Современные тенденции развития сделок с недвижимостью в Российской Федерации

В данной статье проводится анализ современных тенденций развития сделок с недвижимостью в Российской Федерации. Выявляются текущие проблемы при заключении сделок с недвижимостью. Предлагаются перспективы их разрешения. Автором изучается вопрос пробелов в законодательстве, связанных с реализацией недвижимости в условиях современного развития рынка недвижимости.

Ключевые слова: недвижимость, сделки с недвижимостью, электронная подпись, заемщик, кредитор.

This article analyzes current trends in the development of real estate transactions in the Russian Federation. Current problems in the conclusion of real estate transactions are identified. Prospects for their resolution are offered. The author studies the issue of gaps in the legislation related to the realization of real estate in the conditions of modern development of the real estate market.

Keywords: real estate, real estate transactions, electronic signature, borrower, lender.

На сегодняшний день рынок недвижимости развивается быстрыми темпами. Современные тенденции развития сделок с недвижимостью в Российской Федерации показывают, что рынок переживает интересные преобразования. В последние годы рост интереса к жилой недвижимости стал особенно заметен. Для большинства граждан покупка недвижимости (дома, коттеджа, таунхауса, дачи) является существенным капиталовложением, поэтому минимизация рисков до заключения сделки представляется рациональным и естественным шагом покупателя.

В свою очередь, сделка с недвижимостью — это договор между продавцом и покупателем о переходе права собственности на объект недвижимости, такой как квартира, дом, земельный участок и др. Правовое регулирование сделок с недвижимостью осуществляется на основе гражданского права и специального законодательства, которое регулирует отношения в области недвижимости. Основными документами, регулирующими сделки с недвижимостью, являются Гражданский кодекс [1], Земельный кодекс [2], а также другие законы и нормативные акты.

В настоящее время сделки с недвижимостью в контексте ипотеки занимают значительное место в юридической сфере. В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор ипотеки — это соглашение, заключаемое между кредитором и заемщиком, по которому заемщик предоставляет в залог свою недвижимость (например, квартиру или дом) в качестве обеспечения обязательств по кредиту. Такой договор играет важную роль в юридической сфере, так как регулирует права и обязанности сторон, а также последствия в случае нарушения условий [3].

Так, А. В. Зверев в своей работе утверждает о том, что «покупка жилья в ипотеку остается самым очевидным и востребованным методом приобретения недвижимости в собственность у населения России» [4, с. 5].

Это обосновывается тем, что в последние годы наблюдается ряд ключевых тенденций в юридической сфере, касающихся сделок с недвижимостью в России. Эти изменения обусловлены как внутренними факторами, так и глобальными экономическими изменениями. Рассмотрим основные из них.

1. Упрощение процедур. Одной из наиболее заметных тенденций является стремление к упрощению процедур регистрации сделок с недвижимостью. Это включает в себя переход на электронные документы, что значительно сокращает время и ресурсы, необходимые для оформления прав на недвижимость. Внедрение цифровых технологий позволяет ускорить процесс регистрации и уменьшить вероятность ошибок. Электронная подпись значительно упрощает процесс оформления сделок с недвижимостью. Это позволяет сторонам заключать договоры дистанционно, без необходимости личного присутствия. В результате уменьшается время, необходимое для заключения сделки, что делает рынок более динамичным.
2. Ужесточение контроля. Существует тенденция к ужесточению контроля за сделками с недвижимостью, особенно в контексте борьбы с отмыванием денег и уклонением от налогов. Это делает необходимым более тщательное юридическое сопровождение и анализ каждой сделки, что увеличивает спрос на услуги квалифицированных юристов. Одной из главных причин ужесточения контроля является борьба с мошенничеством в сфере недвижимости. За последние годы случаи мошеннических действий, связанных с продажей жилья и земельных участков, значительно возросли. В ответ на это государство активизировало усилия по разработке законодательства и систем мониторинга, направленных на защиту прав собственников и покупателей. К примеру, в Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» введены более строгие требования к документам, необходимым для регистрации прав на собственность, а также ужесточены меры ответственности за нарушение правил [5]. Это, в свою очередь, повышает требования к юридической чистоте сделок.
3. Развитие электронных платформ. Современные тенденции развития сделок с недвижимостью в Российской Федерации также касаются формата покупки. Все чаще сделки происходят без участия агентов, благодаря развитию онлайн-платформ. С развитием технологий юристы, занимающиеся недвижимостью, все чаще используются электронные платформы для дистанционного заключения сделок, дистанционного обмена документами и даже проведения электронных торгов. За последние годы появились многочисленные платформы, предлагающие услуги по электронному оформлению сделок с недвижимостью. Это включает в себя системы для автоматизированного формирования договоров, регистрации прав на недвижимость и других процедур. Появление таких платформ делает рынок более доступным для широкой аудитории. Использование ЭП помогает снизить риск мошенничества при сделках с недвижимостью. Главным образом это связано с тем, что электронные подписи могут быть защищены многоуровневыми системами аутентификации, что делает их сложнее подделать по сравнению с обычными подписями.

Действительно, использование новых технологий упрощает процесс оформления ипотечных договоров и значительно повышает их эффективность, но существуют риски, которые стоит проанализировать. Например, риски продавца заключаются в том, что, как правило, использование электронной подписи с нарушением конфиденциальности ключа не освобождает ее владельца от ответственности за неблагоприятные последствия. Так, независимо от того, как эффективно работает система, в некоторых случаях могут возникнуть судебные споры по поводу действительности электронной подписи или законности цифровых документов на основании Федерального закона от 06.04.2011 N 63-ФЗ «Об электронной подписи» [6].

