Статья посвящена особенностям регулирования сделок с недвижимым имуществом за рубежом, анализ покупки и продажи недвижимого имущества, сравнение законодательства различных стран и трактовки недвижимого имущества
Ключевые слова: понятие “недвижимость”, зарубежное гражданское право, сделки с недвижимым имуществом за границей, зарубежное законодательство, оформление сделок за границей, модель регистрации прав на недвижимое имущество
The article is devoted to the peculiarities of regulation of real estate transactions abroad, the analysis of the purchase and sale of real estate, a comparison of the laws of various countries and the interpretation of real estate
Keywords: The concept of “real estate”, foreign civil law, transactions with real estate abroad, foreign legislation, registration of transactions abroad, model registration of rights to real estate
После распада СССР и ростом благосостояния граждан, всё больший интерес у соотечественников наблюдается в сфере покупки недвижимости в зарубежных государствах. Многие рассматривают это как покупку дома для отдыха в жарких странах, или в родных краях в странах ближнего зарубежья, а кто-то вовсе относится как к предмету долгосрочных инвестиций, либо вовсе переезжает за границу на постоянное место жительства или получения в ней вид на жительство. Не стоит забывать и о том, что вам может достаться недвижимость по наследству или вы заинтересованы в продаже уже имеющейся недвижимости. Гражданский кодекс, как и всё законодательство в Российской Федерации не ограничивают физических и юридических лиц приобретать, владеть, распоряжаться недвижимостью за рубежом. В современном мире, где слово глобализация так же популярно, как и интернет, как никогда актуальна данная тема.
Любое правовое иностранное государство, как и российское, старается контролировать оборот недвижимого имущества. Это позволяет в финансовой плоскости реализовать фискальную функцию государства, т. е. осуществить сбор налогов и пошлин, а в правовой плоскости закрепить права и обязанности за собственником недвижимого имущества с помощью юридической сделки. Тем самым реализуется институт регистрации прав на недвижимое имущество, гарантируется чистота и публичность юридической сделки, права добросовестного собственника или покупателя. Физическое или юридическое лицо становится собственником, получает необходимые законом иностранного государства юридические документы для прав обладания имуществом. Продавец, покупатель или третье лицо, заинтересованное в обороте недвижимого имущества, в том, что другой стороной в правоотношении выступает именно правообладатель.
Разумеется, нет единой процедуры государственной регистрации недвижимого имущества, т. к. законодательства различных стран имеют свои правила и нюансы характерные только им, да и в целом в мире есть различные правовые системы. Но систематизируя можно выделить три типа регистрации прав на недвижимое имущество:
‒ Консенсуальная модель (а. Франция, б. Германия)
‒ Традиционная (англосаксонская) модель
‒ Титул Торренса (Act Torrens или Real Property Act)
Для начала стоит отметить, что существует ещё римская (традиционная) модель передачи недвижимого имущества. Но я именно не использовал слова регистрация или право, т. е. отсутствует система учёта и документальное подтверждение сделки со стороны продавца и покупателя, а также в органах государственного учёта оборота недвижимого имущества. Она основывается на прямом способе отчуждения собственником недвижимого имущества в пользу покупателя из рук в руки без публичной регистрации права государством. В данный момент эту модель можно вспоминать только в рамках истории, так как она не используется в современном мире, но была долгое время рабочей.
Консенсуальная модель зародилась во Франции. Её суть заключается в том, что право собственности на недвижимое имущество переходит от продавца к покупателю в момент заключения договора. С этого момента меняется собственник, сделка считается совершённой. Конечно, во многих государствах есть определённые рамки по срокам регистрации вещных прав, но при этом факт передачи недвижимого имущества и факт регистрации прав в книгах учёта, реестрах и т. д. государственным органом для перехода права собственности значения не имеют. Обобщая, можно сделать вывод, что регистрация прав на недвижимое имущество ведется по собственникам объектов недвижимости, а не по самим объектам. Регистрацию прав осуществляет специально созданный орган, суды низшей инстанции, министерство юстиции, например в Японии.
Германская регистрационная модель является частью консенсуальная модели, но имеет свои особенности. Она применяется в ФРГ, Латвии, Эстонии и других странах. Суть её заключается в том, что существуют целых 2 договора. Первый договор имеет обязательственно-правовой характер. В нем могут быть отражены обязательства продавца передать недвижимую вещь, определённое состояние недвижимой вещи, гарантия отсутствия задолженности и т. д. Покупатель же гарантирует оплатить полную стоимость приобретения права недвижимого имущества и принять его. В тоже время первый договор регламентирует условия сделки, но не несёт за собой само имущественное право перехода собственности от покупателя к продавцу. Поэтому заключается второй договор вещного характера. Договор номер 2 независим от договора номер 1. В нём отражено уже сам факт перехода вещных прав от продавца к покупателю. Именно договор номер 2 подлежит регистрации в государственных органах. Регистрацию прав осуществляет с суды низшей инстанции. Сделанная запись считается истинной до момента внесения в нее исправлений. В случае коллизии прав преимущество признается за правом, ранее занесенным в поземельную книгу. Это помогает обеспечить дополнительную защиту интересов добросовестных покупателей недвижимого имущества.
Традиционная (англосаксонская) модель характерна для стран британского содружества, США и Канады. Регистрация прав на недвижимое имущество ведется по самим объектам, а не по собственникам объектов недвижимости. Т. е. появляется титул. Это означает, что титул — право на недвижимость.
