Целью настоящего исследования является изучение процессов развития процедуры государственной регистрации ипотеки как ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимости. Предметом исследования в рамках данной статьи становится так называемая «договорная ипотека», т. е. ипотека, возникающая в силу договора. На основании проведенного теоретико-правового анализа формулируются позитивные выводы относительно совершенствования нормативно-правового регулирования в части заявленных вопросов.
Ключевые слова: государственная регистрация, залог, ипотека, недвижимое имущество, обременение, право собственности.
Ипотечное кредитование в настоящее время переживает период ранее невиданного всплеска и, как следствие, стремительного развития. В связи с этим, институт ипотеки необходимо рассматривать как неотъемлемую часть социально-экономической сферы государственной важности, поскольку «задача обеспечения своих граждан жилищем, доступным по цене и способу приобретения, сегодня является для любого государства одним из определяющих факторов его социальной политики» [1]. Неслучайно в 2020–2021 годах меры государственной поддержки в области ипотечного кредитования были существенно расширены и, можно сказать, приобрели беспрецедентный характер.
Безусловно, отмеченные тенденции считаются позитивным явлением для сравнительно «молодого» отечественного рынка недвижимости, фактически берущего свое начало с 1990-х годов. Указанный период одновременно является и отправной точкой для формирования современного этапа российской государственности.
Развиваясь параллельно с экономическими тенденциями, новые правовые реалии справедливо «уловили» потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов всех сторон ипотечных отношений. Так, с 1992 года можно говорить о начале системного процесса по реформированию гражданского законодательства в части правовой регламентации ипотечного кредитования.
Следует отметить, что динамичный характер правоприменительной ипотечной практики беспрерывно диктовал новые и сложные задачи для законодателя по устранению возникающих коллизий. И вот, на протяжении почти тридцатилетнего периода становления и развития ипотечного механизма были «обличены» и устранены многие реальные проблемы. В частности, следует выделить развитие законодательно выстроенного механизма, посвященного вопросам государственной регистрации ипотеки.
В настоящее время Гражданский кодекс Российской Федерации [2] (далее — ГК РФ) предусматривает правило о том, что «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней» [2]. Далее уточняется, что государственной регистрации подлежит в том числе и ипотека, очевидно, в качестве ограничения (обременения).
Ограничительный характер ипотеки заключается в невозможности распоряжения заложенным имуществом без согласия залогодержателя, а обременительный характер — в сохранении ипотеки при переходе прав на заложенное имущество другому лицу [3].
В связи с этим, руководствуясь совокупным толкованием ст.ст. 8.1, 131 ГК РФ, а также ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [4] (далее — Закон о государственной регистрации), ипотека должна быть зарегистрирована как ограничение (обременение) в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН).
Анализируя «эволюцию» процедуры государственной регистрации ипотеки, следует отметить, что на протяжении почти тридцатилетнего периода развития она претерпела значительные изменения, что было обусловлено как социально-экономическими причинами, так и собственно правовыми факторами.
Так, вплоть до принятия в 2015 году Закона о государственной регистрации в правоприменительной практике в качестве серьезной проблемы дискутировался вопрос о том, «что необходимо регистрировать при ипотеке: договор о залоге, право залога либо обременение вещных прав залогодателя?» [5]. В связи с обозначенной проблематикой, попробуем провести краткий теоретико-правовой анализ в контексте развития законодательства по данному вопросу.
Так, рассматриваемая нами в рамках данной статьи «договорная ипотека» возникает в случае, когда заключается договор, согласно которому недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю, обременяется залогом в пользу залогодержателя. Иными словами, «ипотечный договор — это договор о залоге недвижимого имущества или прав на него, согласно которому одна сторона (залогодержатель) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя» [1].
До 2015 года нормы гражданского законодательства предусматривали так называемый «двойной» порядок государственной регистрации ипотеки: регистрации подлежал сначала сам договор об ипотеке, а затем и возникшее на его основании ограничение (обременение). Более того, несоблюдение указанного порядка влекло за собой недействительность договора об ипотеке.
Как справедливо отметил авторитетный российский юрист П. В. Крашенинников, «такое «перестраховочное» требование было актуальным в 1990-е годы, когда законодательство, обеспечивающее правовые условия для гражданского оборота недвижимости, еще только формировалось, а при совершении сделок с жилыми помещениями граждане сталкивались с многочисленными случаями мошенничества [6]. Далее им было отмечено, что к началу 2010-х годов «требование о регистрации договоров изжило себя, т. к. приводило к неопределенности правового положения участников сделки на период после подписания соответствующего договора и до государственной регистрации права» [6].
