В статье автором коротко излагается суть истории проблемы аренды части вещи. Делается акцент на определение предмета договора аренды части недвижимости, сложности, возникающие при его определении. Приводится анализ изменений в законодательстве. Рассматриваются современные тенденции в подходах к аренде части недвижимости, проблемы, связанные с необходимостью государственной регистрации.
Ключевые слова: аренда, аренда части недвижимости, аренда конструктивного элемента, государственная регистрация договора части недвижимости.
Актуальность темы обусловлена тем, что многие из предпринимателей ведут свой бизнес на арендованных площадях зданий, сооружений, земельных участков. Часто востребованными для бизнеса становятся части объекта. И соответственно, планомерно, возникает вопрос: какие нормы закона следует применять для защиты прав и интересов сторон по договору, при пользовании не целой вещью, а ее частью? Изменения в потребностях бизнеса диктуют задачи для правоведов в поиске правильных решений в вопросах права, и наоборот, ответом бизнеса должна стать перестройка, в связи с изменениями в законодательстве. Так, в истории современной России взгляд на проблему аренды части вещи, учитывая многообразие вещей, части которых могут использоваться самостоятельно, претерпевал кардинальные изменения, что в свою очередь отражалось в неоднократных изменениях в законодательстве и соответственно, подходах судов при решении спорных вопросов. Причем, изменения эти происходили в относительно короткие промежутки времени, и соответственно, неопределенность и неоднозначность в подходах к самому понятию аренды части вещи не могли способствовать нормальному ведению бизнеса.
Вопросы, касающиеся арендных отношений, в том числе, проблемы аренды части вещи были рассмотрены в работах многих Российских цивилистов. Одни считают, что часть вещи не может быть объектом аренды, так как объектом аренды могут быть только не потребляемые вещи, участвующие самостоятельно в гражданско-правовом обороте, оформленные соответствующим образом и имеющие характеристики самостоятельной вещи. И в зависимости от вещи, часть которой используется в экономических отношениях, должны применяться специальные формы договоров: Ёрш А. В., Ланда В., Е. Л. Невзгодина [1,2,3]
Цивилисты, которые считают, что если при использовании части вещи может извлекаться прибыль, и отношения эти суть аренда, то к ним должны применяться арендные отношения. Такой подход отражен в работах Р. Бевзенко, О. В. Жевняк [4,5].
В научном сообществе нет единого мнения по вопросу о признании части вещи объектом гражданских прав. Однако, следует помнить, что арендодатель имеет право разрешить арендатору пользоваться своей вещью в любом объеме и любой частью, аксиома, не требующая доказательства.
В статье 607 ГК РФ дается определение объектов аренды: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства …». [6]. До начала 2000-х годов, в юриспруденции считалось, что объектом аренды могла быть вещь целиком, пользование ее частью не попадало под квалификацию договора аренды (п.1 информационное письмо № 66 ВАС РФ от 11.01.2002). Этот договор считался не поименованным в ГК РФ договором, к которому применяются общие положения обязательственного права. [7]
На практике, фактически возникали арендные отношения, прямо не урегулированные законом. Ситуация стала меняться с Постановления Пленума ВАС № 64 (п.7), посвященного поэтажной собственности, в котором ВАС признает, что к договору, по которому в пользование передается часть вещи, подлежат применению правила о договоре аренды. И в Постановлении Пленума ВАС № 73 (п.9) уже окончательно сформулирована мысль, что по договору аренды в пользование может быть передана как вся вещь в целом, так и ее часть [8,9]. Однако, в действительности оказалось все не так просто: так как объектом договора аренды могут быть… «вещи, которые не теряют своих натуральных свойств, в процессе их использования (непотребляемые вещи)», ст. 607 ГК РФ, и в соответствии с ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается в аренду. [6] Особенно это важно для договора аренды части вещи, так как для описания части вещи требуется четкая идентичность употребляемых понятий. Использование разных формулировок при описании предмета договора недопустимо, так как может привести к признанию договора аренды незаключенным или недействительным.
На практике наиболее распространенными договорами выступает аренда различных частей зданий, сооружений, в том числе их конструктивных элементов, имущественных комплексов, а также частей земельных участков. Различные части недвижимых вещей, выступая в качестве предмета договора аренды, составляют внушительный сегмент аренды, в котором, отношения возникают при пользовании частью вещи. К важным изменениям вещного права, которые напрямую коснулись предмета договора аренды части недвижимой вещи, следует отнести появление в Гражданском Кодексе Главы 6.1 «Недвижимые вещи» и Главы 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места» [10]. Принятые изменения затрагивают широкий круг участников гражданского оборота.