Титул собственника переходит к покупателю в момент передачи имущества, а не в момент государственной регистрации перехода титула от продавца к покупателю недвижимого имущества. Передача имущества (conveyance) происходит с помощью вручения получателю письменного документа (deed), подписанного прежним собственником и заверенного его печатью.
Сущность заключается в том, что письменный документ (deed), подлежащий обязательной регистрации в уполномоченном органе является лишь дополнительным способом защиты права собственности. Обычно в письменном документе (deed), есть формальный отказ от соответствующего права, история права собственности на данное недвижимое имущество, передает приобретателю право таким, каким оно было, если что исправить все его дефекты.
Далее, новому собственнику необходимо зарегистрировать имущество. Отсутствие регистрации нисколько не снижает действительность документа о передаче в отношениях между участниками сделки. Незарегистрированный документ является тем не менее недействительным для последующего приобретателя, кто добросовестно покупает недвижимость.
Система записей прав на недвижимое имущество позволяет закрепить право за новым собственником, все изменения в книгу учёта производится в отношении нового собственника, а не на конкретное недвижимое имущество, эти записи могут позволить изучить все цепочки прав переходов титулов на недвижимое имущество, выступают дополнительной системой защиты прав нового собственника.
Титул Торренса. Разработанный законопроект сэра Роберта Торренса в 1858 году в Австралийской провинции и внедрил его. Считается наиболее совершенной из ныне существующих. Она позволяет максимально защитить права участников сделки с недвижимым имуществом, так и третьих лиц.
Основной принцип Титула Торренса состоит в том, что запись в государственную регистрационную книгу учёта недвижимого имущества имеет абсолютную правовую силу, т. е. юридическим фактом публичного и абсолютного характера. Зарегистрированный собственник является действительным, бесповоротным собственником, ему выдаётся новый документ о праве собственности на имущество. Только запись в регистрационной книге является юридическим фактом, устанавливающим право на недвижимость. Производное основание возникновения права на недвижимость по сделке в системе Торренса заменяется на первоначальное, где внесение записи рассматривается уже не как средство, а как основание перехода прав на недвижимость, соответственно, всякое право на недвижимость возникает, переходит, изменяется и прекращается единственно путем внесения записи в книгу.
Уполномоченный орган регистрации сделок с недвижимым имуществом имеет широкий спектр проверки юридического факта, что бы зарегистрировать законность сделки. Затем выдаёт новый документ о праве собственности, с этого момента осуществление распоряжение, пользование и владение недвижимостью становится простым. Ведь только собственник вправе воле изъявлять о распоряжении и управлении своим имуществом. При продаже собственник (он же продавец) отдаёт покупателю документ, удостоверяющий его право собственности, а также письмо (заверенный документ) о том, что право собственности переходит к покупателю. Покупатель регистрирует сделку с недвижимым имуществом в государственных органах, которые в свою очередь дают ему совершенно новое свидетельство о собственности недвижимым имуществом и вносят запись в книгу имущественного учёта. С этого момента покупатель становится собственником.
В данный момент система распространена в таких странах, как Сингапур, Филипины, Австралия, многие штаты США и Канады, страны англо-саксонского мира. В Российской Федерации не применяется, так как 46 статья Конституции РФ гарантирует каждому возможность судебной защиты против решения или действия (бездействия) органов государственной власти либо должностных лиц. Это противоречит системе титулов Торренса. В этой системе регистрационная запись, за двумя исключениями, оспорена быть не может. Соответственно признать ее недействительной и потребовать на этом основании вернуть недвижимость обратно практически невозможно.
Так же стоит уделить внимание тому, что при продаже имущества необходимо уплатить все необходимые налоги и пошлины, важно ещё в какой стране вы это сделаете. Налоговый Кодекс РФ в ст. 207 указывает расплывчатое понятие налогового резидента. Физические лица, находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев, являются налоговыми резидентами Российской Федерации. А значит, должны исполнять требования местного законодательства. Это делается ради избежания двойного налогообложения. В Российской Федерации ставка налог на доход физических лиц (НДФЛ) 13 %. Это базовый размер ставки для физических лиц, являющихся резидентами РФ. При этом 30 % НДФЛ установлен для нерезидентов и в 15 % от дохода, если таковой получен от долевого участия в деятельности российских организаций.
В разных странах различное налоговое законодательство, так разница в уплате налогов может в десятки раз, тем более многие страны поощряют иностранные инвестиции и не облагают иностранный капитал налогом, либо делают благоприятный налоговый режим. Основным налогом применяемый в законодательстве различных стран является налог на доход, вам придётся заплатить разницу в доходе между стоимостью продажи и покупки недвижимого имущества. Так же важен и налог на полученный доход в результате сдачи в аренду недвижимого имущества.
Литература:
- Налоговый кодекс Российской Федерации ч. 2 от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 27.11.2018) Статья 207. Налогоплательщики
- Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: ЮрИнфоР, 2001.
- Кирсанов А. Р. Сравнительно-правовой анализ регистрации прав на недвижимое имущество в России и за рубежом // Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права. М., 2003.
- Сыроедов Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 94.
- Чубаров В. В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проблемы современного гражданского права. Сборник статей / Под ред. В. Н. Литовкина, В. А. Рахмиловича. М., 2000.
- http://www.zagranhouse.ru/article/2009/08/03/29/
- http://www.zagranhouse.ru/article/2009/08/05/34/
