Существование большого объема теоретически несогласованных вопросов и правоприменительных проблем в государственной регистрации прав на недвижимое имущество определяет актуальность рассматриваемых в данной статье вопросов.
Ключевые слова: недвижимое имущество, государственная регистрация прав, Росреестр.
The existence of a large volume of theoretically inconsistent issues and law enforcement problems in the state registration of real estate rights determines the relevance of the issues considered in this article.
Key words: real property, state registration of the rights, Russian State Register.
В 2015 году обновилось правовое регулирование института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так еще в 2013 году в качестве проблемы Правительство Российской Федерации отмечало отсутствие единого закона о государственной регистрации прав и кадастровом учете объектов недвижимости [4]. В настоящее время основные положения о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ) [1], вступившим в силу 01.01.2017 года Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [2].
По мнению Р. С. Бевзенко ст.130 ГК РФ является крайне неудачной нормой [7]. В ней закреплено недостаточно критериев для отнесения вещи к недвижимой. В практике гражданского оборота довольно часто возникают ситуации, когда в качестве недвижимости регистрируются объекты, таковыми по своей физической природе не являющиеся (асфальтовые и бетонные покрытия, капитальные заборы, подземные трубы, надземные канавы и т. п.). Например, когда корпус списанного теплохода регистрируется органами Росреестра в качестве нежилого здания [5].
Так, признание ст. 130 ГК РФ воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания недвижимостью наглядно свидетельствует о том, что недвижимость — это не физическое, а правовое понятие. Необходимость государственной регистрации таких объектов связана с тем, что они являются транспортными средствами, источниками повышенной опасности. Поэтому государство считает необходимым обеспечить надлежащий контроль за эксплуатацией таких объектов, предъявляя к их собственнику определенные требования, касающиеся содержания и эксплуатации таких объектов. Право собственности на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания подлежат обязательной государственной регистрации, но не в Росреестре, а в портах приписки. Такой порядок регистрации также указывает на особый правовой режим таких объектов, в отличии от других объектов недвижимости.
В судебной практике имел место спор между территориальным управлением Росимущества и ООО, по которому государственный орган требовал отменить государственную регистрацию права собственности ООО на благоустроенную площадку на земельном участке [6]. При этом право собственности ООО было зарегистрировано именно на благоустроенную площадку, отдельно от земельного участка. С учётом заявленного по делу требования суды рассмотрели спор, применив разъяснения о так называемом негативном иске о признании зарегистрированного права отсутствующим. Такие разъяснения содержатся в п.52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума вас РФ от 29.04 2010 № 10/ 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [3].
Земельным участком как основным объектом государственной регистрации, следует признавать не просто поверхностный слой земли, как это закреплено в ст. 6 Земельного кодекса РФ, но и водоемы, лесные насаждения, благоустроенные, в том числе асфальтированные площадки и другие объекты, тесно связанные с земельным участком, перемещение которых без несоразмерного ущерба для их назначения невозможно. Такое определение позволит избежать самостоятельной государственной регистрации улучшений земельного участка в виде асфальтовых покрытий, канализации и т. п. Что касается зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства, то несмотря на их тесную связь с земельным участком, они могут эксплуатироваться самостоятельно по их хозяйственному назначению и поэтому законом признаются самостоятельными объектами недвижимости.
Таким образом, в 130 статье ГК РФ [1] при определении недвижимости не упоминается такого ее признака, как наличие государственной регистрации. Базовые подходы, которые выработались в российской практике по отношению к новым объектам недвижимости, не всегда могут дать однозначные ответы на вопросы, которые встают в ходе гражданского оборота. И оценка объектов в каждом конкретном случае становится прерогативой судов.
Презумпция законности зарегистрированного права означает, что государство, принимая на себя (в лице органов юстиции) регистрирующую функцию и, храня в Едином государственном реестре всю информацию о существующих и прекращённых правах. Учитывая вышесказанное, можно сделать вывод о некотором ограничении раскрываемого принципа, что, в общем, не влечёт ограничения прав и интересов правообладателей.
Как показывает практика, в настоящее время первоначальное право на ещё значительную часть недвижимости не зарегистрировано. Как правило, первоначальное право регистрируется при осуществлении сделки с недвижимостью, которая также подлежит регистрации; и если с имуществом после 31.01.1998 года таких сделок не производилось, то сведений о нём в реестре зачастую не имеется. То есть первый этап по созданию Единого реестра прав продолжается.
