Правовые ограничения и обременения в сфере недвижимости: к вопросу о понятиях и их соотношении

Понятия «ограничение» и «обременение» достаточно широко используются в гражданском законодательстве, в частности, в вопросах правового регулирования сферы недвижимости. Тем не менее, на сегодняшний день существует теоретико-правовая неопределенность относительно дефиниций данных понятий, что предопределяет некоторую проблематику и в правоприменительной плоскости. В связи с этим, целью настоящего исследования является изучение указанных правовых явлений как в своей самостоятельности, так и в соотношении друг с другом.

Ключевые слова: недвижимое имущество, недвижимость, обременение, ограничение, право собственности.

Вопросы правового регулирования, связанные с оборотом недвижимого имущества, на сегодняшний день считаются наиболее динамично развивающимися в юридической сфере. Тем не менее, несмотря на интенсификацию усилий юристов в практической плоскости, в данной области знаний все же наличествуют «открытые» вопросы не только прикладного, но и глубокого теоретико-правового характера, требующие внимания с точки зрения фундаментальных основ из общей теории права. Неслучайно речь идет именно о «фундаментальном», так как стратегически представляется единственно верным движение только от «общего к частному», а значит — разрешение проблем теоретико-правовой направленности можно считать неотъемлемой предпосылкой для развития широко востребованной правоприменительной практики в сфере оборота недвижимости.

В частности, ученые и практики единогласно сходятся во мнении, что в современной российской правовой действительности наличествует проблема неоднозначного толкования терминов «ограничение» и «обременение», буквально «пронизывающих» законодательство о недвижимости.

По мнению автора, первопричиной к обозначенной правовой неопределенности является отсутствие легально сформулированных дефиниций «ограничения» и «обременения». Данное обстоятельство характеризует не только нормативно-правовые акты авторства отечественного законодателя, но и официальные акты международно-правового характера, имплементированные в национальную правовую систему. В связи с отсутствием конкретных норм, посвященных толкованию указанных терминов, отсутствует какая-либо возможность применения аналогии права или аналогии закона применительно к различным отраслям, оперирующим понятиями и целыми механизмами по установлению тех или иных «ограничений» и «обременений», в том числе применительно и к гражданскому праву.

Так, легально закрепленных дефиниций «ограничения» и «обременения» в гражданском законодательстве не обнаруживается, хотя Гражданский кодекс Российской Федерации [1] (далее — ГК РФ) в неоднократном количестве содержит в себе нормы, предусматривающие те или иные основания возникновения, изменения или прекращения ограничений вещных прав и обременений имущества. Не восполняют этот пробел и специальные нормы, содержащиеся в «профильных» законах, например, в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [2] (далее — Закон о регистрации недвижимости).

С целью более детального раскрытия первого из заявленных в теме статьи терминов — «ограничение» — применительно к вещным правам, предлагаем подвергнуть анализу п. 2 ст. 209 ГК РФ, согласно которому «собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом» [1].

Здесь следует сделать важную ремарку. При толковании нормы, содержащейся в п. 2 ст. 209 ГК РФ, некоторые ошибочно принимают за ограничение прав собственника базовую формулировку о его невозможности своими действиями противоречить нормам закона и нарушать права и интересы других лиц. Вместе с тем, данная опция носит общеправовой характер и по умолчанию составляет неотъемлемый элемент комплексного понимания права собственности, поэтому считать подобное уточнение законодателя «ограничением» в специальном смысле этого слова нельзя.

В то же время, под специальными ограничениями следует понимать некие «отклонения» от общих элементов статуса и перечня правомочий собственника, кто-то даже употребляет филологически синонимичные термины «уменьшение» и «ущемление» для наиболее явственной иллюстрации исследуемого правового явления.

Например, В. А. Микрюков в своем диссертационном исследовании приходит к выводу о том, что «ограничения права собственности выражаются в сужении имеющихся дозволений, наложении на собственника запретов и дополнительных обязанностей» [3, с. 15].

Таким образом, в качестве промежуточного результата нашего исследования представляется справедливым и обоснованным определить «ограничение» прав на недвижимое имущество как установленное на основании закона (либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, либо договора) уменьшение общего объема правомочий субъекта права на недвижимое имущество.

Переходя к следующему понятию — «обременение» — в первую очередь следует обозначить, что в риторике законодателя он обычно используется применительно к имуществу, а значит, в нашем случае, — к объекту недвижимости. Об этом говорит суммарное толкование, например, статей 274–275, 460, 586, 704, 1019 ГК РФ, а также положений из Закона о регистрации недвижимости.

Действительно, специфика «обременения» как правовой категории состоит в том, что оно неразрывно связано с конкретным имуществом, существует и сохраняет свое содержание независимо от смены собственника этого имущества [4, с. 33].

