В статье рассматривается понятие «государственная регистрация», встречающие споры, возникающие при регистрации какого-либо права на земельный участок или сделок с ним. Автором выполнен анализ законодательства в данной области и предложены варианты его совершенствования.
Ключевые слова: государственная регистрация, земельный участок, оборот земельных участков, государственные регистраторы, отказ в регистрации прав, возникновение права собственности до введения госрегистрации прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация — это одна из важнейших функций государственного управления в сфере земельно-правовых отношений, она необходима для определения правового статуса земельных участков, организации эффективного и прозрачного механизма их оборота. Посредством регистрации земельных участков государство получает возможность вести их учёт, контролировать их оборот и рациональное использование. Сложно представить оборот земельных участков без совершения государственной регистрации.
Определение государственной регистрации дает Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту Закон № 218-ФЗ). Так согласно п. 3 статьи 1 указанного Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество — является юридическим акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее — государственная регистрация прав), посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости [1] (далее ЕГРН).
Регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке. Таким образом государственная регистрация имеет правоустанавливающее и правоподтверждающее значение, при этом не являясь основанием возникновения такого права. [2].
Государственная регистрацию проводят по месту нахождения земельного участка, в местном отделении кадастра и картографии (Росреестре) или в многофункциональном центре (МФЦ). Эти учреждения выполняют равнозначные регистрационные действия, пополняя единую информационную базу данных.
В нашей статье хотелось бы более подробно остановится на тех, причинах и обстоятельствах, на которые ссылаются государственные регистраторы при отказе в регистрации прав на земельные участки. Эти основания указаны в ст. 25–27 Закона № 218-ФЗ.
Случаи, когда Росреестр не регистрирует право собственности на земельный участок, происходят достаточно часто. При этом сам отказ может происходить по нескольким сценариям: специалисты возвращают заявление и приложенные к нему документы без рассмотрения, Росреестр приостанавливает рассмотрение заявления, и наконец, Федеральная служба отказывает в удовлетворении заявления и регистрации земельного участка.
Решение о возврате документов выносит специалист, отвечающий за приём документов на этапе предварительной проверки, и до глубокой юридической экспертизы ситуации. Заявление возвращают без рассмотрения, если:
− не оплачена государственная пошлина за регистрацию права собственности на земельный участок (для физических лиц её размер равен 2000 руб.);
− в поданных документах есть зачёркнутые слова, приписки, подчистки, иные исправления;
− документы исполнены с помощью карандаша и не могут быть однозначно истолкованы;
− в заявлении на регистрацию земельного участка нет личной подписи заявителя;
− в ЕГРН есть запись о том, что участок невозможно зарегистрировать без личного присутствия заявителя.
Решение о приостановке регистрации выносит государственный регистратор после изучения представленных документов и правового статуса земельного участка. В случаи обнаружения причин, препятствующих регистрации, он может приостановить процесс на определённый срок — как правило, составляющий 1 месяц, но не превышающий 3 месяцев. В день приостановки государственный регистратор оформляет письменное уведомление о принятом решении и направляет или вручает его заявителю [1]. Это время необходимо использовать для устранения в установленный срок причин, указанных в уведомлении, и подаче документов повторно.
Наиболее частыми причинами приостановления госрегистрации прав являются:
− не представлены необходимые для госрегистрации документы;
− не представлены подлинники документов;
− представленные документы по форме и (или) содержанию не соответствуют требованиям законодательства;
− в представленных документах содержатся недостоверные сведения;
− лицо, указанное в заявлении как правообладатель, не имеет прав на этот объект и (или) не уполномочено им распоряжаться.
В статье 26 Закона № 218-ФЗ перечислены причины, по которым Росреестр может отказать заявителю. Их количество достаточно велико, но на практике, чаще всего имеют место лишь некоторые из них.
Одна из наиболее распространённых причин отказа в регистрации земельного участка — несоответствие поданных документов требованиям законодательства, касающимся формы или содержания. Ещё одна причина, по которой Росреестр часто отказывает в регистрации прав собственности на землю, — неполнота поданного пакета документов. Однако как мы увидим далее, далеко не всегда выводы Регистраторов являются верными.
