В работе проводится исследование института сделок с недвижимым имуществом, а также обозначаются проблемы, которых стоит избегать.
Ключевые слова: недвижимость, сделки с недвижимостью, купля-продажа, эконометрический анализ, прогнозирование.
Введение
Сделки с недвижимостью являются важным элементом в жизни каждого человека. Покупка, продажа, аренда или обмен недвижимости является частью гражданских правоотношений. Сделки с недвижимым имуществом сопряжены с различными проблемами и рисками. В этой статье мы проанализируем основные проблемы, которые могут возникнуть в процессе сделок с недвижимостью, и предложим методы их решения.
1. Отсутствие полной информации о объекте
Одна из ключевых проблем при совершении сделок с недвижимостью заключается в нехватке полной и достоверной информации об объекте. Это может быть связано с тем, что продавец или покупатель не предоставляет всех необходимых документов или не имеет возможности предоставить их в полном объёме. В частности, продавец может не иметь правоустанавливающих документов на объект или они могут быть оформлены некорректно. Нехватка такой информации может привести к значительным рискам как юридического, так и финансового характера для всех участников сделки.
Чтобы предотвратить эту проблему, следует внимательно проверять все документы на недвижимость перед проведением сделки. Рекомендуется обратиться к юристу или нотариусу, чтобы убедиться в подлинности и правильности оформления документов. Также целесообразно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой содержится информация о правах на объект и наличие возможных обременений.
2. Правовые вопросы
Сделки с недвижимостью относятся к одним из самых важных и ответственных этапов в жизни человека. Они требуют не только значительных финансовых вложений, но и серьёзной юридической подготовки. Правовые вопросы, связанные с такими сделками, могут возникать на разных стадиях: от выбора объекта до регистрации прав собственности.
Ключевым правовым аспектом является оформление договора купли-продажи или иного соглашения, связанного с передачей прав на собственность. Договор должен соответствовать требованиям законодательства и учитывать интересы всех участников сделки. Важно, чтобы в документе были чётко прописаны условия сделки, сроки передачи объекта, порядок расчётов, ответственность сторон и другие важные моменты. Неправильно составленный договор может привести к спорам и судебным разбирательствам в будущем.
Особое внимание следует уделить вопросам налогообложения при совершении сделок с недвижимостью. Продавец обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с полученной суммы, если он владел объектом менее установленного законом срока (3 или 5 лет). Покупатель может получить налоговый вычет при приобретении жилья, но для этого нужно соблюсти ряд условий и представить необходимые документы в налоговую инспекцию. [6]
При участии несовершеннолетних или недееспособных лиц возникают дополнительные правовые вопросы. Для сделки с несовершеннолетним требуется разрешение органов опеки и попечительства. Если один из собственников признан недееспособным, сделку может осуществить его опекун, но также с разрешения упомянутых органов. ст. 21 «Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного» [2]
Кроме того, важным правовым вопросом является государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Без этой процедуры сделка не будет считаться завершённой, и покупатель не сможет распоряжаться объектом. Для регистрации необходимо представить в Росреестр заявление, договор и другие документы, подтверждающие законность сделки. Процедура регистрации может занять некоторое время, поэтому это стоит учитывать при планировании сделки.
Таким образом, правовые вопросы являются неотъемлемой частью любой сделки с недвижимостью. Они требуют особого внимания и профессионального подхода. Чтобы избежать возможных проблем и рисков, связанных с правовыми аспектами сделки, рекомендуется обратиться к квалифицированным юристам и специалистам по недвижимости. Они помогут проверить юридическую чистоту объекта, составить грамотный договор, рассчитать налоги и сборы, а также провести государственную регистрацию перехода права собственности. Только так можно обеспечить безопасность и законность сделки, а также защитить свои права и интересы.
3. Неустановленные границы
Неустановленные границы при совершении сделок с недвижимостью — это важный аспект, который может вызвать серьёзные осложнения как для продавца, так и для покупателя. Этот вопрос включает в себя не только правовые, но и практические аспекты, которые требуют внимательного изучения и проработки.
Первое, что стоит учитывать, это определение границ земельного участка. Границы могут быть установлены как документально, так и фактически. Документально установленными границами считаются данные, указанные в кадастровом паспорте, свидетельстве о праве собственности и других правоустанавливающих документах. Фактические границы же могут не совпадать с документальными, что связано с изменениями в ходе эксплуатации участка или строительстве, а также с отсутствием четких межевых знаков.
Когда речь идёт о покупке или продаже недвижимости, важно провести межевание участка. Это процедура включает в себя определение и фиксацию границ земли специалистами — геодезистами или кадастровыми инженерами. Если границы не установлены, может возникнуть множество проблем, таких как споры с соседями, необходимость повторного межевания или даже судебные разбирательства.
Если покупатель принимает решение приобрести участок с неустановленными границами, он должен понимать риски, связанные с такой сделкой. Например, в случае возникновения спора с соседями о границах участка покупатель может столкнуться с юридическими трудностями, а также финансовыми затратами на проведение межевания и решение конфликтов в судебном порядке. Более того, подобная ситуация может привести к ограничению прав на использование недвижимости и изменению её стоимости.
