The article discusses current theoretical and practical issues related to the implementation of the right of ownership of land and other real estate in modern Russian law. Based on an analysis of statistical data, court practice in 2025, and provisions of current legislation, the article identifies systemic shortcomings in legal regulation, such as gaps in the establishment of registration deadlines, problems with cadastral registration, and a high proportion of unregistered property owned by individuals. Special attention is given to the analysis of legal positions of the Supreme Court of the Russian Federation and Russia's position in international rankings of property rights protection. The author proposes ways to improve legislation and law enforcement practices.

Keywords: ownership, land law, real estate registration, Unified State Register of Real Estate, cadastral registration, judicial practice, unregistered property.

Введение

Право собственности выступает фундаментальным институтом любой правовой системы, обеспечивающим стабильность гражданского оборота и экономическое развитие государства. В Российской Федерации вопросы права собственности, особенно в сфере земельных отношений, приобретают особую актуальность в связи с масштабными правовыми реформами, цифровизацией учетных процессов и сохраняющимися проблемами правоприменения. Как справедливо отмечают исследователи, право собственности на землю является «ключевым элементом, определяющим взаимодействие человека, общества и государства по поводу основного национального богатства» [9, с. 15].

Цель настоящей статьи — на основе анализа действующего законодательства, статистических данных и судебной практики 2025 года выявить основные проблемы реализации права собственности в земельном праве РФ и предложить пути их решения.

1. Статистический срез проблемы: масштабы неоформленного имущества

Наиболее тревожным индикатором состояния института права собственности является статистика регистрации прав граждан на недвижимое имущество. По данным Росреестра, озвученным в конце 2025 года, владельцы 9,3 миллиона квартир в России, построенных по договорам долевого участия, не зарегистрировали свое право собственности. «Люди живут в квартирах, пользуются жилищно-коммунальными услугами, но при этом не платят налог на собственность» [1]. Данная ситуация ведет не только к выпадению значительных налоговых доходов бюджета (собираемость налога на имущество в 2024 г. составила 98 %, однако потенциал мог быть выше), но и создает правовую неопределенность в обороте такого жилья.

Позитивным трендом является рост электронной регистрации. Так, в Приморском крае за 9 месяцев 2025 года 68 % заявлений поступило в электронном виде, а доля электронных договоров долевого участия достигла 97,84 % [2]. Это свидетельствует о востребованности цифровых услуг, однако не решает проблему отсутствия самих обращений.

Международные рейтинги также фиксируют системные проблемы. Согласно Индексу защиты прав собственности (International Property Rights Index) 2025 года, Россия занимает 96 место из 126 стран с общим баллом 3,879. Критически низкими остаются показатели независимости судебной системы (1,666 балла) и верховенства права (2,625 балла) [3]. В сравнении с США (7,655) или Китаем (4,906) эти показатели демонстрируют сохраняющиеся риски для инвесторов и собственников [10].

2. Проблемы судебной защиты прав собственности

Судебная практика 2025 года выявила ряд сложных вопросов, требующих разрешения на уровне высших судебных инстанций. Важную роль играют разъяснения Верховного Суда РФ. В Обзоре судебной практики № 3 (2025) ВС РФ указал, что при разрешении споров о земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, суду надлежит точно определять орган, уполномоченный распоряжаться таким участком. Более того, последующие сделки с такими участками должны оцениваться с учетом положений о защите прав добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ), и требования не могут удовлетворяться путем простого аннулирования записи в ЕГРН [6].

В Обзоре № 4 (2025) ВС РФ сформулировал важную правовую позицию: в случае незаконного отказа органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка в собственность, арендная плата с гражданина не может взыскиваться в размере, превышающем земельный налог. «Нарушение органом местного самоуправления права арендатора на приобретение земельного участка в собственность не должно быть для этого органа более выгодным, чем его реализация» [8]. Данный подход защищает права граждан и стимулирует органы власти к законным действиям.

Резонансным стало Постановление Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П по «сочинскому делу». Суд указал на недопустимость возложения на граждан ответственности за ошибки органов власти при предоставлении земель, особенно если они находятся в границах национальных парков. При этом КС РФ отметил отсутствие в законодательстве специального регулирования «иска о признании права отсутствующим», что является «оригинальным изобретением российской правоприменительной практики» и должно применяться с учетом правил о виндикации [1].

