В статье проводится оценка нововведений, касающихся государственной регистрации недвижимости, рассмотрены проблемы правового статуса такого вида объектов недвижимости, как машино-место, а также некоторые особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество с января 2017 года.
Ключевые слова: недвижимое имущество, государственная регистрация прав, машино-место, Росреестр.
The article evaluates innovations related to the state registration of real estate, examines the problems of the legal status of such types of real estate objects as Parking space, as well as some features of the state registration of rights to real estate since January 2017.
Key words: real property, state registration of the rights, parking place, Russian State Register.
2017 год возможно считать одним из ключевых витков развития законодательства о государственной регистрации прав на недвижимость, ознаменовавшийся вступлением в силу 01.01.2017 года Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [1] и последовавшего создания Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН).
В ФЗ № 218 заложены основы для развития абсолютно новой системы комплексного, административно и гражданско-правового механизма управления государственной регистрацией, определены ключевые положения для ее развития и реформирования системы контроля. Тем не менее, до настоящего времени отсутствует системный подход к оценке юридической сущности и содержанию механизма управления государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.
Среди новелл законодательства можно назвать появление Единого государственного реестра недвижимости. В настоящее время ведение данного реестра осуществляется в электронной форме с использованием федеральной государственной информационной системы ведения ЕГРН (ФГИС ЕГРН).
21 октября 2020 года была завершена масштабная работа по переходу всех субъектов на единый источник информации об объектах недвижимости и правах на них — ФГИС ЕГРН, причем миграция около 70 % всего объема данных из унаследованных региональных систем в централизованную базу происходила в условиях карантинных мер. Задача была выполнена комплексно совместно с подведомственной организацией ФГБУ «ФКП Росреестра» и территориальными органами. Служба в период ограничений, связанных с коронавирусом, не останавливала работу по переносу информации с региональных унаследованных систем на федеральную государственную информационную систему ЕГРН. В период действия ограничительных мер Росреестром был реализован комплекс мероприятий по обеспечению работы ведомства. Во взаимодействии с губернаторами была настроена работа по оказанию услуг Росреестра с большинством МФЦ.
За 2 квартал 2020 года в центральный аппарат Росреестра, его территориальные органы и подведомственные учреждения поступило 80022 обращения граждан (в I квартале 2020 года ‒91882). Большая часть обращений — 56273 (70,3 % от общего количества обращений) — поступила посредством электронной почты либо электронного сервиса официального сайта Росреестра. Значительное количество обращений граждан (41037–51,2 % от общего числа обращений), рассмотренных во II квартале 2020 года в Росреестре, относится, как и в I квартале 2020 года (44 547 обращений), к сфере государственной регистрации прав (ГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним [3].
Важное нововведение это закрепление правого статуса машино-места, как объекта недвижимого имущества (однако, это не касается парковочных мест вне здания) [4]. С принятием Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ, который вступил в силу с 01.01.2017, получил законодательное закрепление новый объект недвижимости — машино-место (п. 1 ст. 130 ГК РФ) [2].
Поскольку понятие машино-места как объекта недвижимости введено в законодательство только 01.01.2017 г., а паркинги существовали задолго до внесения изменений в нормативно-правовую базу, на сегодняшний день возникает потребность в приведении в соответствие ранее учтенных паркингов. До 2017 года машино-места регистрировались как право общей долевой собственности на долю в нежилом помещении. При этом количество сособственников могло быть значительным. В связи с этим, собственники машино-мест испытывали значительные трудности в процессе распоряжения долями, так как для возмездного отчуждения необходимо было получить письменное согласие остальных сособственников, либо уведомить их о предстоящей продаже.
Решение проблемы иногда находилось в возможности проведения кадастрового учета каждого машино-места как самостоятельного помещения, которое, по сути, помещением не являлось, и для достижения такого результата приходилось нарушать действующее законодательство. Однако первый паркинг, возведенный в историческом центре Санкт-Петербурга, в доме 3а по Волынскому переулку, прошел кадастровый учет как совокупность нежилых помещений, с регистрацией права собственности по каждому объекту нежилому помещению, самостоятельно. Именно такой вариант, когда на стадии проектирования и строительства, возможно сформировать самостоятельные объекты недвижимости как машино-места, в настоящий момент является самым беспроблемным с юридической точки зрения. Нежилое здание — паркинг, или жилое здание — многоквартирный дом со встроенным паркингом могут быть поставлены на государственный кадастровый учет одновременно со всеми помещениями и машино-местами, его (здание), составляющими.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в случае, если объект создан или образован. Для машино-мест такие ситуации возможны, когда на государственном кадастровом учете уже стоят объекты — нежилые здания или нежилые помещения, из которых будет создан или образован новый объект. Если нежилое помещение (здание) подвергается процедуре раздела, то результатом этого действия будут вновь образуемые объекты, причем исходный объект прекращает свое существование. Если нежилое помещение (здание) подвергается процедуре выдела, то результатом этого действия будут вновь созданные объекты, причем исходный объект остается в измененных границах и с измененной площадью, но сохраняет свой уникальный кадастровый номер, то есть считается измененным, а не созданным. Таким образом, собственники долей в праве общей собственности на здание (помещение), предназначенное для размещения транспортных средств, могут осуществить выдел в натуре своих долей и зарегистрировать право собственности на свои машино-места.
Также среди новелл законодательства необходимо отметить появление экстерриториальности (т. е. на сегодняшний день документы можно сдавать в любом подразделении Росреестра или МФЦ, независимо от того, где расположен объект недвижимого имущества) и сокращение срока кадастрового учета и государственной регистрации прав и.
Процесс преобразования гражданского законодательства, проводимый в последние годы в нашей стране, усовершенствовал огромное количество нормативных правовых актов, включая акты, регулирующие регистрацию права на недвижимое имущество, нотариальную деятельность, связанную с нотариальной формой сделок и взаимодействием нотариата с системой органов регистрации прав на недвижимое имущество. Как подчеркивает О. Г. Лазаренкова, появился механизм, который не только повышает привлекательность нотариальной формы сделок с недвижимостью, но и способствует разделению функций и ответственности между трудящимися в этой сфере профессионалами: риелторы занимаются сопровождением сделок, регистрацию прав на недвижимость проводят государственные регистраторы, а правовой экспертизой документов и обеспечением защиты участников сделки занимается нотариус [5]. Вышеуказанные изменения, безусловно, делают оборот недвижимости проще и удобнее для обычных граждан и дают больше гарантий защиты со стороны государства.
Таким образом, подводя итог можно отметить, что, несомненно, нововведения в российском законодательстве имеют положительную динамику в совершенствовании эффективности правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество, однако также имеют ряд недостатков, которые требуют дальнейшего совершенствования правовых норм, посвященных обеспечению прав физических и юридических лиц на недвижимость.
Литература:
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2020)
- Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
- Аналитический отчет о работе с обращениями граждан в центральном аппарате Росреестра, его территориальных органах, ФГБУ «ФКП Росреестра» и его филиалах за II квартал 2020 года
- Ионова, А. А. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество / А. А. Ионова // Молодой ученый. — 2018. — № 49 (235). — С. 127–129.
- Лазаренкова О. Г. Тенденция расширения участия нотариуса при совершении сделок с недвижимостью // Нотариус. 2016. № 4. С. 29.
