В статье рассмотрены актуальные вопросы договора продажи недвижимости. Автором проведен анализ судебной практики, отражающей актуальные и современные вопросы применения норм гражданского права о договоре продажи недвижимости.
Ключевые слова: недвижимость, договор купли-продажи, судебная практика.
The article discusses the current issues of the real estate sale agreement. The author analyzes the judicial practice reflecting the current and modern issues of the application of civil law norms on the contract of sale of real estate.
Keywords: real estate, purchase and sale agreement, judicial practice.
Актуальность исследования темы договора продажи недвижимости объясняется большой распространенностью подобных общественных отношений. Законодательная регламентация договора продажи недвижимости достаточно подробна и эффективно существует на протяжении длительного времени [1; 2]. Однако, несмотря на это, в правоприменении возникает ряд проблемных вопросов, связанных с реализацией норм о договоре продажи недвижимости. Научные исследования и их количество, также подтверждает тот факт, что проблемные вопросы договора продажи недвижимости в практике требуют их анализа и поиска путей решения [3, с. 79–87; 4, с. 180–182].
В связи с этим, представляется необходимым рассмотреть сложившуюся судебную практику по рассмотрению споров о договоре купли-продажи недвижимости.
Проведенный нами анализ судебной практики позволяет выделить следующие категории споров о договоре продажи недвижимости:
1. Выявление строительных дефектов в приобретенном недвижимом имуществе.
Так, Октябрьским районным судом г. Уфы было рассмотрено дело по иску гражданина к МУП «Служба заказчика и технического надзора» о защите прав потребителя.
В обоснование иска указано, что истец на основании договора уступки права требования № б/н от 19.11.2022 и договора участия в долевом строительстве № от 25.04.2022 11.01.2017 приобрела у МУП «СЗ и ТН» в собственность квартиру, которая передана ей по акту приема передачи 01.11.2022.
Застройщиком вышеуказанной квартиры является МУП «Служба заказчика и технического надзора» ГО г. Уфа РБ.
После вселения в квартиру истец обнаружила строительные дефекты.
Стоимость устранения недостатков, возникших в результате нарушения строительных норм и правил при производстве строительно-монтажных и отделочных работ, составляет 354061,75 рублей.
21.10.2023 ответчику направлена претензия с требованием возместить стоимость устранения строительных недостатков в квартире.
В данном случае, суд, помимо норм ГК РФ, применял нормы Закона о защите прав потребителей. Кроме того, для установления всех обстоятельств по делу судом была назначена экспертиза. Заключение эксперта было принято судом как допустимое доказательство по делу.
Суд установил, что собственником помещения были представлены доказательства о выявленных нарушениях в строительстве жилого дома.
Ответчиком, как продавцом выявленные недостатки устранены не были. Доказательств иного в материалы дела не представлено.
На основании изложенного, принимая во внимание, что экспертное заключение, имеющееся в материалах дела, подтверждает факт некачественного выполнения определенных строительных работ, в результате которых возникли недостатки, обнаруженные в ходе эксплуатации здания в гарантийный период, при этом, относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих данные выводы экспертов, ответчиком не представлено, суд посчитал необходимым взыскать с ответчика в пользу истцов стоимость недостатков переданной квартиры в пределах заявленных требований по 69337,50 руб.
Также суд взыскал с ответчика сумму компенсации морального время в размере 2 000 рублей, на основании норм Закона о защите прав потребителей.
Помимо этого, за нарушение срока удовлетворения претензионного требования с ответчика взыскана сумма неустойки в размере — 20 000 рублей [5].
2. Споры об уменьшении цены договора продажи недвижимости.
Красноглинским районным судом г. Самары был рассмотрен иск гражданина к другому физическому лицу об уменьшении цены договора продажи земельного участка и жилого дома.
При покупке дома ФИО1 указано и предоставлены документы, где значилось, что водоснабжение жилого дома организованно автономно через скважину, которая относится к приобретаемому жилому дому. Информация о скважине указана в техническом паспорте и в отчете об оценке, направленном в ПАО Сбербанк при покупке дома. Электроснабжение к скважине идет от дома истца, истец с момента покупки производит обслуживание скважины. В период аномально низких температур в январе 2023 года произошла аварийная ситуация на скважине и произошло промерзание насосного оборудования, водоотведения к домам, пришлось проводить работы по разморозке скважины и восстановлению подачи воды в дом, на что истцом потрачено 40 000рублей.
Осенью 2022 года истец увидела объявление о продаже соседнего участка, принадлежащего ФИО3, с указанием на продажу указанной скважины.
Истец полагает, что продается скважина, которая уже оплачена истцом при покупке дома. Устные переговоры с ответчиком по вопросу пользования и обслуживания скважины, перераспределения земельного участка, возмещения расходов на ремонт скважины и оплаты электроэнергии на ее содержание, результата не принесли.
