В статье рассматриваются спорные вопросы и основные проблемы, возникающие при наследовании земельных участков исходя из анализа судебной практики. Особое внимание будет уделено вопросам наследования земельного участка в случае наличия нескольких наследников, переход права собственности к таким лицам и основания необходимости заключения соглашения о разделе наследства.
Ключевые слова: наследственное право, земельный участков, наследование долей, нотариус, регистрация права собственности.
The article discusses controversial issues and the main problems arising from the inheritance of land on the basis of an analysis of judicial practice. Particular attention will be paid to issues of inheritance of a land plot in the event of several heirs, transfer of ownership to such persons and the grounds for the need to conclude an agreement on the division of inheritance.
Key words: inheritance law, land plots, inheritance of shares, notary public, registration of property rights.
Наличие в собственности у гражданина земельных участков, либо иных имущественных прав на земельный участок, формирует ряд актуальных вопросов в случае смерти собственника, поскольку большая часть жителей РФ в том или ином периоде своей жизни по естественным биологическим причинам сталкивается с вопросами наследования, а скоропостижная кончина граждан значительно усложняет на практике процедуру наследования земельных участков, поскольку отсутствие своевременно оформленного завещания увеличивает количеств споров между наследниками при наследовании по закону в рамках открытых наследственных дел, что формирует актуальность настоящей работы с практической точки зрения.
Существуют определенные особенности раздела земельного участка, принадлежащего нескольким наследникам на праве общей собственности. Дело в том, что раздел в этом случае осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения (п. 1 ст. 1182 ГК РФ) [4]. Такой минимум устанавливается законодательством субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Если выделить такой минимум общий размер участка не позволяет, он целиком переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на его получение в счет своей наследственной доли. Остальным наследникам в этом случае предоставляется соответствующая компенсация (абз. 1 п. 2 ст. 1182 ГК) [4]. В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение участка или не воспользовался им, владение, пользование и распоряжение земельным участком наследники осуществляют по правилам об общей долевой собственности (абз. 2 п. 2 ст. 1182 ГК) [4].
При невозможности раздела земельного участка с учетом минимального размера, установленного для участков соответствующего целевого назначения, он переходит к тому из наследников, который имеет преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка [3, с. 6–14]. Остальным же наследникам предоставляется компенсация в виде другого имущества или денежной суммы. Закрепление в ст. 1168 ГК РФ преимущественного права на неделимую вещь (земельный участок в том числе) при разделе наследства является новеллой гражданского законодательства, обусловленной необходимостью защиты прав наследников, имевших наиболее тесную связь с наследуемым имуществом. Преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли неделимого земельного участка, находившегося в общей собственности, имеет наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на него перед наследниками, которые ранее не являлись участниками общей собственности, независимо от того, пользовались они этой вещью или нет. В п. 2 ст. 1182 ГК РФ установлено преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли аналогичного земельного участка наследника, постоянно пользовавшегося им, перед наследниками, не пользовавшимися им и не являвшимися ранее участниками общей собственности на него.
Государственная регистрация перехода прав собственности и пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство, которое является обязательным документом для государственной регистрации прав собственности и пожизненного наследуемого владения земельным участком.
Что касается нотариальной практики, там нередко возникают правовые коллизии, которые не имеют четкого и однозначного разрешения в нормах материального права, что, в свою очередь, способствует возникновению споров между наследниками.
Нотариусам для разрешения таких споров приходится осуществлять системное толкование норм права различных отраслей права, которые регулируют вещные и земельные правоотношения, а зачастую и прибегать к анализу судебной практики и правовых позиций, которые ею формируются.
Одна из правовых коллизий, возникающих в нотариальной практике, — когда наследодатель составил завещание на жилой дом на нескольких наследников с указанием разных размеров долей в праве, а вопрос наследования земельного участка, на котором находится жилой дом, завещанием не разрешил.
Возникает вопрос: при наследовании прав на такой земельный участок доли наследников признаются равными и определяются исходя из норм о наследовании по закону или право на земельный участок следует судьбе домовладения пропорционально указанным в завещании долям?
