Некоторые особенности правового регулирования договорных отношений аренды



В статье рассмотрены особенности правового регулирования вопросов, связанных с арендой имущества, а также её законодательной разновидностей. Автор акцентирует внимание на том, что такие вопросы являются непростыми с точки зрения их законодательного построения. В частности, автором дается последовательная характеристика состояния современного законодательства, регулирующего правила заключения договоров аренды, и её отображения в судебной практике. По причине специфики самой аренды и особенной логики использования этого механизма в отношении различных типов имущества (вещей) законодатель подразделяет её на отдельные группы, тем самым выделяя важнейшие аспекты его реализации: взаимосвязь между субъектами договора, характеристика и качество предмета договора, особенности заключения арендных соглашений.

Ключевые слова: аренда, правовое регулирование, лизинг, сооружение, здание, корпорация.

The article discusses the features of the legal regulation of issues related to the lease of property, as well as its legislative varieties. The author focuses on the fact that such issues are not simple in terms of their legislative structure. In particular, the author gives a consistent description of the state of modern legislation governing the rules for concluding lease agreements, and its reflection in judicial practice. Due to the specifics of the lease itself and the special logic of using this mechanism in relation to various types of property (things), the legislator divides it into separate groups, thereby highlighting the most important aspects of its implementation: the relationship between the subjects of the contract, the characteristics and quality of the subject of the contract, the features of the conclusion of lease agreements.

Keywords: lease, legal regulation, leasing, construction, building, corporation.

Аренда представляет из себя действие по передаче имущества одним лицом другому на определенный срок за оговоренную сторонами соглашения плату. При этом, как указано, в ст. 606 Гражданского Кодекса РФ (далее по тексту — ГК РФ [1]), такое действие может порождать последствия, в том числе и выражающиеся в праве арендатора получать путем использования арендованного имущества выгоду. В таком случае речь идет о том, что аренда представляет из себя инструмент оказания финансовой услуги, формирование которой может происходить по инициативе любой из сторон.

Между тем концептуальное представление об аренде замыкается на то, что объектом аренды, а следовательно, и указанной услуги, может быть практически любое имущество, находящееся в гражданском (свободном) обороте. В соответствии со ст. 607 ГК РФ, к объектам аренды могут относится следующие вещи: земельные участки, предприятия, имущественные комплексы, сооружения, здания, автомобильные средства, специальное оборудование и иные вещи, которые в ходе их использования со стороны арендатора не смогут утратить свои свойства. Как следует из положений действующего законодательства, к объектам аренды относятся в том числе и объекты недвижимости, которые в настоящее время представляют собой наиболее значимый потенциальный источник выгоды для собственников, поскольку его аренда может приносить перманентный доход, не оказывая ощутимого воздействия на состояние самого объекта [7].

В свою очередь, если обратить внимание на то, каким именно образом собственники реализуют свое право на сдачу в аренду принадлежащего им недвижимого имущества, можно убедиться, что её порядок зависит от целого ряда факторов и условий. Законодательство включает в себя разные механизмы предоставления недвижимости в аренду. Более того, тенденцию законодательных предпочтений можно отследить по тому, насколько то или иное имущество ценно, как в индивидуальном смысле, так и в общесоциальном. К числу таких аспектов логично отнести в первую очередь фактор того, кто является собственником недвижимого имущества [10].

Здесь законодатель связывает вопрос получения выгоды через призму формирования необходимой налоговой базы, которая с одной стороны, требуется, чтобы устанавливать процент отчисления от платежа, указанного в договоре аренды, с другой — чтобы классифицировать отношения по аренде имуществе в зависимости от того, в чьей именно собственности находится недвижимое имущество [14].

Так, при достижении соглашения об аренде имущества заключается договор, который, в обязательном порядке должен заключаться в письменной форме. При условии, что арендодателем является юридическое лицо, вопрос заключения такого договора решается еще и путем проведения его через государственный регистратор (ст. 609 ГК РФ), что, как показывает практика, является гарантом обеспечения прозрачности данных отношений, например, если одной из их сторон является государство или его субъект. Именно поэтому, вопрос получения финансовой выгоды от аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности государства или муниципального образования замкнут не на стандартные толкования положений гражданского права, а на отдельные нормативные предписания, которыми, как правило, установленный порядок только совершенствуется.