Так как скважина по факту к ее дому и земельному участку не относится, истец квалифицирует данное обстоятельство как недостаток товара и считает, что цена договора должна уменьшиться на 18 %.
Суд при исследовании дела указал, что, как следует из условий договора купли-продажи, предметом договора является жилой дом стоимостью 4 000 000 рублей и земельный участок стоимостью 1 000 000 рублей.
Водозаборная скважина в условиях договора купли-продажи отсутствует, как и сведения о водоснабжении или способе водоснабжения жилого дома.
Жилой дом и земельный участок приобретены истцом с использованием целевого кредита, полученного в ПАО Сбербанк в сумме 5500 000 рублей по договору.
Установлено, что при получении кредита производилась оценка недвижимого имущества с использованием предоставленного продавцом технического паспорта.
Суду не представлены доказательства того, что обусловленная сторонами цена договора купли-продажиот охватывала стоимость скважины.
В связи с этим, суд не усмотрел оснований для соразмерного уменьшения цены договора продажи недвижимости [6].
3. Споры о взыскании задатка.
Гражданка обратилась в Новосокольнический районный суд Псковской области к другому физическому лицу о взыскании задатка в размере 100000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01 августа 2023 года по 01 февраля 2024 года в сумме 6966 рублей, компенсации морального вреда, оцененного в размере 50000 рублей, и возмещении судебных расходов.
В обоснование иска указала, что 04 марта 2023 года на сайте «Авито» сети «Интернет» обнаружила объявление о продаже жилого дома, и продавцом была указана ответчик. По предложению ответчика, чтобы последняя удалила объявление с сайта и последующего заключения в мае-июне 2023 года договора купли-продажи, она передала ответчику денежные средства в размере 50000 рублей. О получении ответчиком денежных средств была составлена письменная расписка. Предварительный договор купли-продажи или задатка в письменном виде между ним не составлялся.
Сделка по продаже-купле жилого дома не состоялась, поскольку ответчик уклонялась от общения, то есть отказалась заключать данный договор. В связи с этим она устно потребовала возвратить денежные средства, которые передала в качестве задатка.
При рассмотрении дела суд указал, что соглашение о задатке может быть оформлено еще до заключения основного договора и при этом выступать условием (одним из условий) предварительного договора либо в качестве отдельного условия обеспечения преддоговорной ответственности (ввиду отсутствия юридически оформленного предварительного договора). В случае соглашения о задатке, оформленного в отсутствие предварительного договора, в нем должны быть указаны основания, при наступлении которых реализуется обеспечительный механизм задатка.
Оценив представленные доказательства суд пришел к выводу о том, что соглашение о задатке между сторонами заключено не было, между сторонами заключено только соглашение о передаче денежных средств, не содержащее условий, при наступлении которых реализуется обеспечительный механизм задатка. Согласно данного соглашения, истец передал ответчику денежные средства в счет заключения в будущем договора купли-продажи, предварительный договор купли-продажи, в котором бы стороны намеревались в будущем заключить основной договор купли-продажи, стороны не заключали и не оговаривали существенных условий договора, потому переданные истцом ответчику денежные средства в размере 50 000 рублей следует рассматривать как аванс, который подлежит возврату истцу независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор, поскольку договор купли-продажи не был заключен.
На основании изложенного, суд посчитал необходимым взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 50 000 руб., переданные ей истцом согласно расписке от 04 марта 2023 года в счет продажи индивидуального жилого дома и земельного участка в качестве аванса, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12 сентября 2023 года по заявленную истцом дату — 01 февраля 2024 года [7].
4. Споры о принадлежности права собственности на недвижимое имущество, приобретенного по договору купли-продажи, признания договора продажи недвижимости ничтожным.
Гражданин обратилась в Хивский районный суд Республики Дагестан с иском к трем соответчикам о признании отсутствующим права собственности на недвижимое имущество и оспаривании договором купли-продаживсилу их ничтожности.
В обоснование иска указано, что в соответствии с данными похозяйственной книги, лиц счет администрации МО СП ей на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 2500 кв.м, и размещенный на нем жилой постройки, расположенный по адресу РД,
В настоящее время ей стало известно, что указанные объекты недвижимостипо воле членов ее семьи оказались зарегистрированными за ответчиками.
Из правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на спорное недвижимое имущество следует, что основанием для регистрации права собственности явилась выписка из похозяйственной книги от ДД.ММ.ГГГГ, выданная администрацией МО СП о наличии у нее права пожизненного наследуемого владения на спорные недвижимые объекты, что не соответствует действительности и нарушает ее права по реализации своего права собственности.
При рассмотрении дела суд сослался на положения, предусматривающие возможность обращения с иском о признании отсутствующим права собственности установлена п.52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и может быть использована в том случае, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).
