Рассматриваются вопросы классификации объектов недвижимого имущества в свете реформирования гражданского законодательства Российской Федерации, исследуются проблемы отнесения машино-места к видам недвижимого имущества, определения машино-места как объекта гражданского права, а также выявление его характеристик. Анализируются положения доктринального характера и примеры из правоприменительной практики по рассматриваемой теме.
Ключевые слова: реформа гражданского законодательства, недвижимое имущество, машино-место, объекта гражданских прав.
The article deals with the classification of real property in the light of the reform of the civil law of Russian Federation, investigates the problems of classifying parking lots to the types of real estate, determination of parking spaces as an object of civil rights, as well as the identification of its characteristics. Analyzed the situation doctrinal and examples from legal practice on the topic.
Keywords: reform of the civil law, real estate, parking space, objects of civil rights.
В современном мире у каждого владельца автомобиля возникает желание иметь собственное место на парковке недалеко от места проживания. Чаще всего, люди приобретают машино-место в подземных паркингах или на парковке на этаже в домах, в которых проживают, на праве общей долевой собственности. После того, как многоквартирный жилой дом вводится в эксплуатацию, машино-место как объект долевого строительства подлежит передаче участнику долевого строительства. Но при этом у собственников возникает множество проблем с его непосредственной реализацией. Подобные сложности были связаны, прежде всего, с неопределенностью правового статуса машино-места как самостоятельного объекта гражданских прав. Необходимость разрешения этого вопроса назрела в связи с тем, что их оборот осуществляется весьма активно, а мнения уполномоченных органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, а также судов, по указанному вопросу разделились.
В нормах Гражданского кодекса Российской Федерации в его предыдущих редакциях выделялись несколько видов недвижимых вещей: земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество [1], к которому относятся космические объекты.
Однако, в последнее время, на практике происходят значительные изменения, которые непосредственно оказывают влияние на изменения в законодательстве. Так в действующей редакции ГК РФ Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ введен абзац, в котором говорится, что к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке [6].
Данные изменения в составе Федерального закона от 03.07.2016 г. № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступили в силу с 1 января 2017 года. Главным нововведением этого Закона № 315-ФЗ стали положения об уточнении и конкретизации правового статуса машино-мест. А, само по себе, выделение машино-места в качестве самостоятельного объекта недвижимости, является наиболее радикальным пунктом этого нововведения. Данный вопрос назрел достаточно давно как для частных лиц, приобретающих машино-места и владеющих ими, так и для бизнеса, строящего и торгующего такими объектами, а также использующего машино-места иным способом в деловом обороте [2].
До вступления в силу Закона № 315-ФЗ, такое понятие как «машино-место» не было каким-либо способом закреплено в законодательстве. Вместе с тем машино-места как части зданий и помещений давно являются предметом сделок в строительном, девелоперском, арендном бизнесе. И, разумеется, в связи с этим возникали споры, которые приходилось решать в судебном порядке. Причём, раз в законах не было строго определено ни понятие, ни порядок регистрации, ни основания приобретения такой недвижимости, судам приходилось тратить много времени и сил на то, чтобы попытаться изучить и понять природу статуса машино-места как объекта недвижимости.
В зависимости от точки зрения каждого конкретного судьи, через некоторое время сформировалась очень противоречивая судебная практика. В определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.10.2011 г. № ВАС-11450/11 было отмечено наличие двух подходов к определению понятия машино-места. В одних ситуациях суды, используя данные технических (кадастровых) паспортов, признают машино-место самостоятельным недвижимым имуществом, а именно помещением в составе другого объекта недвижимости [3].
Так, например, общество с ограниченной ответственностью «СП-СанТехМонтаж» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, где просит признать незаконным отказ в регистрации права собственности на машино-место, и обязании произвести регистрацию. Отказ был мотивирован тем, что предоставленные Обществом документы не содержат описания остальных образованных объектов, что не позволяет их идентифицировать и прекратить право собственности на исходный объект. Требование было удовлетворено, поскольку Обществом были представлены решение о разделе нежилого помещения, содержащее необходимые сведения, и кадастровый паспорт, позволяющий индивидуализировать объект, ведь Общество просило зарегистрировать право собственности не на иные машино-места, а на конкретное машино-место [4].