Для продавца также важно понимать последствия, вызванные неустановленными границами. Потенциальный покупатель может отказаться от сделки, если выяснит, что границы не согласованы. Это может существенно снизить интерес к объекту и привести к затяжке процесса продажи. Кроме того, отсутствие четко установленных границ может негативно сказаться на способности продавца защитить свои права в случае возникновения споров.
Чтобы минимизировать риски, связанными с неустановленными границами, стороны сделки должны обратить особое внимание на следующие моменты:
- Проверка документов: Перед заключением сделки необходимо тщательно проверить правоустанавливающие документы и наличие технического паспорта, содержащего данные о границах.
- Кадастровая справка: Запросить актуальную кадастровую справку, которая покажет, зарегистрированы ли фактические границы участка в реестре.
- Проведение межевания: Если границы не установлены, рекомендуется провести процедуру межевания с приглашением квалифицированного кадастрового инженера.
- Согласие соседей: Если возможно, стоит получить письменные согласия соседей на установленные границы, что поможет избежать споров в будущем.
- Консультация с юристом: Важно получить квалифицированную юридическую консультацию, которая поможет лучше понять все аспекты сделки и риски, связанные с неустановленными границами.
В заключение, неустановленные границы — это значительная проблема, влияющая на сделки с недвижимостью. Их своевременное обозначение и документальное оформление способны предотвратить множество юридических и финансовых затруднений, а также обеспечить стабильность прав на собственность. Игнорирование этого аспекта может привести к нежелательным последствиям, серьезно затрудняющим как покупку, так и продажу недвижимости.
4. Споры при осуществлении сделок с недвижимым имуществом
Споры, возникающие при осуществлении сделок с недвижимостью, представляют собой обширную и сложную область права. Их многообразие обусловлено высокой стоимостью объектов недвижимости, длительностью оформления сделок и участием различных сторон. Вот основные категории таких споров:
1. Споры, связанные с недействительностью сделок:
– Несоблюдение формы сделки: Неправильное оформление договора, отсутствие необходимых документов, несоблюдение нотариальной формы, если она обязательна.
– Недееспособность или ограниченная дееспособность стороны: Сделка, совершенная недееспособным лицом, может быть признана недействительной.
– Заблуждение, обман, насилие, угроза: Если сделка была совершена под влиянием одного из этих факторов, пострадавшая сторона может оспорить ее действительность.
– Мнимые и притворные сделки: Сделки, заключённые с целью прикрыть другую сделку, являются недействительными.
2. Споры о праве собственности:
– Истребование имущества из чужого незаконного владения: Возврат недвижимости законному владельцу.
– Признание права собственности: Установление права собственности на недвижимость в судебном порядке.
– Споры о границах земельных участков: Определение точных границ смежных участков.
– Выдел доли в натуре: Раздел общей собственности на недвижимость.
3. Споры, связанные с договором купли-продажи:
– Неисполнение условий договора: Нарушение сроков оплаты, передачи недвижимости, иных обязательств по договору.
– Споры о качестве недвижимости: Выявление скрытых дефектов, несоответствие заявленным характеристикам.
– Расторжение договора: Односторонний или обоюдный отказ от исполнения договора.
– Взыскание неустойки и убытков: Компенсация финансовых потерь, связанных с нарушением договора.
4. Споры, связанные с арендой:
– Несвоевременная оплата арендных платежей: Взыскание задолженности по аренде.
– Нарушение условий договора аренды: Нецелевое использование помещения, повреждение имущества.
– Расторжение договора аренды: Досрочное прекращение арендных отношений.
– Выселение арендатора: Принудительное освобождение помещения.
5. Споры при долевом строительстве:
– Нарушение сроков сдачи объекта: Взыскание неустойки за просрочку.
– Несоответствие построенного объекта проектной документации: Требование устранения недостатков или выплаты компенсации.
– Банкротство застройщика: Защита прав дольщиков в процедуре банкротства.
6. Споры, связанные с ипотекой:
– Обращение взыскания на заложенное имущество: При неисполнении заёмщиком своих обязательств.
– Оспаривание условий ипотечного договора: Защита прав заёмщика от недобросовестных действий банка.
7. Споры с государственными органами:
– Обжалование отказов в регистрации права собственности: Оспаривание решений Росреестра.
– Споры о кадастровой стоимости: Оспаривание завышенной кадастровой стоимости.
Разрешение споров:
Споры, связанные с недвижимостью, могут разрешаться как в досудебном, так и в судебном порядке. Досудебное урегулирование включает переговоры, претензионный порядок. Судебное разбирательство — это более сложный и длительный процесс, требующий привлечения квалифицированных юристов.
Для минимизации рисков возникновения споров необходимо тщательно проверять все документы, привлекать юристов к сопровождению сделки и другие инструменты безопасных расчётов. Соблюдение этих рекомендаций позволит избежать многих проблем и защитить свои интересы.