Судом установлено, что на основании выписки из похозяйственной книги, выданной администрацией МО СП на имя ответчика о наличии у нее права пожизненного наследуемого владения, последней оформлено право собственности на земельный участок с кадастровым номером 05:07:000042:1184 площадью 2500 кв.м, и размещенный на нем жилой дом с кадастровым номером 05:07:000042:1185 площадью 112 кв.м,
Исходя из этого, суд пришел к выводу о заключении в последующем сделки, противоречащий нормам закона, а следовательно принял решение об удовлетворении требований о признании договора продажи недвижимости ничтожным [8].
5. О признании права собственности на недвижимое имущество, в частности особых объектов недвижимого имущества, подлежащего перемещению.
Истец обратился в Центральный районный суд г. Кемерово с иском к ГУ МЧС России по Кемеровской области о признании права собственности на маломерное судно, возложении обязанности совершить действия.
Требования мотивирует тем, что во владении и пользовании истца находится маломерное судно марки «Казанка-М» (грузоподъемность 400 кг, допустимая мощность ПМ 25 л.с., заводской номер двигателя «Меркурий-25», максимальная скорость под мотором 37–40 км/ч), которое в розыске не числится, что подтверждается справкой.
Право истца на маломерное судно возникло в результате купли-продажибез оформленного договора, путем фактической передачи маломерного судна. Право собственности ответчика не зарегистрировано в установленном законом порядке.
Истец обращался в Федеральное казенное учреждение «Центр Государственной инспекции по маломерным судам МЧС России по Кемеровской области» с заявление о государственной регистрации маломерного судна, используемого в некоммерческих целях и (или) права собственности на маломерное судно в реестре маломерных судов.
Согласно уведомлению, истцу было отказано в оказании государственной услуги в силу пп. 5 п. 36 Административного регламента МЧС России предоставления государственной услуги по государственной регистрации маломерных судов, используемых в некоммерческих целях, утвержденного приказом МЧС России от 15.08.2021г. № 566.
Истец не может зарегистрировать право собственности на маломерное судно в связи с тем, что купля-продажа маломерного суда осуществлена без оформления договора.
Исследованные судом обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что маломерное судно марка, модель, тип Казанка-М, габаритные размеры длина 4630, ширина 1240, высота 680, материал корпуса алюминий, заводский, пассажировместимость 4 человека, мощность двигателя 25 л/с, грузоподъемность 400 кг, цвет комбинированный (белый, синий, красный) приобретено истцом.
В судебном заседании установлено, что лиц, претендующих на указанное в исковом заявлении маломерное судно, и спора о праве на него со стороны третьих лиц, нет.
Таким образом, поскольку после приобретения маломерного судна Казанка-М истец владеет им, оценив представленные суду доказательства в порядке ч. 1 ст. 67 ГПК РФ, суд нашел возможным предъявленные истцом исковые требования удовлетворить и признать за истцом право собственности на маломерное судно.
Данное дело представляет интерес, так как в нем были использованы нормы различных актов, а именно ГК РФ, Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации, Кодекса внутреннего водного транспорта, Административный регламент Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий предоставления государственной услуги по государственной регистрации маломерных судов, используемых в некоммерческих целях [9].
Анализ практики показывает, что споры о договоре купли-продажи недвижимости могут носить разносторонний характер, в связи с чем необходим комплексный подход и использование различных нормативных правовых актов. Кроме того, ввиду положений законодательства, к недвижимому имуществу относятся предметы, подлежащие физическому перемещению, однако зарегистрированных в качестве недвижимого имущества. Анализ также показал разнородность споров, возникающих при заключении договора продажи недвижимого имущества.
Литература:
- Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. № 5 ст. 410.
- Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 2015 г. № 29 (часть I) ст. 4344.
- Жимирова Д. В. Особенности договора купли-продажи недвижимости. // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. 2020. № 6–3 (45). С. 79–87.
- Курбатова Г. В., Бондаренко И. В. Договор купли-продажи недвижимости: особенности и проблемы правоприменения. // Евразийский юридической журнал. 2021. № 9 (160). С. 180–182.
- Решение Октябрьского районного суда г. Уфы от 05.03.2024 г. по делу № 2–575/2024. [Электронный ресурс] URL: https://sudact.ru/regular/doc/KvUCynva70VO/?regular-txt
- Решение Красноглинского районного суда г. Самары от 28.02.2024 г. по делу № 2–673/2024. [Электронный ресурс] URL: https://sudact.ru/regular/doc/XiUHPWbT43mP/?regular-txt
- Решение Новосокольнического районного суда Псковской области от 28.02.2024 г. по делу № 2–40/2024. [Электронный ресурс] URL: https://sudact.ru/regular/doc/hb67BABbRLZe/?regular-txt
- Решение Хивского районного суда Республики Дагестан от 27.02.2024 г. по делу № 2–54/2024. [Электронный ресурс] URL: https://sudact.ru/regular/doc/Fj9pRPUKQKmG/?regular-txt
- Решение Центрального районного суда г. Кемерово от 27.02.2024 г. по делу № 2–1236/2024. [Электронный ресурс] URL: https://sudact.ru/regular/doc/sSyeib9leOZV/?regular-txt