Нотариальная практика ряда регионов, поддерживаемая и судами общей юрисдикции субъекта РФ, исходила из следующего. Земельные участки и расположенные на них здания, строения, сооружения в силу ст. 130 ГК РФ выступают в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота, поэтому завещатель вправе сделать в их отношении отдельные распоряжения, в том числе распорядиться только принадлежащим ему строением или только земельным участком [8, п. 79].
Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) [5].
В соответствии с абз. 4 подп. 2 п. 4 ст. 35 ЗК РФ [5] отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Изложенное позволяло прийти к выводу, что в ситуации, когда вопрос о наследовании земельного участка в завещании не разрешен, размер долей в наследуемом по закону земельном участке равнялся доле на жилой дом, перешедшей наследнику на основании завещания.
Однако Верховный Суд РФ не согласился с таким подходом, в Определении от 6 февраля 2018 г. № 87-КГ17–14 [7], отменяя судебные акты нижестоящих инстанций и направляя дело на новое рассмотрение, указал, что в результате совершения завещания как односторонней сделки по распоряжению жилым домом в силу ст. 35 ЗК РФ право на земельный участок под этим домом следует судьбе права на отчуждаемое имущество (жилой дом) в тех же долях, суды не учли, что указанная норма регламентирует отношения по пользованию земельным участком при переходе права собственности на объект недвижимости, а не устанавливает основания для возникновения права собственности на землю, занятую объектом недвижимости.
Напротив, согласно разъяснениям Верховного Суда [8] земельный участок и жилой дом выступают в качестве самостоятельных объектов недвижимости, в силу чего отсутствие распоряжения завещателя в отношении земельного участка влечет его наследование на общих основаниях.
Верховный Суд РФ обратил внимание нижестоящих судов, что такой подход не нарушает законодательно установленный принцип единства земельного участка и объекта недвижимости ввиду того, что стороны являются сособственниками земельного участка и находящегося на нем объекта, принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта не нарушен.
Таким образом, земельный участок, принадлежащий наследодателю на день открытия наследства на праве собственности, в отношении которого наследодателем не сделаны распоряжения в завещании, входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях в силу Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, право собственности на жилой дом переходит к сторонам в порядке наследования по завещанию, а на земельный участок — в порядке наследования по закону.
Аналогичная правовая позиция сформулирована Верховным Судом РФ в Определении от 1 августа 2017 г. № 18-КГ17–116 [6].
Однако стоит отметить, что в судебных делах, которые были предметом рассмотрения Верховного Суда РФ, наследники по завещанию на жилой дом и по закону на земельный участок совпадали, т. е. спор касался только размера приобретаемой на праве собственности доли в праве на земельный участок, остается открытым вопрос: а что, если наследодатель сделал распоряжение в завещании в отношении жилого дома третьему лицу, а наследование по закону на земельный участок перейдет к наследникам первой очереди, в этом случае имеется очевидный разрыв принципа единства земельного участка и объекта недвижимости. Так, по данному вопросу Верховный Суд РФ считает, что «в случае возникновения спора между собственником недвижимости, расположенной на земельном участке, и собственником этого участка суд может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок» [8].
Необходимо отметить, что нормами действующего законодательства РФ, предусмотрено, что недвижимое имущество, в частности земельные участки, могут переходить наследникам в режиме общей долевой собственности.
На сегодняшний день актуальным на практике остается вопрос судьбы земельного участка и объекта (здания, строения, сооружения) недвижимого имущества, расположенного на таком земельном участке в случае перехода их к разным наследникам.
В действующем гражданском законодательстве отсутствует запрет на завещание недвижимости разным наследникам. По смыслу ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, а также расположенные на них объекты в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Федеральным законом от 03.07.2016г. № 315-ФЗ такой перечень недвижимости дополнили жилые и нежилые помещения [9].
При наличии, оформленного в установленном порядке, права собственности на такие объекты, наследодатель вправе завещать земельный участок одному наследнику, а расположенный на нем объект недвижимости — иному, отличному от первого наследника.
Данные действия порождают большое количество судебных споров, в соответствии с которыми суды, руководствуясь статьей 272 ГК РФ приходят к выводу о необходимости признания за наследником строения права приобрести в собственность и земельный участок, либо признать за наследником участка права приобрести в собственность строения, либо установить за наследником условия пользования земельным участком.
