Проблемы государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и пути их решения



В статье рассматриваются проблемы государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество. Особое внимание уделено классификации недвижимого имущества. По результатам исследования предложены пути решения выявленных проблем.

Ключевые слова: недвижимое имущество, регистрация прав, машино-место, жилая застройка.

Классификация объектов недвижимости имеет как теоретическое, так и практическое значение.

При классификации недвижимого имущества не всегда возможно руководствоваться критериями, согласно которым недвижимостью является любая вещь, настолько прочно взаимосвязанная с землей, что невозможно ее перемещение без нанесения ее назначению несоразмерного ущерба.

В качестве альтернативных вариантов появляется вопрос о ее признании, к примеру, в качестве принадлежности главной (недвижимой) вещи, в качестве ее составной части или ее улучшения. Вместе с теоретическим значением это имеет и практический интерес, в связи с тем, что правовой режим недвижимой вещи отличим от движимой; для недвижимости предусмотрен особенный порядок государственной регистрации прав и др.

Так, принимая в учет установленное в законодательстве требование о регистрации перехода прав собственности и договора, на стороны договора купли-продажи недвижимого имущества возложена обязанность на обращение в государственный орган регистрирующий факты с целью исполнения указанного требования. В случае когда одна из сторон пытается уклониться от исполнения данной обязанности, суд имеет право по требованию иной стороны на вынесение решения о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3.ст. 551 ГК РФ) [1].

Так, в 2019 г. судом было установлено, что между СПК «Авангард» (продавец) и Филатовой Л. Б. (покупатель) заключен договор на покупку индивидуального жилого дома, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает трехкомнатный жилой дом общей жилой площадью 70 кв. м, в том числе жилой площадью 44 кв. м. По условиям договора покупаемый индивидуальный жилой дом оформляется в собственность в установленном законом порядке с составлением акта приема-передачи. Основанием для продажи дома является решение правления кооператива. Договор на покупку индивидуального жилого дома подписан сторонами. По условиям договора на покупку индивидуального жилого дома продавец передал, а покупатель принял отчуждаемый жилой дом, что ответчиком не оспаривается.

Проанализировав собранные по делу доказательства в их совокупности и нормы законодательства, регулирующие сложившиеся спорные правоотношения, суд пришел к выводу, что обязательства по договору на покупку индивидуального жилого дома сторонами исполнены, однако, несмотря на то, что переход права собственности на спорные объекты недвижимости не зарегистрирован надлежащим образом, истец фактически владеет данным имуществом по настоящее время, несет бремя содержания имущества. При таких обстоятельствах суд счел возможным произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом на основании договора на покупку индивидуального жилого дома, заключенного между СПК «Авангард» и Филатовой Л. Б. Суд принял решение: исковые требования Филатовой Лидии Борисовны к Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Авангард» Гаврилово-Посадского района Ивановской области об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение удовлетворить, а также произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом [6].

Данный случай является ярким примером реализации судом права по требованию стороны договора на вынесение решения о государственной регистрации перехода права собственности.

Исследование действующего законодательства подтверждает то, что правовой режим всей совокупности недвижимых вещей не однороден.

В настоящее время в литературе встречаются различные виды укрупненных классификаций объектов недвижимости. Их можно классифицировать по следующему набору независимых основных признаков или оснований.

1. По функциональному назначению: с жилой застройкой, с нежилой застройкой и иное имущество [7, c. 56].

Жилая застройка — это застройка соответствующих земельных участков объектами жилого назначения.

2. По специализации: специализированные и неспециализированные.

Неспециализированные объекты недвижимости — это объекты, которые не ограничиваются определенным видом использования и продаются на конкурентном, активном и открытом рынке. В оценке данных объектов применяются все подходы и методы оценки. Зачастую неспециализированные объекты недвижимости являются более ликвидными, чем специализированные на соответствующих рынках. Специализированные объекты недвижимости — это такие объекты, которые ограничены конкретным видом функционального использования и имеют пассивный, неконкурентный, закрытый рынок либо вообще такового не имеющие. При оценке подобных объектов недвижимости может быть применен ограниченный набор подходов, методов оценки, причем зачастую требуется их модификация или доработка.

3. По доходности: доходные и недоходные.

Доходными или недоходными объектами недвижимости могут быть объекты как с жилой, так и с нежилой застройкой, как специализированные, так и неспециализированные [7, c. 56].

Недвижимостью считаются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т. д.). Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению безо всякого ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Признание их недвижимым имуществом обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота.

Так, в 2017 г. суд согласился с судами нижестоящих инстанций, которые признали линейным объектом недвижимости рельсовые пути, предназначенные для передвижения грузового крана.

При этом суд, разъясняя порядок применения п. 1 ст. 130 ГК РФ и ссылаясь на п. п. 45, 52 Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, согласился с мнением о том, что в рассматриваемом случае в силу своих характеристик и назначения линейное сооружение (рельсовый путь) являлся самостоятельным объектом недвижимого имущества, был предназначен для передвижения грузоподъемного крана и выполнял погрузочно-разгрузочные работы. Указанный линейный объект недвижимости имел прочную связь с землей, при которой его разбор и перемещение без несоразмерного ущерба его назначению были невозможны. Линейный объект недвижимости (рельсовые пути) являлся вспомогательным объектом недвижимого имущества и рассматривался как часть единого недвижимого комплекса, представлявшего собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных технологическим процессом [4].