3. Системные недостатки правового регулирования

Анализ законодательства позволяет выделить несколько фундаментальных проблем:

Отсутствие сроков регистрации. В Земельном кодексе РФ (ст. 39.14) не установлены конкретные сроки, в течение которых покупатель земельного участка обязан обратиться за регистрацией перехода права собственности. Это порождает «правовую яму», когда старый собственник продолжает числиться плательщиком налога, а новый — фактически владеет, но не может в полной мере распоряжаться имуществом.

Проблемы кадастрового учета. Множество участков, особенно оформленных в 1990–2000-х годах, не имеют установленных границ. Отсутствие межевания провоцирует споры с соседями и затрудняет налогообложение. Федеральный закон № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» предусматривает механизмы уточнения границ, однако процедура остается платной и добровольной, что не стимулирует собственников к ее прохождению.

Сложность правоприменения. Споры о земле часто имеют двойственную отраслевую природу (гражданскую и земельную), что усложняет квалификацию требований. Сохраняются проблемы с бесхозными землями, собственники которых неизвестны, что блокирует вовлечение таких участков в оборот.

Теоретическое осмысление этих проблем представлено в фундаментальном труде «Современные проблемы теории земельного права России» под редакцией А. П. Анисимова (2024), где авторы подробно анализируют динамику межотраслевых связей и правовой режим отдельных категорий земель [9

Заключение

Проведенное исследование позволяет сделать вывод, что право собственности в современном российском земельном праве остается проблемным институтом. Основные трудности связаны с пробелами в законодательстве (отсутствие сроков регистрации), низкой правовой активностью граждан (9,3 млн незарегистрированных квартир), противоречивой судебной практикой и недостаточной защитой прав добросовестных приобретателей.

Для решения выявленных проблем представляется необходимым:

Внести изменения в Земельный кодекс РФ, установив предельные сроки для регистрации перехода права собственности и ответственность за их нарушение.

Продолжить цифровизацию учетно-регистрационных процессов, развивая сервисы «Госуслуг» и межведомственное взаимодействие.

На уровне Пленума Верховного Суда РФ дать разъяснения о порядке применения «иска о признании права отсутствующим» и критериях добросовестности приобретателей земельных участков.

Активизировать работу по выявлению прав на бесхозное имущество и неразграниченные земли, возможно, с введением упрощенных процедур для муниципалитетов.

Только комплексный подход, сочетающий совершенствование нормативной базы и правоприменительной практики, способен повысить уровень защиты права собственности и укрепить позиции России в международных рейтингах.

Литература:

1. Владельцы 9,3 млн квартир в России не зарегистрировали право собственности [Электронный ресурс] // РИА Новости. — 2025. — URL: https://realty.ria.ru/20251112/vladeltsy-2054559731.html (дата обращения: 20.02.2026).
2. В Приморском Росреестре подвели итоги работы в сфере учёта и регистрации недвижимости за 9 месяцев 2025 года [Электронный ресурс] // Официальный сайт Администрации Тернейского муниципального округа. — 2025. — URL: https://ternejskoe-r25.gosweb.gosuslugi.ru (дата обращения: 13.03.2026).
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 25.11.2025) // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 01.01.2026) // Собрание законодательства РФ. — 2001. — № 44. — Ст. 4147.
5. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изм. 01.07.2020) // Собрание законодательства РФ. — 2020. — № 31. — Ст. 4398.
6. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2025) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 08.10.2025) // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2025. — № 12.
7. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2025)(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.12.2025) [Электронный ресурс]//СПС«Гарант».—URL: https://base.garant.ru/413342330/ (дата обращения: 13.03.2026)
8. Плешанова О. Реквием по земле // Закон. — 2025. — № 2. — URL: https://www.infralex.ru/news/op-article-zakon-feb25/ (дата обращения: 13.03.2026).
9. Современные проблемы теории земельного права России / А. П. Анисимов, А. Я. Рыженков, В. В. Устюкова [и др.]; под общ. ред. А. П. Анисимова, А. Я. Рыженкова. — М.: Юстицинформ, 2024. — 423 с.
10. International Property Rights Index 2025: Russia [Electronic resource] // IPRI.2025.URL: https://internationalpropertyrightsindex.org/country/russia (дата обращения: 25.02.2026).