В статье 2 Закона содержится также положение, в соответствии с которым зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Эта норма призвана, главным образом, лишний раз оградить правообладателей от административного произвола. Одним из важнейших практических последствий введения законодателем в Закон этой нормы является невозможность обжалования регистрации прав (ограничений прав) на недвижимость и сделок с ним вышестоящему по отношению к регистратору органу в административном порядке. Оспаривание соответствующих зарегистрированных прав должно осуществляться только через суд и, как правило, в порядке искового производства: иски о признании права, иски о признании оспоримых сделок недействительными и применении реституции, иски о применении последствий недействительности ничтожных сделок, иски об истребовании недвижимого имущества в натуре.
Некоторые авторы считают актуальным вопрос о возможности соединения требований об оспаривании основания для регистрации и о признании регистрации недействительной. Тем не менее, такая проблема представляется надуманной, поскольку она лежит исключительно в теоретической плоскости и не имеет никакого практического значения. Вообще вопрос о судебном оспаривании зарегистрированного права является очень сложным, лежит скорее в плоскости гражданского и арбитражного процесса и в любом случае требует тщательной проработки с позиции как ГК РФ, Закона, так и ГПК, АПК.
В период действия ограничительных мер Росреестром был реализован комплекс мероприятий по обеспечению работы ведомства. Во взаимодействии с губернаторами была настроена работа по оказанию услуг Росреестра с большинством МФЦ. Кроме того, на период ограничений ведомство продлило сроки приостановлений по заявлениям на кадастровый учет и регистрацию прав, чтобы граждане могли донести недостающие документы. Общее количество заявлений на учетно-регистрационные действия, поступивших в территориальные управления Росреестра с июня по август 2020 года, составило 6 480 858. При этом 30 % (1,9 млн) поступили в ведомство в электронном виде. Ситуация с коронавирусом во многом способствовала переходу граждан и организаций на получение услуг в режиме онлайн, доказала необходимость «сервисного» подхода в работе ведомства. В конце 2020 — начале 2021 года также будет завершен реинжиниринг официального сайта. Переход на новую систему позволит увеличить долю электронных сервисов ведомства, повысить удовлетворенность граждан. Это позволит обеспечить качественно новый уровень оказания услуг Росреестра.
В ЕГРН хранятся данные о 169 млн объектов недвижимого имущества на территории Российской Федерации, поэтому важно обеспечить защищенность, неизменность и доступность информации. Обеспечение высокого уровня информационной безопасности, конфиденциальности и сохранности данных является одним из приоритетов при разработке концепции цифровой трансформации ведомства на 2021–2023 годы.
Централизация системы информационной безопасности Росреестра будет включать внедрение новых технологий анализа событий и рисков с использованием технологий искусственного интеллекта и машинного обучения. Для получения синергии Росреестр ориентируется на лучшие отечественные и мировые практики как по информационной безопасности, так и по использованию искусственного интеллекта, в том числе стран-лидеров в этой области. Подготовительным этапом станет совершенствование существующей нормативной базы в ведомстве, перевод информационных систем на отечественное программное обеспечение, обучение сотрудников Росреестра лучшим практикам и технологиям, а также взаимодействие с регуляторами, органами власти, развитие экопартнерства с профессиональным сообществом. Представляется, что комплексный подход к информационной безопасности позволит гарантировать сохранность данных пользователей и улучшить качество предоставляемых услуг.
Теоретическое исследование государственной регистрации прав в каждом случае имеет целью изучить состав и соотношение указанных отношений, определить достаточность правовой регламентации, возможности эффективного использования объёма прав каждым из участников этих отношений, выявить несоответствие положений различных правовых норм и т. д.
Литература:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020)
2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2020)
3. Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
4. Постановление Правительства РФ от 10.10.2013 № 903 (ред. от 22.12.2016) «О федеральной целевой программе «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014–2020 годы)»
5. Определение Верховного суда РФ от 22.12.2015 № 304-ЭС15–11476 //СПС «КонсультантПлюс»
6. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 30.09.2015 № 303- ЭС15–5520 //СПС «КонсультантПлюс»
7. Бевзенко Р. С. Что такое недвижимая вещь? //Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. № 12. С. 4–9. С.4.