Внимательно проанализировав содержание ст. ст. 130, 131 ГК РФ [1], можно сделать вывод о том, что российский законодатель выделяет следующие признаки отнесения к недвижимому имуществу:

а) естественное свойство вещи (земельные участки, участки недр);

б) прочную связь с земельным участком (здания, строения, сооружения, жилые помещения, имущественные комплексы, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению);

в) юридически- формальную потребность распространения правового режима недвижимого имущества на некоторые виды движимых вещей с целью укрепления имущественного оборота и защиты имущественных прав собственников (воздушных, морских, речных судов и космических объектов).

Эффективность гражданского оборота в значительной степени зависит от качества работы государственных органов, деятельность которых направлена на обеспечение законности в той или иной сфере отношений. Контроль над правомерностью тех или иных сделок, надлежащая фиксация юридических фактов приобретают все большее значение. Это придает гражданским отношениям дополнительную устойчивость, проверяемость и гарантированность сделок, совершаемых с имуществом. Однако обратной стороной подобного присутствия государства является излишняя опека участников правоотношений, создание препятствий в обороте того или иного имущества. К сожалению, сегодня, государство пока не нашло «золотой середины» в регулировании данных отношений, — наступил период отступления государства и ослабления в области регистрации недвижимости.

В практике гражданского оборота довольно часто возникают ситуации, когда в качестве недвижимости регистрируются объекты, таковыми по своей физической природе не являющиеся (асфальтовые и бетонные покрытия, капитальные заборы, подземные трубы, надземные канавы и т. п.). Например, когда корпус списанного теплохода регистрируется органами Росреестра в качестве нежилого здания [5].

Важно отметить что институт государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на них имеет разное значение в частном и публичном праве. Так, в частно-правовых отношениях незарегистрированный договор с недвижимостью судебная практика считает действительным с момента его подписания сторонами договора. А в публичном праве те или иные правовые последствия связывают только с зарегистрированной сделкой. В публичный орган государственной власти в необходимых случаях предоставляет только зарегистрированный договор с недвижимым имуществом [8, c. 736].

Можно сделать вывод, что ЕГРН не является полностью достоверным источником сведений об объектах недвижимости. Это происходит из-за того, что ЕГРН, по сути, состоит лишь из той информации, которую ему предоставляют заинтересованные лица. Работники органа регистрации не могут выехать и сами осмотреть какой-либо участок, ведь для этого нужно разрешение собственника данного участка. Из этого вытекает и следующая проблема — картографическая. Собственник может без разрешения разместить объект недвижимости на земле при этом его не регистрируя, а поскольку отслеживание недвижимости, можно сказать, не ведется работниками на практике, это создает проблемы в достоверности сведений об объектах недвижимости на картографии.

В числе актуальных проблем можно выделить следующие:

1. Анализ норм федерального закона показывает, что электронная форма единого государственного реестра недвижимости является с одной стороны преимуществом нового закона, а с другой стороны порождает новые проблемы. Так, п. 11 ст. 7 Федерального закона № 218-ФЗ говорит о том, что защита сведений единого государственного реестра недвижимости осуществляется оператором федеральной государственной информационной системы ведения единого государственного реестра недвижимости в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом, ссылка на законодательство отсутствует. Законодательство лишь устанавливает, что функция оператора возлагается на федеральное государственное бюджетное учреждение «ФКП Росреестра». В связи с этим возникает вопрос законодательного урегулирования порядка защиты сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости путём принятия соответствующей инструкции.
2. Следует отметить, что Федеральный закон № 218-ФЗ [3] также не дает определения выписки и при упоминании об удостоверении права на недвижимое имущество, законодатель используют различные формулировки: выписка из единого государственного реестра недвижимости, документ, содержащий сведения из единого государственного реестра недвижимости. Представляется, что следует придерживаться одной категории.
3. В качестве еще одной проблемы следует выделить недостаточно полное определение в качестве объекта государственной регистрации машино-места.

В пункте 1 статьи 130 ГК РФ содержится следующее определение машино-места — это предназначенная для размещения транспортных средств часть здания или сооружения. Причём тут же делается пометка, что к недвижимым вещам машино-место будет относиться только в том случае, если границы такого помещения, части здания или сооружения описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В Градостроительном кодексе РФ содержится более развёрнутое легальное определение машино-места. В п. 29 ст. 1 «Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе» указано, что машино-место — это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке [2].

Цуканова Е. Ю. и Придатко Е. А. отмечают, что сама возможность определения машино-места сквозь призму недвижимой вещи является нетипичной для гражданского права Российской Федерации, т. к. индивидуально-определённым оно становится не ввиду наличия некоторых физических границ (стены, строительные конструкции, забор и т. д.), а путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Иначе говоря, присутствует фикция в теории недвижимости — машино-место не изолировано и не имеет физических границ, как, например, здания, помещения [10, c. 75].