Стоит обратить внимание, что законодательство теперь указывает прямо на факт возникновения недвижимой вещи: здания и сооружения могут быть, как образованы в результате раздела, так и наоборот, здание может быть образовано путем объединения нескольких недвижимых вещей, ст.141.3 ГК РФ [10]. А это означает, что если законодательно признаны такие юридические трансформации с недвижимыми вещами, то следующим этапом должна стать разработка и синхронизация механизмов, позволяющих, на основе Закона образовывать такие вещи и наделять их характеристиками объектов гражданского оборота. Обозначение помещений (жилых и нежилых) в качестве недвижимых вещей должно позитивно отразиться на проблеме индивидуализации предмета договора и соответственно, упростить выбор норм закона, регулирующего тот или иной договор. Постановка на кадастровый учет и государственная регистрация таких частей вещи, как обособленная часть здания, помещения, машино-место должна решать проблему определения индивидуальных характеристик части вещи.
Впервые, в Гражданском Кодексе говорится о нормах права для частей здания, нежилых помещениях. Так, в статье 141.4 ГК РФ нежилые помещения относятся к недвижимым вещам, в статье закреплены признаки помещений, относящихся к общему имуществу в здании и по общему правилу не участвующих в обороте в качестве самостоятельных вещей. [10]
В статье 287.5 ГК РФ говорится об общем имуществе собственников помещений, машино-мест, в здании или сооружении, так к общему имуществу относятся технические этажи, чердаки, технические подвалы,крыши, ограждающие конструкции этих зданий. [10] Все вышеперечисленные объекты и их части так же часто передаются в пользование по договору аренды части вещи. В случае отсутствия физических границ, границы описываются виртуально и объекту присваивается временный кадастровый номер.
Еще одна проблема кроется в распространенном подходе, согласно которому в аренду может быть передан только тот объект, который отражен в документах кадастрового учета. Так, при аренде недвижимого имущества, их частей, предмет аренды идентифицируется по информации, содержащейся в документах кадастрового, технического учета недвижимого имущества, а также в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следует учитывать правовую позицию Верховного Суда РФ, который прямо указал, что кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений, об ограничениях (обременениях) вещных прав [11].Однако, проблема для определения частей вещей, описания предметов для передачи в аренду остается. Проблема здесь в том, что во многих случаях очень трудно определить и описать границы арендованной части вещи. Например, имеются сложности с выделением части складских помещений, включающей ярусы стеллажей, если при этом сам стеллаж занимает незначительную площадь на складе и в большей степени ориентирован вертикально. А также, в отсутствие унифицированных форм сложно определить такие предметы договора, как конструктивные элементы зданий. В этом случае, в качестве доказательств согласования сторонами предмета аренды части вещи, суды принимают текстовое описание этой части в договоре, кроме того, учитывается отсутствие возражений сторон по поводу идентификации этой части при заключении и исполнении договора. Договор аренды помещения или его части, регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения), в соответствии со ст.14. ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [12].
Можно сделать оптимистичный прогноз, что появление новых Глав о недвижимости в Гражданском кодексе РФ, и внесение соответствующих изменений в нормативно-правовую базу, регулирующую арендные отношения, приведут к уменьшению количества споров по нежилым помещениям, их частям, частям зданий, связанным с индивидуализацией предмета договора. Пока, в отсутствие чёткой правовой регламентации некоторых положений, касающихся данного вида договора, целесообразно учитывать разъяснения судебных инстанций. Разработка законодательства по отдельным видам аренды, особенно различных частей зданий и сооружений, не теряет своей актуальности. В Главе 34 ГК РФ ничего не говорится об аренде нежилых помещений, а также их части, конструктивных элементов зданий и сооружений. Много вопросов возникает по государственной регистрация таких договоров. Так, согласно, п.1 ст.131 и п.1 ст.164 ГК РФ регистрация осуществляется только в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными федеральными законами [3]. Необходимость государственной регистрации договора аренды части недвижимости, и ее особенности, напрямую связаны с предметом аренды.
