правоотношений, проводится анализ действующего российского законодательства.

Ключевые слова: ипотека, договор об ипотеке, недвижимость, сделки с недвижимостью.

В мировой истории понятие «ипотека» ведет свое начало с Римского права. Тогда ипотека являлась разновидностью залога, при котором заложенная вещь оставалась во владении и пользовании должника. В России ипотечные правоотношении начали развиваться сравнительно недавно. Доказательством тому служит Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — Закон «Об ипотеке»). Необходимо отметить, что на развитие ипотечных отношений влияют не только финансовые возможности граждан, но и совершенствование законодательства.

В процессе изучения ипотечных правоотношений многие исследователи не приходят к единому мнению в отношении природы ипотеки. Так, И. А. Емелькина считает целесообразным отнести ипотеку как разновидность залога к вещному праву [4, с.86]. При этом для противоречия предлагается ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), в рамках которой законодатель определяет залог как один из способов исполнения обязательств. Указанная норма дает понять, что ипотека как разновидность залога не относится к вещному праву уже на уровне законодательства.

Как пишет Суханов Е. А., вещное право есть гражданское право субъекта, предоставляющее возможность обладать индивидуально-определенной вещью непосредственно (без участия третьих лиц). Данное право находится под защитой законодательных норм [5, с.34].

В отношении предмета залога право собственности у залогодержателя не возникает, наоборот — остается у залогодателя. Изложенную мысль подтверждает Верховный суд, который подчеркнул, что ипотека, являясь одним из инструментов обеспечения обязательства, не является сделкой по отчуждению имущества [3].

Таким образом, ипотечное правоотношение представляет собой совокупность субъективных прав обязательственного и вещного характера.

Из данных правоотношений, а также в силу залога недвижимого имущества, между залогодателем и залогодержателем образовывается юридическая связь, которая порождает у обеих сторон соответствующие права и обязанности.

Ипотеку по типу возникновения можно разделить на:

1. Договорная — возникает в рамках заключенного между субъектами договора. Неотъемлемой частью договора является сумма, подлежащая уплате.
2. Судебная — определяется судом в отношении всего имущества должника.
3. Ипотека презумпция — возникает в отношении недееспособных лиц и детей. Рассчитана для защиты их прав от возможного злоупотребления со стороны родителей или опекунов.

По признаку возникновения выделяется ипотека в силу закона и в силу договора.

Российское законодательство понимает под договором ипотеки договоренность сторон в лице залогодержателя, являющегося кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой и имеющему право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами [2].

Необходимой составляющей любого договора являются его существенные условия. Одно из таких — предмет.

Предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество.

При этом права на такую недвижимость в соответствии с законом должны быть зарегистрированы.

Немаловажным будет сказать о том, что не каждая организация, занимающаяся банковской деятельностью, будет готова принять в залог предлагаемую недвижимость. Выбор определяется текущими условиями банка. Например, если возведенный застройщиком жилищный комплекс не обеспечен инженерными коммуникациями, банк оставляет за собой право отказать в принятии такого имущества в залог.

Однако стоит признать, что даже при имеющихся недостатках, трудностях в одобрении ипотеки, данный способ является одним из надежных в качестве обеспечения исполнения обязательств. Стимулирующим фактором при значительной стоимости имущества является место такого имущества в жизни залогодателя (например, земельный участок, предприятие и т. д.). Отсюда прослеживается экономическая связь: чем дороже вещь для должника — тем велика вероятность скорейшего исполнения им своих обязательств надлежащим образом.

Таким образом, ипотечное правоотношение представляет собой совокупность субъективных прав обязательственного и вещного характера.

Из данных правоотношений, а также в силу залога недвижимого имущества, между залогодателем и залогодержателем образовывается юридическая связь, которая порождает у обеих сторон соответствующие права и обязанности.

В то же время вопрос о правовой природе ипотеки в отечественной литературе остается спорным.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994 г. № 32.
2. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998 г. № 32.
3. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации. № 1, 2017 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017).
4. Емелькина И. А. Залог как обеспечительное вещное право // Вестник ОмГУ. Серия. Право, 2017. № 1 (50). С. 84.
5. Суханов Е. А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017.
6. Текутова Д. С. Ипотека как способ обеспечения обязательств // Вестник науки и образования. Часть 2, 2019.