Так, автор диссертационного исследования «Особенности правового регулирования арендных отношений при осуществлении предпринимательской деятельности» М. А. Пазына отмечает, что правовая характеристика арендных отношений как сегмента предпринимательской деятельности опирается на различные нормы и положения, при этом, их конфигурация зависит от ряда критериев, формирование которых зависит целиком от законодательного усмотрения [8].

Между тем, законодательное представление об аренде формируется не только непосредственно положениями гражданского права. К числу источников, прежде всего, затрагивающих финансовый аспект использования аренды, относятся и другие нормативные акты, среди которых основное место занимают: Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ [5], Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ [3], Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» [12], Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [11], и другие. Несомненно, это обусловлено тем, что сфера отношений, регулируемая посредством договора аренды, перманентно разрастается, при этом, фактор предметной оценки таких отношений не имеет статичного отражения; в одном случае, требуется учесть стоимость предмета аренды, в другом, его качественные и количественные характеристики, в связи с чем меняются и правила их оценки. Как справедливо отмечается в исследованиях, креатура регулирования арендных отношений не так сложна, как кажется, а непосредственные нюансы её образования зависят от свойств арендуемой вещи, поскольку объектом аренды может быть, де-факто, что угодно: от бытового проката предметов домашнего обихода до аренды крупного производственного комплекса, предназначенного для хозяйственной эксплуатации [16].

В таком случае, следует обратить внимание на практику и законодательный посыл, которые формируются исходя из того, что именно может представлять из себя предмет аренды. Между тем, оценивая взаимосвязь между предметом аренды и правилами её регулирования в контексте вопроса об использовании аренды как правового механизма следует помнить, что основным, качественным, и одновременно отличающим от иных форм договорного участия признаком является то, что передача вещи во временное пользование возможна исключительно на основании последующей оплаты. В практике немало случаев, когда стороны, оговаривая условия аренды, «маскируют» условие оплаты, или вообще исключают его [4]. Это опосредовано тем, что договор аренды очень часто используется в отраслях экономической деятельности, при том, что целью его использования со стороны арендатора, как правило, является предпринимательская необходимость в использовании конкретной вещи (объекта), в свою очередь, позволяющей арендодателю возможность в получении дохода — арендной платы.

Отталкиваясь от понимания значимости объекта аренды, можно заметить, что ряд договорных ошибок состоит в том, что стороны не учитывают его свойства, а также практическую взаимосвязь между предметом следки и собственником. Так, в практике не редкость когда соглашение по аренде заключается до того, имущество стало собственностью одной из сторон. Примером чему может служить случай, когда имущество находится в собственности сразу же нескольких лиц, старающихся самостоятельно реализовывать свое право на распоряжение им. Так в одном из судебных решений было отражено, что аренда имущества, при условии, что его долевое разделение произведено до того, как был заключен договор, должна производиться с учетом интересов всех собственников. В противном случае, договор аренды может быть признан недействительным [15].

Вместе с тем, одним из спорных вопросов оценки рассматриваемых отношений, является вопрос, связанный с определением предметности того имущества, которое становится или может стать объектом предпринимательской деятельности. Так, в соответствии со ст. 651 ГК РФ предметом арендных отношений могут выступать только здания и сооружения. Отсюда возникает вопрос, может ли быть предметом договора разрушенное здание? В практике немало случаев, когда аренда имущества производится по причине его негодности для использования. При этом, показательным является то, что суды не всегда признают такие договоры в качестве договоров аренды по причине неопределенности объекта, а также несоответствия его состояния заявленным в договоре целям.