Так, например, в Республике Крым, регистрирующий орган отказал в регистрации права на земельный участок ввиду непредставления документа, подтверждающего государственную регистрацию права на земельный участок в соответствии с законодательством Украины, а также перевода договора на русский язык. Однако Верховный суд Российской Федерации (далее — Верховный суд) в своем кассационном определении подтвердил, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи является документом, подтверждающим возникновение права собственности, заключен в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества в момент заключения сделки, заверен в установленном законом порядке нотариусом, действует на территории Республики Крым без ограничения во времени и является законным основанием для осуществления государственной регистрации прав, и отменил решение Центрального районного суда города Симферополя Республики Крым и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Крым и обязал Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым осуществить государственную регистрацию права собственности на указанный земельный участок [3].
В качестве ещё одного из примеров судебной практики, когда причиной отказа стало предоставление на регистрацию документов не соответствующих по форме и содержанию требованиям закона рассмотрим определение Верховного суда относительно решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок. Истец не мог зарегистрировать право собственности на наследство по причине того, что выданное наследодателю свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения указанным земельным участком не зарегистрировано в установленном порядке. Однако в данном случаи суд встал на сторону истца и признал не законным решение об отказе в регистрации так как наследнику переходят права наследодателя в полном объеме, в том числе и возможность зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. [4].
Также распространённой ошибкой заявителей является предоставление документов для регистрации права на земельный участок, в которых нет чёткого указания на границы этого участка, т. е. предоставляется лишь кадастровый номер. Заявители очень часто обжалуют в суде такой отказ. Суды оставляют их жалобы без удовлетворения [5].
Однако, если земельный участок можно однозначно идентифицировать, то такой отказ будет незаконным. Так, в суде рассматривалась жалоба заявителя на отказ государственного органа в регистрации договора аренды лесного участка, который находился «в составе различных земельных участков, расположенных на территории разных регистрационных округов, сам по себе». Суд, изучив материалы дела, счёл, что участок можно однозначно идентифицировать, удовлетворил требование заявителя и обязал государственный регистрирующий орган зарегистрировать договор [6].
Необходимо отметить, что довольно часто, если имеет место обращения в суд при возникновение права собственности до введения госрегистрации прав на недвижимое имущество суды принимают решения согласно которых, ранее возникшее право собственности на этот земельный участок лица, лишенного владения, подлежит защите путем истребования земельного участка из чужого незаконного владения и сноса самовольных построек [7].
Изучив некоторый массив судебной практики с 2012 по 2019 гг. можно сделать некоторые выводы: чаще всего на лицо либо правовая безграмотность заявителей, либо некомпетентность государственных регистраторов. Эти два фактора, накладываясь друг на друга, приводят к тому, что такие споры передаются в суды различных инстанций, и перегружают их подобного рода делами.
Решением указанной проблемы может стать некая программа повышения правой грамотность населения и компетентность работников государственных органов. Конечно же самое пристальное внимание необходимо обратить на профессиональную компетенцию государственных регистраторов, так как именно от профессионализма будет зависеть и правовая грамотность населения, которое в свою очередь сможет получать более полную информацию о процессе государственной регистрации.
Возможным решением также может стать усиление блока специалистов, которые могут проконсультировать заявителей как по средством всевозможных каналов связи, так и лично в отделениях МФЦ.
Литература:
- Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 16.09.2019) // СПС КонсультантПлюс
- Белоконов А. В., Лигай В. О. Понятие, содержание и сущность государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Ученые труды Российской академии адвокатуры и нотариата. 2015. N 3 (38). С. 127.)
- Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 12.07.2019 N 127-КА19–6// СПС КонсультантПлюс
- Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19.09.2018 N 18-КГ18–149 Постановление ФАС Уральского округа. Дело № А07–20371/2012; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа по делу № А53–31357/2012 // СПС «Консультант-плюс»
- Постановление ФАС Дальневосточного округа. Дело № А51–8426/2012 // СПС «Консультант-плюс»
- Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 16865/12 по делу N А41–33397/11 СПС «Консультант-плюс»