Действительно, в силу традиционных норм института обязательственного права договор ипотеки должен считаться заключенным и связывать стороны с момента его фактического заключения, т. е. достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, и подтверждать данный факт государственной регистрацией сделки нет необходимости. При этом, в бытность существования «двойного» порядка государственной регистрации ипотеки складывалась ситуация, при которой правовые последствия регистрации договора об ипотеке зависели от действий сторон по основному обязательству: «право залога по общему правилу возникает с момента регистрации договора о залоге, но если должник докажет, что его обязательство перед залогодержателем как кредитором не возникло, то запись о регистрации договора, равно как и регистрационный штамп на договоре не подтверждают существования ипотеки» [3].
Таким образом, ранее действовавшее императивное требование закона об обязательной государственной регистрации договора об ипотеке, при отсутствии которой договор считался бы недействительным, на наш взгляд, являлось несколько неоправданным и создавало несоразмерные трудности для его сторон.
В связи с принятием в 2015 году Закона о государственной регистрации, вступившего в силу с 1 января 2017 года, описанный выше «двойной» порядок был отменен: актуальный закон теперь предусматривает только государственную регистрацию самой ипотеки как ограничения (обременения) вещного права на конкретный объект недвижимости.
Так, в соответствии актуальным порядком «государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости» [4].
Как отмечает С. А. Извощикова, «цель состоявшихся законодательных новшеств состоит в снятии с участников договора об ипотеке обязанности по его государственной регистрации, фактически дублирующей процесс регистрации возникающих из договора ипотечных прав» [7]. Считаем оправданным согласиться с указанной точкой зрения.
При этом необходимо отметить, что исследуемые нами изменения в законодательстве, связанные с отменой тотальной государственной регистрации сделок, заключаемых в отношении недвижимости, никак не связаны c непосредственно договором об ипотеке как юридическим фактом, который влечет за собой возникновение, изменение или прекращение ипотечных отношений.
Таким образом, проведенный в рамках настоящего исследования теоретико-правовой анализ развития процедуры государственной регистрации договорной ипотеки как как ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимости позволяет сделать вывод о позитивном и поступательном направлении совершенствования законодательства по заявленному вопросу.
Так, за последние годы законодателю с помощью нового подхода и усовершенствованной юридической техники удалось четко разграничить понятия «регистрация прав» и «регистрация договоров», что привело к изменению порядка государственной регистрации ипотеки. На сегодняшний день сила ипотеки как обеспечительного инструмента больше не связывается с регистрацией договора об ипотеке, а предусмотренные договором права залогодержателя на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРН, если иное не установлено законом.
Представляется, что рассмотренные законодательные реформы следует оценивать именно положительным образом, т. к. упрощение процедур государственной регистрации ипотеки, формирование единой нормативно-правовой базы, понятной для всех участников ипотечных отношений, входят в круг задач государственной важности, поскольку развитие ипотечного кредитования непосредственно связано с развитием экономики страны в целом.
Литература:
- Текутова, Д. С. Ипотека как способ обеспечения обязательств / Д. С. Текутова. — Текст: непосредственный // Вестник науки и образования. — 2019. — № 5 (69). — С. 43–45.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.06.2021) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
- Емельянова, Е. А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: специальность 12.00.03 «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право»: диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Емельянова Екатерина Анатольевна; ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права». — Саратов, 2004. — 220 c. — Текст: непосредственный.
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 02.07.2021) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 20.07.2015. — № 29 (ч. I). — Ст. 4344.
- Викторова, Р. Н. Правовая конструкция договора ипотеки в российском законодательстве: специальность 12.00.03 «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право»: диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Викторова Раиса Николаевна; ГОУ ВПО «Северо-Осетинский государственный университет имени Коста Левановича Хетагурова». — Владикавказ, 2011. — 188 c. — Текст: непосредственный.
- Новицкая, Л. Ю. Некоторые проблемы, связанные с ипотечным кредитованием в Российской Федерации / Л. Ю. Новицкая, М. В. Кошелева. — Текст: непосредственный // Экономика. Право. Общество. — 2017. — № 3 (11). — С. 57–63.
- Извощикова, С. А. Земельные участки как предмет залога в договоре ипотеки / С. А. Извощикова. — Текст: непосредственный // Отечественная юриспруденция. — 2017. — № 3 (17). — С. 42–45.
- Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 21.06.2021) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1998. — № 29. — Ст. 3400.