В частности, Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 15.10.2021 по делу № А56–10877/2021 [9] было закреплено решение о том, что договор, заключенный между двумя юридическими лицами по факту использования объектов из нежилого фонда, не соответствует условиям гражданского законодательства. Как было установлено уже в ходе слушаний, часть зданий, переданных по договору аренды, не имели фундаментов, перекрытия в полном объеме утрачены, кроме этого, почти у всех зданий нет стен. Как следствие, судебная инстанция признала заключенные соглашения недействительными, поскольку они не соответствуют требованиям ст. ст. 607, 611 ГК РФ, в виду того, что указанные в договоре здания нельзя применять в качестве тех, что позволяют достигнуть цели, заявленной в договоре. В обоснование свой позиции суд использовал нормативные предписания, которыми определяются свойства здания или сооружения. Так, в силу требований пп. 6 п.2 ст.2 Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» под зданиями понимают результаты строительства, которые представляют из себя объемные строительные системы, которые обязаны иметь не только подземные части или надземные части, но и помещения, предназначенные для проживания либо работы граждан [13]. Учитывая предписания указанного источника, судом был правомерно сделан вывод о том, что спорные объекты признаками зданий не обладают, а потому, заключенный договор аренды не может быть причиной для возникновения (достижения) тех правовых результатов, на которые направлены его условия. Таким образом можно констатировать, что при заключении договора аренды немаловажным является то, что именно из себя представляет предмет договора, и позволяют ли его свойства достичь установленной законодателем цели, предусмотренной для арендных отношений в принципе.

Еще одной спорной ситуацией, с которой могут столкнуться стороны, когда заключают договора аренды, является неопределенность ряда условий, по причине противоречия в законодательных актах, затрагивающих, де-факто, один и тот же вопрос.

Наглядным примером реализации указанной позиции является договор лизинга, который, в соответствии с требованиями настоящего законодательства, относится к договорам аренды непотребляемых вещей, передаваемым, в свою очередь, физическим и юридическим лицам для реализации таких составляющих права собственности, как владение и пользование. Основными целями такой аренды, как указано в преамбуле Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» (далее по тексту — Закон) является: развитие инвестиционных проектов, а также обеспечение защиты прав собственников арендуемого имущества и непосредственно самих инвесторов.

Учитывая, что принятый в отношении указанного вида аренды закон постоянно менялся, нельзя прийти к выводу, что его положения изначально соответствовали тем целям, которые, в свою очередь, были опосредованы целями аренды. Во-первых, не сразу было понятно, к какому виду договоров следует относить договор лизинга. С точки зрения экономики договор лизинга представляет из себя трехстороннее соглашение, в котором арендодатель закупает для арендатора оборудование, сохраняя право собственности на него до того момента, пока арендатор не выплатит его стоимость через призму его постоянного использования. Во-вторых, это договор гражданско-правового характера, позволяющий арендодателю приобретать имущество только там, где укажет арендатор, а также взымать за указанное имущество плату [2].

В случае, если речь идет именно об экономической составляющей договора лизинга представляет из себя трехстороннее соглашение, направленное на развитие инвестиционной деятельности, и исключение экономических рисков. В этом его главная особенность. При этом, вопрос — а для чего здесь нужен посредник в виде лизингодателя раскрывается сам собой. В частности, у лизингодателя нет интереса к имуществу, у продавца нет желания для того, чтобы сдавать его в аренду, в свою очередь, лизингополучатель не имеет средств к тому, чтобы приобрести его сразу. В таком случае, лизингодатель выступает в качестве инструмента передачи вещи новому собственнику, путем заключения специального договора аренды. В некотором смысле такой договор выступает в качестве инвестиционного соглашения, которым заинтересованное лицо решает вопрос достижения результаты через призму уплаты арендных платежей.

При этом важнейшим обстоятельством сопровождения таких соглашений является заключение так называемых обязательных и сопутствующих договоров. В числе первого значится договор купли-продажи, во втором случае, к таким соглашениям относят: договор о привлечении средств, договор залога, договор поручительства, и другие. Указанные соглашения необходимы для того, что аспект ответственности по исполнению лизинговых обязательств был реальным и обоснованным. К примеру, если затронуть право лизингополучателя приобрести исправное оборудование, то следует понять, что претензии относительно его качества, он вправе будет предъявить не только к лизингодателю, но к продавцу. В первом случае, такое право может возникнуть по причине того, что лизингодатель нарушал правила хранения вещи, либо передал её без соответствующего обеспечения. Во втором случае, ответственность, в основном, будет возлагаться на лицо, которое обязан реализовывать свой товар в соответствии с определенными стандартами качества. Интересным в таком плане является судебная практика, которая затрагивает вопрос наступления указанной ответственности в зависимости от двух существенных условий договора: качества предмета договора и условий его передачи. В частности, если в ходе исполнения лизингового договора будет установлено, что его предмет не соответствует заявленным качествам, суд привлекает в качестве основного ответчика именно продавца, при этом, лизингодатель рассматривается как третье лицо. Если же речь идет о непосредственном невыполнении требований договора лизинга, либо о ненадлежащем выполнении его условий, при этом сами свойства предмета не затрагиваются, ответчиком по делу будет признаваться именно лизингополучателю [16].

