Статья посвящена исследованию договора купли-продажи недвижимости в Российской Федерации. В частности, в работе исследуется форма договора, а также его государственная регистрация. Обращается внимание на особенности, порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и определение цены при отчуждении имущества.
Ключевые слова: гражданское право, недвижимость, договор, государственная регистрация, договор купли-продажи недвижимости.
The article is devoted to the study of the contract of sale of real estate in the Russian Federation. In particular, the paper examines the form of the contract, as well as its state registration. Attention is drawn to the specifics, the procedure for state registration of rights to immovable property and the determination of the price for the alienation of property.
Keywords: civil law, real estate, contract, state registration, real estate purchase and sale agreement.
Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит обязательной государственной регистрации. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность [1]. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является основной особенностью правового режима данных объектов. Государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество, права аренды и доверительного управления, а также сделки со всем перечнем объектов недвижимости.
Отчуждение некоторых видов недвижимого имущества кроме государственной регистрации сделки подлежит еще и ее обязательному нотариальному удостоверению. К таким видам сделок можно отнести:
– сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
– сделки по отчуждению земельных долей;
– сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;
– сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
В соответствии со ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 года № 14-ФЗ [2] (Далее — ГК РФ) стороны могут предусмотреть обязательное нотариальное удостоверение сделки, даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Недвижимость в качестве объекта договора купли-продажи в обязательном порядке должна быть идентифицирована. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть четко указаны данные, позволяющие достоверно установить недвижимый объект, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе данные, отражающие расположение объекта на конкретном земельном участке или в составе другого недвижимого имущества.
Также существенными условиями этого договора являются условия о предмете продажи и цене продаваемого имущества. Законодательство требует, чтобы в договоре были указаны данные, позволяющие точно установить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю по договору, а также данные, которые определяют расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (при продаже земельного участка следует указать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже земли, сооружений и нежилых помещений — местоположение, наименование, назначение, площадь (в том числе жилую), этажность и другие параметры).
При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе считается несогласованным сторонами, а договор считается не заключенным. Данные, необходимые по закону для передачи недвижимого имущества, содержатся в специальных документах (план земельного участка, или план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения.
Что касается данных о жилой недвижимости, то они содержатся в следующих документах: паспорта таких помещений, справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения, и иные данные технического учета жилищного фонда.
Необходимость определенности предмета договора купли-продажи недвижимого имущества означает, что на момент заключения договора продаваемая недвижимость должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В противном случае, договор следует признать незаключенным вследствие отсутствия его предмета в соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ.
Если на момент заключения договора права на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, но недвижимое имущество более не существует (признанно аварийным, снесено, уничтожено), договор купли-продажи имущества недвижимости невозможен, т. к. право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается.
Согласно ст. 555 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должна быть указана ее цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным, т. к. цена отнесена к существенным условиям этого договора. Цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости, стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям — оценщикам.
Требования и порядок определения цены на недвижимость:
- При продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, много зависит от того, какие права в отношении земельного участка переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением, то в цену на недвижимость включается цена соответствующей части земельного участка.
Если же земельный участок передается на праве аренды, то в цену здания, сооружения включается только цена этого права.
- Если в договоре цена на недвижимость определяется не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого имущества.
Основной обязанностью покупателя по договору купли-продажи наряду с обязанностью принять приобретенное имущество, является обязанность оплатить ее [3]. Форма, порядок и способ оплаты определяется сторонами договора самостоятельно. Закон допускает оплату купленной недвижимости в рассрочку и в кредит.
Именно поэтому в договоре купли-продажи жилого помещения должны быть указаны следующие сведения: местонахождение недвижимости, площадь здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.
В случае, если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.
В связи с этим, отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации [4] (далее АПК РФ).
При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности, как и в других отчуждаемых сделках.
В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.
Из этого вытекает, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т. п.). Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом.
Таким образом, особенностью договора купли-продажи недвижимости является специфика его предмета — недвижимое имущество, которое, в свою очередь, имеет ряд особенностей, а также порядок перехода права собственности.
Государственная регистрация является неотъемлемым элементом в конструкции перехода права собственности на недвижимое имущество, т. к. именно с моментом регистрации закон связывает переход права собственности. Кроме того, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Однако, несмотря на важность данного элемента, до сих пор отсутствует единая позиция ученых по вопросу юридического значения государственной регистрации. Основные позиции сводятся к тому, носит ли государственная регистрация правоподтверждающий или правообразующий характер. Представляется, что государственная регистрация играет служебную роль (доказательственную, подтверждающую), хотя при этом и является необходимым элементом юридического состава в конструкции приобретения права собственности.
Литература:
- Продажа недвижимости. — Текст: электронный // StudFiles: [сайт]. — URL: https://studfile.net/preview/16792528/page:9/ (дата обращения: 17.05.2024).
- Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 года № 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. № 5. Ст. 410.
- Грязнов, А. Н. Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества: специальность 40.04.01. «Юриспруденция»: диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Грязнов Антон Николаевич; НИ ТГУ. — Томск, 2017. — 80 c. — Текст: непосредственный.
- Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2002. — № 30. — Ст. 201. // Доступ из Справ. правовой системы «КонсультантПлюс».
