В статье автор исследует институт государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и возможности защиты прав собственников по средствам этого института.
Ключевые слова: недвижимое имущество, недвижимость, проведение сделок, Государственная регистрация, государственный реестр, регистрация, собственник, исковая давность, регистрация недвижимости, сделка, собственность
Государственная регистрация права собственности в Российской Федерации — подразумевает под собой внесение записей в Единый государственный реестр недвижимости сведений о правах на определенный объект.
В современном мире регистрация прав на недвижимость осуществляется для следующих целей:
— контроль государства в сфере недвижимого имущества, с целью своевременного получения налоговых отчислений;
— гарантии прав собственников недвижимого имущества.
При детальном рассмотрении целей регистрации недвижимости, может сложится мнение о том, что регистрация носит в первую очередь фискальный характер и в большей мере служит для облегчения работы налоговой службы. Однако это не совсем верное утверждение, есть примеры, в которых налоговые органы не полагаются на регистрацию прав на недвижимое имущество в государственных реестрах, т. к. там отсутствуют такие регистрирующие органы, но налогообложение в свою очередь производится.
Рассматривая вторую цель регистрации, предполагаем, что регистрация права собственности государством создает некие легитимации лиц, которые являются собственниками каких-либо объектов недвижимости. Данная опция необходима для упрощения идентификации собственника объекта недвижимости, проверку на наличие обременений, залогов, арестов и прочего. При отсутствии государственной регистрации, лицам, которые хотят приобрести объект недвижимости, требуется проверить титул предполагаемого собственника объекта недвижимости, достоверность документов по которым объект становился собственностью последнего собственника, а также всю цепочку по предыдущим собственникам объекта, что в свою очередь усложняет проведение сделки. В подобных ситуациях, кажется рациональным не проводить столь глубокие проверки при положении на сроки исковой давности, но, если взять во внимание довольно непростые правила исчисления сроков исковой давности как субъективных и объективных и возможность их восстановления, решение не проводить такие проверки кажется невозможным.
В целом существование системы государственной регистрации недвижимости облегчает поиск и просмотр архивной информации о собственниках объекта недвижимости и правоустанавливающих документах всей цепочки сделок по конкретному объекту, а также установления личности собственника объекта и удостоверение что фактически он это он. В результате это должно облегчать проведение сделок с недвижимым имуществом, минимизировать обращения для помощи юристов в проверках объектах недвижимости, обезопасить и ускорить проведение сделок. Стоит отметить, что на текущий момент в Российской Федерации доступ к получению такой информации третьими лицами из Росреестра закрыт, после принятия Федерального закона от 14.07.2022 № 266-ФЗ
«О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» [1].
Учитывая мировой опыт создания реестров по регистрации недвижимого имущества, можно отметить, что данные реестры всецело создаются для удобства пользования третьими лицами при получении информации об объекте недвижимости и его собственниках. Ценность данных реестров заключается в быстром определении действительности права собственности на объект за конкретным собственником и минимизации рисков при проведении сделок с недвижимым имуществом.
В современном мире с быстро растущим институтом ипотечного кредитования риски по сделкам с недвижимостью несут не только покупатели, но и кредиторы, участвующие в сделке.
Самым распространенным риском является риск того, что контрагент, продающий объект недвижимости, не является его собственником. В случае если такая сделка состоялась, она будет признана ничтожной с применением односторонней реституции в пользу настоящего собственника объекта недвижимости. В данном случае покупатель теряет не только объект недвижимости, но и деньги, потраченные на его приобретение.
Другим примеров является получение кредита под залог недвижимости лицом не являющимся его собственником. В последствии заемщик перестает платить по предоставленному займу, и кредитор начинает процесс взыскания заложенного имущества в качестве компенсации и сталкивается с тем что имущество не принадлежало заемщику на законных основаниях.
Также есть риски продажи недвижимого имущества с имеющимися ограничениями, притязаниями третьих лиц, а также в практике встречались случаи одновременной продажи одного объекта недвижимого имущества нескольким лицам одновременно.
Кроме легитимизации, следует отметить еще одну важную цель, преследуемую при регистрации недвижимости — компенсационную.