Так, известный закону вид обременения, — сервитут, ассоциирован с земельным участком как объектом недвижимого имущества (ст.ст. 274–275 ГК РФ). Другой вид обременения, — рента, согласно положению ст. 586 ГК РФ, может быть установлена в отношении земельного участка, предприятия, здания, сооружения или другого недвижимого имущества, переданного под ее выплату.

Еще один важнейший признак обременения заключается в том, что «вследствие установления обременения собственник стесняется в правах из-за наличия прав третьих лиц в отношении его имущества (прав аренды, залога, ограниченного пользования соседним земельным участком и др.)» [3, с. 31].

Таким образом, под «обременением» объекта недвижимости следует понимать установленные на основании закона (либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, либо договора) ограничения вещных прав на данный объект, дополнительно обуславливающие возникновение корреспондирующих прав и обязанностей третьих лиц в отношении указанного объекта и сохраняющиеся при смене правообладателя.

Нетрудно заметить, что проведенного краткого анализа в отношении каждой из заявленных правовых категорий достаточно, чтобы сделать вывод о нетождественности понятий «ограничение» и «обременение» с точки зрения гражданского законодательства. В частности, отличия между ними усматриваются по следующим критериям: правовая природа; основания возникновения, изменения и прекращения; механизм действия.

В числе задекларированных отличий между правовыми категориями «ограничение» и «обременение» применительно к сфере недвижимости можно отметить следующие.

1. Термин «ограничение» законодателем ассоциирован с правами на недвижимое имущество, тогда как термин «обременение» используется применительно к объектам недвижимости.
2. Большинство «ограничений», известных гражданскому праву, возникают, как правило, в соответствии с законодательными диспозициями, в то время как «обременения» зачастую устанавливаются субъектами вещных прав добровольно посредством договорных конструкций.
3. Отличительной особенностью «обременений» является возникновение корреспондирующих прав и обязанностей третьих лиц в отношении объекта недвижимости. Что же касается «ограничений», то они, по мнению В. И. Синайского, «хотя и дают возможность третьим лицам осуществлять так или иначе свое господство над вещью собственника, но это господство не есть их гражданское право, их имущество» [5, с. 208].
4. Кроме того, установление «обременений» зачастую сопряжено с характером возмездности. Как правило, собственник, добровольно обременяя свое имущество, имеет целью извлечение встречной выгоды или иного положительного результата. В то же время «ограничения» прав на недвижимое имущество не обладают признаком возмездности, т. е. затруднения и стеснения, испытываемые собственником при осуществлении субъективного права, которое ограничено, не компенсируются.

Таким образом, по итогам проведенного исследования представляется справедливым вывод о том, что категории «ограничение» и «обременение» применительно к сфере оборота недвижимого имущества существенно различаются по своей правовой природе, содержанию и правовым последствиям, в связи с чем предлагается рассматривать данные явления как самостоятельные категории.

Представляется, что конструкции дефиниций, сформулированные в отношении каждого из рассмотренных терминов, могли бы получить легальное закрепление. Такая мера может способствовать повышению эффективности действующей системы правового регулирования общественных отношений в сфере недвижимости, в том числе, упорядочить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.06.2021) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 02.07.2021) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 20.07.2015. — № 29 (ч. I). — Ст. 4344.
3. Микрюков, В. А. Ограничения и обременения права собственности и иных гражданских прав: специальность 12.00.03 «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право»: диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Микрюков Виктор Алексеевич; Московская государственная юридическая академия. — Москва, 2004. — 214 c. — Текст: непосредственный.
4. Зайцев, С. Ю. Ограничение и обременение права собственности / С. Ю. Зайцев. — Текст: непосредственный // Проблемы экономики и юридической практики. — 2009. — № 5. — С. 33–37.
5. Синайский, В. И. Русское гражданское право / В. И. Синайский. — Москва: Статут, 2002. — 638 c. — Текст: непосредственный.
6. Лужина, А. Н. Ограничения и обременения прав на недвижимое имущество в России и Франции: специальность 12.00.03 «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право»: диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Лужина А. Н.; Российская академия правосудия. — Москва, 2006. — 190 c. — Текст: непосредственный.
7. Тикк, О. К. О понятии «Ограничение гражданских прав» / О. К. Тикк. — Текст: непосредственный // Труды Института государства и права Российской академии наук. — 2011. — № 2/2011. — С. 25–29.
8. Шабуров, А. С. «Ограничение права», «ограничения в праве», «правовые ограничения»: соотношение понятий / А. С. Шабуров. — Текст: непосредственный // Юридическая техника. — 2018. — № 12. — С. 22–28.