В современных условиях жилищный вопрос был и остаётся актуальным для многих россиян. Низкие доходы не дают возможность многим гражданам России приобрести дорогостоящую недвижимость, поэтому в настоящее время в нашем государстве продолжает развиваться такой институт, как ипотека.
Ключевые слова: недвижимость, ипотека, правовой институт, виндикация, залог.
In modern conditions, the housing issue has been and remains relevant for many Russians. Low incomes do not give many Russian citizens the opportunity to purchase expensive real estate, so currently our state continues to develop such an institution as a mortgage.
Keywords: real estate, mortgage, legal institute, vindication, pledge.
В значительной степени реформирование института ипотеки в России опиралось на зарубежные парадигмы, не всегда эффективно применимые в российских условиях функционирования общества и экономики. В связи с этим необходимо критически проанализировать опыт других государств и понять как иностранные модели управления можно применить к российским реалиям [2].
Вместе с тем, следует всё же подчеркнуть, что ипотека может являться одним из эффективных направлений эволюции банковской сферы. Фондовые рынки могут фиксировать значительные колебания, но при этом покупка недвижимости целесообразна даже, если будет небольшая ситуативная доходность. Основа правового статуса ипотеки — правовые отношения, связанные с залогом недвижимости.
Мотивация людей, которые желают заключить ипотечные договор основывается на том, что такой договор предоставляет возможность практически сразу получить жилье в своё пользование. Институт ипотеки в настоящее время является локомотивом финансово-кредитной сферы в России.
В то же время следует отметить, что есть большое количество недочётов в законах, регулирующих ипотеку в России, а у правоприменителя неоднократно могут появляться сложности с пониманием того, как правильно применить тот или иной закон, связанный с ипотечными отношениями.
В связи со сказанным, исследование актуальных вопросов практики законодательного регулирования и правового статуса ипотеки играет значительную роль в настоящее время для развития таких фундаментальных отношений в нашем обществе.
Ипотека, являясь по своей сути кредитом под залог имущества, которое поступает в собственность покупателя, является эффективным правовым механизмом, обеспечивающим возвращение кредита должником [3]. При этом реальная стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки чаще всего, превышает цену непосредственно кредита.
Кроме того, должник замотивирован в выплате ипотечных платежей, так как жильё является основой его социальной жизни, потеря которого является критичным для человека [4].
Далее следует рассмотреть наиболее актуальные вопросы, связанные с правильным определением отдельных аспектов правового статуса ипотеки в России. Недобровольное прекращение ипотеки чревато некоторыми трудностями, связанными с не всегда правильным правоприменением.
Первый путь для прекращения ипотеки — это по волеизъявлению залогодержателя и залогодателя — добровольное. Второй путь — по решению судом принудительно.
Во втором случае сведения из единого государственного реестра недвижимости исключаются из него по заявлению истца вместе с решением суда, нотариально удостоверенным.
Трудности возникают с оборотом земельных участков, находящихся под ипотекой. В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (далее — закон об ипотеке) конкретно не очерчено, какие стоит рассматривать способы для использования участка земли сообразно его предназначения, что может иметь входить в противоречие с гражданским законодательством.
В статье 40 закона об ипотеке установлена возможность совершить передачу права использовать определённое имущество под залогом третьим лицам не по назначению [5].
Следует обратить внимание на то, что бесповоротность — это принцип, который, с одной стороны, лежит в основании системы ипотеки в Российской Федерации, но, с другой стороны, вступает в противоречие с тем правовым положением, которое говорит, что залог прекращается в ситуации виндикации. Данная коллизионная правовая ситуация фактически предопределяет негативную перспективу для залогодержателя, которая заключается в том, что предмет залога потенциально может быть изъят на основании, например решения суда, рассмотревшего виндикационный иск, и решившего, что собственник другое лицо, а, следовательно, ипотечные правоотношения в форме договора ипотеки подлежат прекращению.
В данной ситуации залогодержатель будет вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое обеспечивает ипотечный контракт. Возникнуть она может на основании положений статьи 42 закона об ипотеке, подразумевающего возможность изменения записи о праве собственности залогодателя на заложенное имущество в случае виндикации (при этом ипотека одномоментно перестаёт действовать.
Итак, в данной ситуации субъекты правовых отношений в сфере ипотечного кредитования не имеют возможности опираться на официальные данные из единого государственного реестра недвижимости, перестают быть защищены их права, появляются негативные правовые перспективы.
Ранее исследователи в области правовой науки предполагали, что определив описанные правовые положения в законе об ипотеке, законодатель сможет правильно оказать воздействия на эволюцию правового института ипотеки с целью повышения её эффективности.
Однако в настоящий момент описанное мнение представляется достаточно дискуссионным, так как правовой институт ипотеки должен гарантировать и предопределить права всех субъектов правоотношений, участвующих в сделке, а не только тех, у кого более высокие риски. В особенности это касается кредиторов [1].
В завершении следует подчеркнуть целесообразность для российского законодательства в сфере ипотечного кредитования следующих действий: во-первых, исключения противоречий в законодательной практике, во-вторых, необходимость согласования законов и придания им единого системного смысла. Дело в том, что на практике различные отрасли законодательства могут вступать друг с другом в коллизию.
Итак, ипотека играет важнейшую роль в правовых механизмах, позволяющих обеспечить обязательства, потому что обеспечивается не что-то абстрактное, а конкретный материальный объект, обладающий материальной стоимостью, который рискует стать предметом для взыскания в ситуации, когда не будут выполняться обязательства со стороны должника.
Литература:
- Булатских М. М. Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. — 2021. — № 5. — 105–108.
- Долгополова Н. А. Права и обязанности сторон по договору ипотеки (залоге недвижимости) // Молодой учёный. 2017. № 21. 454 с.
- Завидов Б. Д., Короткое А. П., Гусев О. Б. Обращение взыскания на ипотечное имущество и его реализация на торгах и аукционах // Законодательство и экономика. 2015. № 4. 68 с.
- Пономарева Е. С. Правовое регулирование ипотеки // Молодой ученый. — 2017. — № 44 (178). — С. 135–137.
- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.10.2022) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