Согласно ст. 1182 ГК РФ, если земельный участок унаследован несколькими лицами, по общему правилу он принадлежит им на праве общей долевой собственности при невозможности его раздела и при отсутствии наследника, имеющего преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка [1–3]. При этом возникает вопрос о возможности и условиях его раздела. Как следует из п. 1 ст. 1182 ГК РФ, а также ст. ст. 11.2, 11.4 и 11.9 ЗК РФ [5], раздел земельного участка в натуре возможен лишь в том случае, когда размер каждого из вновь образованных земельных участков будет не менее минимального размера, установленного для участков соответствующего целевого назначения.
При разделе обслуживающего земельного участка, обремененного сервитутом, наследники сервитуария становятся обладателями общего права ограниченного пользования земельным участком, поскольку сервитут призван обеспечить постоянное служение потребностям господствующего земельного участка [10, с. 160]. Иначе говоря, сервитут у наследников господствующего участка продолжает существовать и, как сказано выше, в силу действия принципа его неделимости остается неделимым. При этом сервитут продолжает существовать в отношении всего обслуживающего участка, а не определенной его доли, если иное не будет вытекать из правил п. 5 ст. 11.8 ЗК РФ [5], применяемых к разделу служащего участка.
При разделе господствующего земельного участка сервитут также продолжает существовать. Каждый из наследников участков, образовавшихся в результате раздела господствующего участка, может использовать право ограниченного пользования служащим земельным участком на прежних условиях, если сохраняются основания, по которым сервитут был установлен. Однако при отпадении оснований по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен (п. 1 ст. 276 ГК РФ). В этом случае может возникнуть ситуация, когда у какого-либо из наследников появится необходимость установления сервитута по отношению к участку, выделенному из бывшего господствующего участка.
По мнению Верховного суда: «признанные в установленном порядке невостребованными земельные доли, принадлежавшие на праве собственности гражданам, которые не передали эту земельную долю в аренду или не распорядились ею иным образом в течение трех и более лет подряд, до их передачи решением суда в муниципальную собственность входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях» [8, п. 77].
Таким образом, при разрешении вопроса о переходе права собственности на земельные доли, между наследниками может быть составлено соглашение о разделе наследства, по смыслу которого будет определено кому перейдёт земельный участок, а кому денежная компенсация за размер причитающейся земельной доли. Однако стоит отметить, что соглашение о разделе наследства может быть составлено только после получения наследниками свидетельства о праве на наследство.
На наш взгляд данный вопрос требует совершенствования законодательной базы в части внесения запрета на разделение земельного участка и объекта между наследниками. Поскольку отсутствие в законе данной правовой нормы противоречит основным принципам земельного законодательства, закреплённого в первой статье Земельного кодекса Российской Федерации, а именно принципу единства судьбы земельного участка и объекта закрепленного на нем, в соответствии с которым объекты, прочно связанные с земельным участком, следуют судьбе земельных участков [5, ст.1].
Литература:
- Баландин В. Н. Проблема соотношения «материального» и «процессуального» в праве и ее значение для определения понятия «юридический процесс» // Журнал российского права. 2002. № 6. С. 93–101.
- Блинков О. Е., Бутова Е. А. Общая собственность наследников: актуальные проблемы теории и практики // Наследственное право. 2015. № 1. С. 21–24.
- Блинков О. Е., Никольский С. Е. Преимущественные права в наследственном праве России и зарубежных стран: Монография. М.: Издательская группа «Юрист», 2006. 210 с.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001г. № 146–ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 49. Ст. 4552.
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136 — ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
- Определение Судебной коллегии Верховного суда Российской Федерации от 01.08.2017г. по делу № 18-КГ17–116.
- Определение Судебной коллегии Верховного суда Российской Федерации от 06.02.2018 г. по делу № 87-КГ17–14.
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» // Российская газета. 2012. № 127.
- Федеральный закон от 03.07.2016г. № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2016. № 27 (часть II). Ст. 4248.
- Цыганова М. М. Некоторые особенности раздела земельного участка и прав на него между наследниками // Ученые записки Казанского университета. Серия: Гуманитарные науки. 2007. Том 149. Кн. 6. С. 154–163.