Таким подтверждением может послужить определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 05.12.2023 № 19-КГ23–27-К5, в котором суд обращает внимание на то, что при электронном взаимодействии должны быть установлены правила, которые обязаны предусматривать порядок определения лица, подписывающего электронный документ [8]. Соответственно, для обеспечения документа, подписанного простой электронной подписью, юридической силой необходимо идентифицировать лицо, которое использует простую электронную подпись, понятие которой в законе определено не только через наличие присущих ей технических признаков — использование кодов, паролей или иных средств, но и через её функциональные характеристики — необходимость подтверждения факта формирования электронной подписи определённым лицом.

Если же обратить внимание на новейшие тенденции развития ипотечных сделок, то стоит отметить, что в настоящее время владельцы недвижимости, приобретенной по ипотечному договору, получили возможность реализовать свое жилищное имущество без обязательства досрочного погашения задолженности по кредиту. Это значительный шаг в упрощении процедуры продажи жилья, который облегчит жизнь многим собственникам недвижимости, столкнувшимся с необходимостью изменения своего жилищного пространства. Такое нововведение было введено Федеральным законом от 12.06.2024 № 140-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вступивший в законную силу 11 сентября 2024 года. С юридическо-технической точки зрения изменениями затрагивается старая статья 37 «Отчуждение заложенного имущества» и вводится в него совершенно новая ст. 37.1. «Самостоятельная реализация залогодателем-физическим лицом заложенного имущества» [9].

Ранее такая сделка была возможна только после закрытия задолженности перед банком. Теперь же продавец вправе передать покупателю обремененное ипотекой жилье, при этом банк обязан снять залог и передать право собственности покупателю. Сейчас же требуется, чтобы заёмщик заключил соглашение о предоставлении кредита или займа, где его обязательства подкрепляются залогом, не с целью осуществления коммерческой деятельности. Это означает, что лицо, желающее получить финансовую поддержку, должно заключить специальное соглашение с кредитором или займодавцем, в котором прописаны все условия и обязательства по возврату средств. Важно отметить, что под залогом может выступать недвижимость, транспортное средство или другие ценности, которые могут быть использованы для обеспечения исполнения финансовых обязательств.

Иначе говоря, нововведения призваны защитить права и интересы как заёмщиков, так и кредиторов, устанавливая четкие правила и обязанности для обеих сторон. Основное преимущество нового закона — свобода действий для заемщиков. Они больше не зависят от аукционов, на которых жилье часто уходило по минимальной цене, и могут контролировать процесс сами. Это выгоднее, ведь самостоятельная продажа открывает доступ к более широкому кругу покупателей и позволяет выставить адекватную рыночную стоимость.

Что касается недостатков в тенденциях развития сделок с недвижимостью в Российской Федерации, тот тут стоить отметить Федеральный закон от 08.08.2024 N 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в связи с которым сократился минимальный срок гарантии на объект строительства, появилось постоянное ограничение ответственности за нарушение договора и значительно снизилось штраф за неисполнение в добровольном порядке требований дольщика-потребителя [10].

Одним из наиболее заметных изменений стало деление покупателей на две основные категории: тех, кто приобретает жилье для личного пользования, и тех, кто покупает его в предпринимательских целях. На первый взгляд, такое разделение выглядит вполне логично, ведь цели, стоящие за покупкой недвижимости для инвестиций и для проживания, действительно различаются. Тем не менее, закон не предоставляет ясных критериев для разграничения этих категорий, что может привести к возникновению разнообразных проблем.

Если в договоре долевого участия (ДДУ) не указана конкретная цель покупки квартиры, суды могут безоговорочно предполагать, что жилье предназначено для личного использования. Это обстоятельство может ставить застройщиков в непростую ситуацию: им придется доказать статус покупателей как инвесторов, что позволит снизить размер неустойки. Данные споры имеют возможность затянуться на длительный срок и потребовать значительных юридических затрат с обеих сторон, что, безусловно, создает дополнительные риски в процессе сделки.

Таким образом, изменения, направленные на развития сделок с недвижимостью в Российской Федерации, ориентированы на снижение финансовой нагрузки на застройщиков и ускорение процесса разрешения конфликтов между ними и покупателями. Однако сокращение гарантийного срока и уменьшение неустойки могут привести к тому, что интересы покупателей окажутся недостаточно защищенными в случае недобросовестных действий со стороны застройщиков. Таким образом, важным остается баланс между поддержкой строительной отрасли и защитой прав потребителей, что требует внимательного подхода со стороны законодателей.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 08.08.2024) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
3. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. 12.06.2024) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
4. Зверев А. В. Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России. Монография // Мир науки. 2023. С. 5.
5. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 08.08.2024) // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (ч.1). С. 4344.
6. Федеральный закон от 06.04.2011 г. № 63-ФЗ «Об электронной подписи» (ред. от 04.08.2023) // Российская газета. 2011. № 75. 08.04.2011.
7. Вышегородцева Т. С. Особенности заключения договора в электронной форме // Весенние дни науки: сборник докладов Международной конференции студентов и молодых ученых. 2022. C. 1342–1344.
8. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2023 N 19-КГ23–27-К5 [Электронный ресурс].URL:https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=ARB&n=792616&ysclid=m2d7bt14qu499504073#ls0USRUonQjaSAm41 (дата обращения: 14.10.2024).
9. Федеральный закон от 12.06.2024 № 140-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 2024. № 25. С. 3404.
10. Федеральный закон от 08.08.2024 N 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2024. № 33 (ч.1). С. 4962.