В других ситуациях суды считают, что машино-место не может являться самостоятельным объектом, а выступает только в качестве составной части недвижимой вещи. Но, в таком случае, человек владеет своим машино-место на праве общей долевой собственности. А значит, он не может владеть, пользоваться и распоряжаться им в полной мере без соглашения участников долевой собственности или решения суда. Это может привести к проблемам при постановке такой недвижимости на кадастровый учет и ее государственной регистрации.
Отказывали суды в признании права собственности на машино-места по разным причинам. В одном из дел Московский городской суд отказал истице в удовлетворении её требований, хотя она свои обязательства по договору о привлечении инвестиций в строительство многоэтажного гаражного комплекса исполнила, так как отсутствует возведенный объект недвижимости, поскольку на земельном участке имеется наличие имущества — совокупности строительных материалов, а не объект недвижимости при отсутствии у ответчика разрешения на строительство при имеющемся праве аренды земельного участка [10].
Чаще всего это было связано с тем, что, согласно письму Министерства экономического развития РФ от 26.05.2015 г. № ОГ-Д23–7475, «если машино-место не отвечает требованиям, предъявляемым федеральными законами к помещениям, и не обладает характеристиками, позволяющими отнести его к объектам недвижимости, после постановки на государственный кадастровый учет здания, помещения, в котором находится машино-место, возможна государственная регистрация общей долевой собственности на такие здания, помещения с определением долей в праве собственности на них пропорционально размерам машино-мест, находящихся в таких зданиях, помещениях» [11]. А ключевой особенностью помещения является то, что помещение — часть объема здания или сооружения, имеющее определенное назначение и ограниченное строительными конструкциями [5].
Поэтому, чтобы положить конец разночтениям законодательства и разногласиям при разрешении споров, отечественный законодатель в нормах Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» к недвижимым вещам отнес предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке [6]. Также было дано определение машино-месту, как предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Данные изменения значительно упростили работу суда и позволили начать приводить судебную практику к единообразию.
Но, в то же время, из данного определения вытекает, что нововведения не касаются парковочных мест, расположенных на земельных участках вне зданий, сооружений, помещений. Такие объекты самостоятельными не являются, и закрепить права на парковочное место не удастся, что, на мой взгляд, является не совсем понятным. Ведь в том случае, когда земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности [7], почему законодатель не дает собственникам возможности выделения доли из общей собственности в натуре. В п. 21 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ парковочное место определено, как «специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения» [8].
Незакрепленность в нормативной базе парковочных мест в качестве объектов недвижимости затрудняет распоряжение ими, а также оставляет возможность для махинаций строительных компаний, которые связаны с незаконной регистрацией парковок в качестве иных объектов недвижимого имущества. На практике время от времени возникает ситуация, когда строительные компании до ввода дома в эксплуатацию искусственно разграничивают парковочные места на придомовой территории (путем возведения каких-либо стенок, навесов, установки столбов), оформляют данные места в качестве объектов недвижимости и продают их «невезучим» жильцам новостроек [9]. При этом очевидно нарушение прав собственников.
Представляется, что всех этих сложностей можно избежать, если законодатель четко регламентирует правовой статус парковочных мест.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
- Полторак А. Как у нас с машино-местами? // Жилищное право. 2016. № 12. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
- Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.10.2011 г. № ВАС-11450/11 по делу № А40–124539/09–54–801. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
- Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.04.2014 г. № Ф05–249/2014 по делу № А41–18910/13. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
- п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий, сооружений» (ред. от 02.07.2013) // Собрание законодательства РФ. 2010. № 1.0г. 5.
- Федеральный закон от 03.07.2016 г. № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2016. № 27 (часть И). Ст. 4248.
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2016) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Сг. 16.
- Синцов Г. В. Правовая оценка возможности признания парковочных мест недвижимым объектом // Правовые вопросы недвижимости. 2016. № 1. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
- Апелляционное определение Московского городского суда от 26.11.2015 г. по делу № 33–40223. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
- Письмо Министерства экономического развития РФ от 26.05.2015 г. № ОГ-Д23–7475 «О рассмотрении обращения» // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2015. № 9 (часть II).