5. Изменение законодательства
Неожиданные изменения в законодательстве могут повлиять на условия сделки или на права сторон. Например, может измениться порядок регистрации прав на недвижимость, размер налогов и сборов, требования к оформлению документов и т. п.
Чтобы быть готовым к возможным изменениям, необходимо следить за новостями и изменениями в законодательстве, а также консультироваться с юристами и специалистами по недвижимости.
В заключение, сделки с недвижимым имуществом требуют тщательной подготовки и внимания к деталям. Необходимо учитывать все возможные проблемы и риски, связанные с такими сделками, и принимать меры для их минимизации.
На сегодняшний день в сложной ситуации оказались жители посёлка, ситуация складывается таким образом, что зарегистрированные жилые дома и земельные участки сведения о которых внесены и значатся в ЕГРН по новому генеральному плану войдут в состав земель сельскохозяйственного назначения, т. е. будут вынесены за границы населённых пунктов, В результате граждане, среди которых многодетные семьи и семьи участников СВО, могут лишиться единственного жилья либо возможности возвести домовладения на принадлежащих им земельных участках. В настоящее время, данные земельные участки расположены и имеют категорию земель — земли населённых пунктов, также согласно градостроительного регламента данные земельные участки находятся в территориальной жилой зоне, которая подразумевает строительство жилых домов. Ранее в 2012 Решением сессии совета муниципального образования был утверждён генеральный план поселения, разработаны и утверждены Правила землепользования и застройки данного поселения.
Согласно ст. 23 градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) подготовка Генерального плана поселения, Генерального плана муниципального округа, Генерального плана городского округа (далее также — генеральный план) осуществляется применительно ко всей территории такого поселения, такого муниципального округа или такого городского округа. [4] Согласно п.8 ст.1 ГрК РФ Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. [5]
Хочется отметить, что жители получали земли в собственность официально и даже оформляли в банках ипотеку по льготным госпрограммам для строительства домов. Понятно, что на каждом этапе и банк, и Росреестр, и органы, предоставлявшие подключение к электричеству, где проверяли законность выданных документов. По проекту нового Генерального плана часть поселковых земель планируется перевести в категорию земель — земли сельскохозяйственного назначения, на которых в настоящее время построены жилые дома в которых проживают собственники данных земельных участков. Также по государственной программе в посёлке проведён газ. Люди, абсолютно законно приобретя земельные участки, окажутся в положении, при котором их права в части использования принадлежащего им имущества, на участках будет ограничено строительство.
Согласно п. 1, ст. 78 Земельного кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, агро-фитомелиоративных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства):
– крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, животноводство, садоводство или огородничество для собственных нужд;
– хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;
– некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
– казачьими обществами;
– опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций; общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов. [3]
Таким образом, на землях сельскохозяйственного назначения строительство индивидуальных жилых домов — запрещено, за исключением земельных участков используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами (от 02.07.2021 № 299-ФЗ). [1]
В настоящее время администрацией подаются исковые заявления о снятии земельных участков и объектов капитального строительства (жилые дома) с кадастрового учета. При удовлетворении данных исков, собственники земельных участков фактически лишаются прав собственности на свои земельные участки и объекты недвижимости.
Администрации района публично заявила, что границы населённого пункта будут возвращаться к положению, существовавшему до 2007 года. Т. е. следуя логике администрации они говорят, что при формировании границ населённых пунктов начиная с 2007 года была допущена ошибка, которую в настоящий момент нужно исправить. Все градостроительные документы (генеральные планы и ПЗЗ) разрабатывались, согласовывались и утверждались администраций района.
Администрация ссылается на то что, когда-то эти территории были сельхозугодьями, там осуществлялась сельскохозяйственная деятельность. Этими действиями администрация хочет уменьшить границы населённого пункта и снова расширить границы земель сельскохозяйственного назначения и восстановить границы земли сельхоз назначения 2007 года. Так при возвращении земель сельскохозяйственного назначения к положению, существовавшему до 2007 года, возникают правовые последствия для тысяч собственников.
Таким образом, действия (бездействия) администрации района оставляют людей без земельных участков и объектов капитального строительства, в которые они вложили свои средства, ипотеки, материнские капиталы, и т. д. При этом осуществление государственной регистрации прав производилась на законных основаниях.
Литература:
- Федеральный закон от 02.07.2021 г. № 299-ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
- Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 08.08.2024) «Об опеке и попечительстве» Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного
- «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ ЗК РФ Статья 78. «Использование земель сельскохозяйственного назначения».
- «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ. ГрК РФ Статья 23. «Содержание генерального плана поселения, генерального плана муниципального округа, генерального плана городского округа».
- «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ. ГрК РФ Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе.
- Обязанность декларирования доходов от продажи имущества [электронный ресурс] (дата обращения 06.11.2024) URL: https://www.nalog.gov.ru/rn77/fl/pay_taxes/flat/realty_sell/?ysclid=m36i1jhkp7547581969)