И. М. Конобеевская обращает внимание на такую проблему отнесения машино-места к недвижимости, как отсутствие в законодательстве указания на виды транспортных средств, которые собственник или владелец вправе разместить на принадлежащем ему машино-месте. Ведь к транспортным средствам относятся не только легковые автомобили, но и прицепы, полуприцепы, лодки, небольшие речные судна и летательные аппараты, а возможность их размещение в машино-месте вызывает активные споры между собственниками и владельцами машино-мест, поскольку случаи размещения на территории подземного паркинга всевозможных видов транспортных средств нередко нарушают правила противопожарного режима, а также наносит вред целостности паркинга [9, c. 121].

Таким образом, имеется следующая проблема: отсутствие в законодательстве указания на виды транспортных средств, которые собственник или владелец вправе разместить на принадлежащем ему машино-месте.

Исходя из выше сказанного, можно сделать вывод, что система ЕГРН еще требует доработок и развития, поскольку в ней продолжают присутствовать проблемы.

На основании выявленных проблем, предлагаются пути совершенствования законодательства в сфере правового регулирования государственной регистрации недвижимого имущества.

Проблема 1. Необходимо законодательно регулировать процедуру защиты сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости путём принятия соответствующей инструкции.

Проблема 2. Следует законодательно закрепить понятие выписки и определить её как документ, удостоверяющий государственную регистрацию и содержащий сведения из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, выдаваемый в бумажном или электронном виде.

Для этих целей предлагается ч. 1 ст. 28 Федерального закона № 218-ФЗ изложить в следующей редакции:

«1. Государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости — документ, удостоверяющий государственную регистрацию и содержащий сведения из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, выдаваемый в бумажном или электронном виде.

Форма выписки, состав сведений, включаемых в нее, а также требования к ее формату в электронной форме определяются в соответствии со статьей 62 настоящего Федерального закона».

3. Следует устранить отсутствие в законодательстве указания на виды транспортных средств, которые собственник или владелец вправе разместить на принадлежащем ему машино-месте путем внесения изменений в действующее законодательство, и изложить п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ в следующей редакции в следующей редакции:

«29) машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства ( относящегося к категории «А» и «В» ) индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

Подводя итог изложенному, можно сделать вывод о том, что недвижимое имущество — это юридическое понятие, включающее в себя недвижимые вещи в силу их естественных свойств (земельные участки, участки недр), а также вещи, прочно связанные с землей (здания, строения, сооружения, жилые, нежилые помещения, имущественные комплексы). Кроме того, в состав недвижимого имущества отечественным законодательством включены социально-значимые вещи, признанные недвижимыми не в силу природных (естественных) свойств этих вещей, а в силу закона. Указанные виды недвижимого имущества способны быть объектом гражданского права, принадлежать субъектам права, удовлетворять их законные потребности. Имущественные права на объекты недвижимости входят в понятие «недвижимое имущество», и подвергнуты государственной регистрации в установленном законом порядке с целью упорядочения системы недвижимых объектов в стране, их правопризнания, имущественного оборота и усиления защиты прав собственников.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.04.2022) // Российская газета. — 08.12.1994. — № 238–239.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 19.12.2022) // Российская газета. — 30.12.2004. — № 290.
3. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.12.2022) «О государственной регистрации недвижимости» // Российская газета. — 17.07.2015. — № 156.
4. Определение Верховного Суда РФ от 18.05.2017 № 304-ЭС17–4897 по делу № А45–26/2016 // СПС «КонсультантПлюс».
5. Определение Верховного суда РФ от 22.12.2015 № 304-ЭС15–11476 // СПС «КонсультантПлюс».
6. Решение № 2–1038/2019 2–1038/2019~М-999/2019 М-999/2019 от 6 декабря 2019 г. по делу № 2–1038/2019 // URL: https://sudact.ru/regular/doc/E6TT2sTyrpHB/ (дата обращения: 20.02.2023).
7. Власенко Т. В. Классификация объектов недвижимости на рынке /Т. В. Власенко, Ю. В. Тимченко // ФГБОУ ВПО Ростовский государственный строительный университет (Ростов-на-Дону). — 2015. — № 1. — С. 56.
8. Долгополов Д. В. Понятие и современные правовые проблемы регистрации прав на недвижимое имущество /Д. В. Долгополов // Аллея науки. — 2019. — Т. 2. — № 12 (39). — С. 736.
9. Конобеевская И. М. Машино-место как нововведение российского законодательства: проблемы правового регулирования / И. М. Конобеевская // Вестник российского университета кооперации. — 2018. — № 2 (32). — С. 121.
10. Цуканова Е. Ю. Машино-место как новый объект недвижимости в гражданском праве Российской Федерации / Е. Ю. Цуканова, Е. А. Придатко // Правовая политика и правовая жизнь. — 2017. — № 1. — С. 75.