В настоящее время актуальность изучения вопросов, связанных с гражданско-правовым институтом сделок, обусловлена их массовостью в современной общественной жизни, а также его регулярным реформированием в российском гражданском законодательстве. В статье исследованы основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения. Рассмотрены аспекты, касающиеся обязательной государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.
Ключевые слова: договор купли-продажи жилое помещение, государственная регистрация, переход права собственности, исполнение договора купли-продажи.
Создание необходимых условий для устойчивого развития экономических отношений является одной из основных функций государства. Оказывая воздействие на экономику, государство обеспечивает соблюдение установленных законном прав и свобод человека и гражданина путем формирования необходимых условий для их осуществления, создает гарантии реализации таких прав и свобод в будущем, обеспечивает защиту нарушенных прав и свобод.
В связи со значительной ролью имущества в жизни современного общества, отношения, связанные с перераспределением недвижимого имущества, а именно различного рода сделки, такой как купля-продажа недвижимого имущества, в частности жилого помещения, регламентированы законодательством. Специфике вещных прав на недвижимость законодателем уделяется достаточно внимания, но, несмотря на это, в тех или иных случаях возникают проблемы правоприменения, обусловленные постоянным изменением норм, регулирующих данные отношения [5 ст. 25–30]. Учитывая то, что количество сделок с недвижимым имуществом стремительно растет, обеспечение безопасности сделок с недвижимостью и потребность совершенствование процедуры государственной регистрации не теряет своей актуальности.
Так, А. В. Доманова отмечает, что сложность и обширность законодательства в сфере государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество требует тщательного его изучения, выявления проблем и их устранения [4, с. 74–77].
Безусловно, отсутствие стабильности и прозрачности рынка недвижимости повышает риск несения убытков участниками оборота недвижимости, что приводит к стремительному росту мошеннических и криминальных схем при продаже квартир, земельных участков и прочей недвижимости.
Неотъемлемым в конструкции перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи является государственная регистрация [6, с. 96–98].
Гражданским законодательством определена норма о том, что права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ).
Итак, отношения, связанные с государственной регистрацией права собственность, регулирует Федеральный закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О Государственной регистрации недвижимости» (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ), который, прежде всего, устанавливает основания и процедуру государственной регистрации прав на недвижимость.
В силу п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ законодатель определяет под государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав) [3].
По общему правилу в соответствии с п. 1 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором [1]. Это правило действует в отношении движимых вещей. Переход права собственности на недвижимое имущество имеет свои особенности. Согласно п. 2 ст. 253 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом [1].
Исходя из положений п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами [1].
Из указанных норм следует, что для возникновения права собственности на жилое помещение у покупателя необходимо несколько юридических фактов: наличие самого договора купли-продажи жилого помещения, государственная регистрации перехода права собственности. При этом возникает вопрос, как соотносятся между собой эти понятия, и какое значение имеет каждый из этих юридических фактов для перехода права собственности на недвижимое имущество. Прежде всего, вопросы возникают, в связи с тем, что в законодательстве нет достаточной четкой регламентации в нормативной конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество, о чем свидетельствует правоприменительная практика.
Исходя из положений, предусмотренных п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22, регулирующего некоторые вопросы, возникающие в судебной практике при разрешении споров, возникающих с зашитой права собственности и других вещных прав, следует, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. При этом законодатель нам дает разъяснения, что, когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права [7]. Следовательно, указанные обстоятельства подтверждают необходимость понимания реализации осуществления перехода права собственности на недвижимое имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации [2].
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации [2].
По смыслу указанной нормы требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (п. 2 ст. 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону [8].
Таким образом, при анализе норм правовых актов, регулирующих государственную регистрацию права на недвижимое имущество, следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество направлена в первую очередь на это установление стабильности гражданского оборота и на обеспечение защиты имущественного права каждого участника гражданского оборота. При этом институту передачи недвижимого имущества и переходу прав на него есть, куда развиваться, а именно, необходимо более детально урегулировать положения, касающиеся различной формы передачи прав на недвижимое имущество. Надеемся, что в ближайшем будущем, аспекты, вызывающие затруднения, будут устранены или урегулированы более детально.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая [Электронный ресурс]: [федер. закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ: в ред. от 28.06.2021; с изм. от 08.07.2021] // СПС «Консультант+». — Последнее обновление 22.09.2021.
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая [Электронный ресурс]: [федер. закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ: в ред. от 28.06.2021; с изм. от 08.07.2021] // СПС «Консультант+». — Последнее обновление 22.09.2021.
- О государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс]: [федер. закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ: в ред. от 02.07.2021; с изм. и доп., вступ. в силу 01.09.2021] // СПС «Консультант+». — Последнее обновление 22.09.2021.
- Доманова, А. В. Актуальные проблемы гражданско-правового регулирования права собственности на недвижимое имущество / А. В. Доманова // Молодой ученый. — 2020. — № 47. — С. 74–77.
- Дурягин, Д. С. Правовое значение государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество / Д. С. Дурягин // Устойчивое развитие науки и образования. — 2021. — № 4 (55). — С. 25–30.
- Костенко, Е. В. Современные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Е. В. Костенко // Молодой ученый. — 2021. — № 11 (353). — С. 96–98.
- О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав [Электронный ресурс]: [постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010: ред. от 23.06.2015] // СПС «Консультант+». — Последнее обновление 20.09.2021.
- О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора [Электронный ресурс]: [постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49] // СПС «Консультант+». — Последнее обновление 20.09.2021.