Вообще, как показывает практика, многое по таким спорам зависит о хода процесса, и от того, какие именно условия прописаны в самом договоре. К примеру, суд может не учитывать условия договора по части определения свойств и качеств переданного имущества, если лизингодатель априори не располагал возможностью убедиться в их наличии (реальности). В свою очередь, суд также может возложить ответственность и на лизингодателя, если будет установлено, что указанная сторона в полной мере осознавала (или, при должной осмотрительности, обусловленной особенностями заключения договора купли-продажи, должна была осознавать), что качество товара не позволяет достичь той цели, на которую был направлен договор лизинговой аренды [6].

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. N 5. ст. 410.
2. Дергачева А. А. Договор финансовой аренды (лизинга) / А. А. Дергачева // Аллея науки. — 2021. — Т. 1, № 11(62). — С. 714–719.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
4. Жуков Е. Н. Некоторые вопросы судебной практики по договору аренды / Е. Н. Жуков, Е. В. Киреева // Право и практика. — 2019. — № 3. — С. 206–210.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
6. Золочевский, В. А. Правовая природа и тенденции развития договора финансовой аренды (лизинга) / В. А. Золочевский // Digital. — 2021. — Т. 2, № 2.
7. Кузьмина И. К. Применение договора аренды недвижимого имущества в сфере предпринимательства: теория и проблемы реализации / И. К. Кузьмина // Наука и новации: современные проблемы права: монография / Московский государственный областной университет. — Москва: Общество с ограниченной ответственностью «Проспект», 2022. — С. 101–115.
8. Пазына М. А. Особенности правового регулирования арендных отношений при осуществлении предпринимательской деятельности: дисс…канд.юрид.наук. Специальность: 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право. Саратов. 2013. 167 с.
9. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.10.2021 по делу № А56–10877/2021 // [Электронный источник]. Доступ: https://br.fas.gov.ru/?text=&divisions=dc3ab3cb-a17c-43a6–81ac-c868e333c0e6®_number=&start_date=&finish_date=&type=1&order_by=reg_date&direction=desc&unit_path=moscow.fas.gov.ru (дата обращения: 20.02.2023).
10. Скуратовская М. М. Правовой статус арендодателя и арендатора по договору аренды недвижимого имущества / М. М. Скуратовская // Закон и право. — 2022. — № 5. — С. 86–89.
11. Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 28.07.2008, N 30 (ч. 1), ст. 3615.
12. Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» // Собрание законодательства РФ, 02.11.1998, N 44, ст. 5394.
13. Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Собрание законодательства РФ. 04.01.2010. N 1. ст. 5.
14. Федорова О. С. О налогообложении имущества при аренде с 2022 г / О. С. Федорова, Т. В. Катанаева // Налоги и финансовое право. — 2022. — № 2. — С. 116–121.
15. Федорычева И. Г. Расторжение (изменение) договора аренды в условиях пандемии коронавируса: подходы судебной практики / И. Г. Федорычева // Стратегическое развитие отечественной науки: национальное самосознание, скрытые конкурентные преимущества: Сборник статей по итогам Всероссийской научно-практической конференции с международным участием, Воронеж, 06 ноября 2022 года. — Стерлитамак: Общество с ограниченной ответственностью «Агентство международных исследований», 2022. — С. 147–152.
16. Шеколенко Т. В. Понятие и правовая природа договора финансовой аренды (лизинга), его место в системе гражданско-правовых договоров / Т. В. Шеколенко // Правовая позиция. — 2021. — № 5(17). — С. 41–50.