На сегодняшний день, на законодательном уровне отсутствуют положения о форме и государственной регистрации договора аренды частей недвижимости, имеющих физические или виртуальные границы, описанные в соответствии с правилами, а также для таких частей недвижимости, которые согласованы сторонами сделки, в добровольном порядке. В правоприменительной практике используется аналогия закона. В статье 651ГК РФ говориться о форме и государственной регистрации договора аренды здания и сооружения и ничего не говориться о договорах аренды их частей. [6]
Росреестром предусмотрены изменения, которые прямо или косвенно коснуться предмета договора аренды недвижимости и их частей: сокращение данных в выписках ЕГРН и правила описания границ. Предполагается, что в 2023 году вступят в силу правила, по которым будут применяться новые формы графического и текстового описания местоположения границ населенных пунктов, территориальных зон, особо охраняемых природных территорий. Из графического описания исключен раздел «План границ объекта»; уточнено, что в разделе «Сведения о местоположении границ объекта» указывается система координат, используемая для ведения ЕГРН [12]. Изменения эти будут вводиться постепенно и хотелось бы, чтобы они не усложнили практику хозяйствующим субъектам.
Среди новшеств, следует упомянуть о пилотном проекте: внедрение федеральной государственной информационной системы «Единая цифровая платформа «Национальная система пространственных данных». Данный проект реализуется на территории рядов субъектов РФ. Предполагается, что с 2024 года юридические лица смогут регистрировать договоры аренды только в электронном виде, а это означает, что следует ожидать изменений, касающихся частей недвижимости, не подлежащих кадастровому учету, таких как, например, элементы конструктива здания.
Одной из целей государства является упорядочение гражданского оборота. Для этих целей служит институт государственной регистрации. Государство, таким образом, при помощи государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества и его частей, придает значимость данным правовым отношениям. Считается, что отношения по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, являются менее стабильными, и могут быть прекращены в упрощенном порядке. В настоящее время на законодательном уровне изучается вопрос о внесении изменений в нормативно-правовые акты, касающиеся регистрации договоров аренды недвижимого имущества и его частей [13]. Так, по информации, размещенной на официальном сайте Совета Федерации, согласно, проведенного опроса, подавляющая часть субъектов РФ поддерживает установление обязательности регистрации договоров аренды имущества, заключенных и продленных на неопределенный срок. Следует отметить, что ряд регионов считает целесообразным разрешить государственную регистрацию договоров аренды, субаренды, безвозмездного пользования, заключенных на срок менее чем на один год. В Совете Федерации ведется работа по внесению в законодательство изменений, касающихся государственной регистрации договоров аренды частей недвижимости не зависимо от срока, на который заключается договор. Вполне вероятно, что такие инициативы будут приняты на законодательном уровне.
Литература:
- Ерш А. В. Комментарий к информационному письму Президиума ВАС от 11 января 2002 г. № 66 (Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой) // Практика рассмотрения коммерческих споров: анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума ВАС. М.: Статут, 2007. Вып. 1. С. 234.
- Ланда В. К вопросу об аренде крыши здания и (или) сооружения // Хозяйство и право. 2009. № 5. С. 34.
- Невзгодина Е. Л. Аренда недвижимости по законодательству Российской Федерации // Вестник Омского университета. Серия: Право. 2014. № 4 (41). С. 160.
- Бевзенко Р. Аренда части вещи// Журнал РШЧП Выпуск № 1 / июль–август / 2018 С. 230
- Жевняк О. В. Договор аренды части вещи: теория и арбитражная практика // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 4. С. 23.
- Гражданский кодекс Российской Федерации: на 2021 год// Москва: Издательство АСТ,2020.- 704с.- (Кодексы и законы).
- Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66//Вестник ВАС РФ 2002.№ 3
8. О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания: постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 // Вестник ВАС РФ. 2009. № 9.
- Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды: постановление Пленума ВАС Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 (с изменениями от 25 января и от 25 декабря 2013 года) // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1, 2013. № 3 и 4.
- Федеральный закон от 21.12.2021 N 430-ФЗ (ред. от 28.06.2022) «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».//URL: www. pravo.gov.ru (дата обращения: 10 января 2023 года).
- «Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016 года . //Консультант Плюс//
- Официальный сайт Росреестра //rosreestr.gov.ru//(дата обращения 20.01.2023)
- Официальный сайт Совета Федерации// council.gov.ru,(дата обращения 20.01.2023г)