Смысл заключается в том, что все имущество должно иметь компенсационное покрытие убытков при проведении сделок с недвижимостью. Участники, положившиеся на данные полученные из государственного реестра в случае признания сделки недействительной, должны получить компенсацию по такой сделке. Т. е. регистрирующий орган несет ответственность за действия и ошибки, допущенные при регистрации объектов недвижимости.
В данном случае основанием существования права является публичность.
В действительности же возможность работы реестров по регистрации недвижимости в таком порядке возможна, например, при обязательстве проведения сделок нотариально, страховании титула сделки, а также при введении ответственности регистрирующего органа за виновные действия и отсутствие правовых проверок при регистрации.
В настоящее время государственная регистрация прав на недвижимость в Российской Федерации больше носит фискальный характер нежели защиту гражданских прав собственников.
На текущий момент в Росси складывается ситуации, в которой правовая система имеет множество оснований для признания сделок недействительными, на основании которых суды аннулируют сделки, что заставляет приобретателей перед совершением сделок максимально проверять всю цепочку собственников объекта недвижимости. Данная ситуация вызывает недоверие записям государственного реестра, т. к. он не может обеспечить публичную достоверность факта собственности объекта недвижимости. При выяснении недействительности основания права собственности, данное основание автоматически аннулируется [2, с.25].
Функция государственного реестра в виде гарантий возмещения убытков потерпевшей стороне в Российской Федерации не используется, вместо нее используется принцип возложения вины на регистратора, который в свою очередь практически недоказуем, при таком подходе все риски при проведении сделок лежат лишь на участниках сделки.
Возможным выходом из сложившейся ситуации и путем решения проблем недействительности сделок с недвижимость может быть вариант развития европейского подхода к ее учету.
Для примера можно рассмотреть германскую модель ведения реестра регистрации недвижимого имущества. Данная модель базируется на создании прусским законодательством Титульной Системы «Grbudbuch system» [3, с.351]. В 1963 г. законодательством Пруссии было предусмотрено что переход права собственности должен был быть зафиксирован в Поземельной книге, которая в свою очередь была общедоступна, т. е. все действия совершались по принципу «Публичной веры и гласности». Необходимо отметить, что данная модель строится по объективному признаку, для каждого объекта недвижимости создается индивидуальная поземельная книга, которая отражает всю информацию об объекте и его правообладателях за всю историю существования объекта [4, c.17].
В своих трудах И. А. Покровский, рассматривая задачи ведения Поземельных книг, отмечал, что главная задача: «представлять в каждый данный момент точное изображение юридического положения всякой недвижимости» [5, c.186].
В германской модели ведения реестра недвижимого имущества фиксируется принцип позитивного права, т. е. право собственности лица, которое зарегистрировано в реестре является бесспорным.
На текущий момент в законодательстве все еще присутствуют пробелы, которые не позволяют добросовестным приобретателям получать компенсации убытков от государства при проведении недействительных сделок, опираясь на данные Росреестра о собственниках и истории объектов недвижимости. Для решения данных проблем необходимо качественно повышать имеющуюся информацию зарегистрированную и хранящуюся в Росреестре и обеспечивать государственные гарантии при проведении сделок с недвижимым имуществом.
Литература:
- Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности».
- Бевзенко, Р. С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения / Р. С. Бевзенко // Вестник гражданского права, 2011, № 5. С. 25.
- Опыты цивилистического исследования. Вып. 2. / Под ред. А. М. Ширвиндта, Н. Б. Щербакова. 78 М.: Статут, 2018. С.351.
- Эннекцерус, Л. Курс германского гражданского права. Том I, полутом 2: Введение и общая часть / Л. Эннекцерус, перевод с 13-го немецкого издания проф. И. Б. Новицкого, Г. Н. Полянской и В. А. Альтшулера; Под ред.. Д. М. Генкина и проф. И. Б. Новицкого. М.: Издательство иностранной литературы, 1950. С. 17.
- Покровский, И. А. Основные проблемы гражданского права. 7-е изд., стереот. / И.А. 80 Покровский. М.: Статут, 2016. С. 186.
