В данной статье рассматриваются вопросы продажи земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности. Отражается специфика договора купли-продажи и реализация преимущественного права покупки.
Ключевые слова: гражданское законодательство, земельное законодательство, земельные участки сельскохозяйственного назначения, договор купли-продажи, преимущественное право покупки.
В связи с развитием экономической и правовой системы государства, формируется и само гражданское общество России. Важным сегментом экономического порядка должна выступать экономика, направленная на построение рыночных принципов. Работа которого должна в себе сочетать интересы, общие начала и свободы, как социума, так и отдельного гражданина.
Специальный Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (далее — Закон об обороте земель) в ст. 8 регулирует отношения по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности по договору купли-продажи, так как основная мысль, заложенная в данной статье это своего рода регламент реализации права преимущественной покупки земельного участка субъектами РФ или муниципальными образованиями. Если говорить о продаже земельных участках, находящихся в публичной собственности, то в ст. 10 Закона об обороте земель не устанавливается порядок осуществления этих сделок, а лишь упоминается, что такие земельные участки предоставляются на торгах гражданам и юридическим лицам. Также данная статья частично регулирует вопросы продажи арендуемых земельных участков арендаторам, выкуп ранее предоставленных на ограниченных вещных правах земельных участков организациями и фермерами. Для правильного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, торги должны осуществляться в форме конкурса, о чем также говорит Т. А. Пасикова [3, с. 8]. Тем самым, можно сделать вывод, что в специальном Законе не регулируется основополагающие вопросы об осуществлении торгов в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения, а значит, требует применения общих норм гражданского и земельного законодательства.
Одним из основных принципов является правило о преимущественном праве субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельных участков сельскохозяйственного назначения. Если рассмотреть практику реализации данного права, то можно сказать, что законодательство разных субъектов РФ неоднозначно подходят к данному вопросу. Например, одна группа субъектов РФ преимущественное право покупки отдает муниципальным образованиям, а право самого субъекта не оговаривается, другая группа оговариваемое право ставит в зависимость от размера земельного участка. В некоторых регионах преимущественное право покупки отдается субъекту РФ, а в случае отказа муниципальному образованию. Существуют и такие субъекты РФ в законодательстве которых нет положения о преимущественном праве на покупку земельных участков ни муниципальных образований, ни субъектов РФ.
Рассмотрев законодательство субъектов РФ можно сказать, что оно не противоречит федеральному в случае, когда продавец направляет извещение о продаже субъекту РФ, а тот в свою очередь решает совместно с муниципальным образованием, кто из них будет приобретать этот земельный участок в течение месяца. Данную проблему можно решить, путем внесения изменений в Закон об обороте земель, запрещающих установления данных положений в законах субъектов РФ [2, с. 8].
В извещении о продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, продавец должен указать цену, размер, местоположение данного участка и срок, до истечении которого должен быть осуществлен взаимный расчет, этот срок не должен превышать 90 дней, так гласит п. 2 ст. 8 Закона об обороте земель. Но законодатель не уточняет с какого момента должен исчисляться данный срок, либо с момента отправления извещения, либо принятия и рассмотрения, либо заключения договора. Я считаю, что течение данного срока должно исчисляться с момента заключения договора купли-продажи. Пропуск срока, установленного для расчетов по договору, не является основанием отказа от покупки, отказ от преимущественного права на покупку должен быть заявлен продавцу, направившему извещение, в течении месяца.
При отправлении извещения о продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения продавец не обязан прилагать правоустанавливающие документы, так как в Законе об обороте земель об этом не упоминается. Однако в некоторых субъектах РФ в законах четко прописывается перечень документов обязательных при отправлении извещения о продаже (кадастровый план, копии документов, подтверждающих право собственности, документы, позволяющие узнать местоположение данного участка и т.д.). Я соглашусь с мнением В. В. Устюковой, которая считает, что требования о предоставлении дополнительных документов являются неправомерными и противоречат федеральному законодательству [4, с. 76], так как ограничивают оборот земель и создают дополнительные расходы для граждан или юридических лиц, что прямо запрещено п. 5 ст. 1 Закона об обороте земель.
Давайте рассмотрим последствия совершения сделки купли-продажи с нарушением права преимущественной покупки. Федеральный закон от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ установил, что сделка, совершенная с нарушением оговариваемого права, является ничтожной. Некоторые авторы говорят о недопустимости установления в Законе об обороте земель дополнительных оснований недействительности сделок [1, с. 3], но исходя из содержания ст. 3 ЗК РФ, норма правомерна. Тем самым, мы можем в который раз говорить о вопросе соотношения гражданского и земельного законодательства [5, с. 114]. Правовой природе преимущественного права не соответствуют последствия совершения договора купли-продажи с нарушением данного права в виде его ничтожности. Такие последствия приводят к нестабильности оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Перечень оснований принудительного прекращения права собственности закреплен в п. 2 ст. 235 ГК РФ и носит исчерпывающий характер, что не позволяет иным федеральным законам расширить данный список [6, с. 585]. Однако, п. 3 ст. 3 ЗК РФ предусматривает установление «иного» регулирования по сравнению с ГК РФ, и если исходить из этой нормы, то ст. 235 ГК РФ противоречит п. 3 ст. 250 ГК РФ, по аналогии с которой была сформулирована норма п. 4 ст. 8 Закона об обороте земель. И соответственно представляется необходимым одновременно внести изменения в п. 4 ст. 8 Закона об обороте земель и также дополнить ссылкой на этот закон п. 7 ст. 235 ГК РФ ввиду значимости вопроса о гарантии обеспечения права собственности. В соответствии со ст. 554 ГК РФ договор купли-продажи считается незаключенным при отсутствии данных об обременении земельного участка или ограничения его использования, предоставляемых продавцом покупателю при заключении договора. Одним из существенных условий договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения является цена. Ст. 555 ГК РФ четко регламентирует данное условие, при отсутствии в договоре цены продаваемого земельного участка такая сделка считается незаключенной. Некоторые авторы выдвигали предложение о принятии правового акта, который регулировал бы процесс проведения публичных аукционов по продаже земельных участков, находящихся в частной собственности, и в процессе чего складывалась бы реальная рыночная стоимость. Такой подход, на наш взгляд, отразился бы на стоимости продаваемого земельного участка, которая увеличилась в связи с затратами на проведение аукциона, удлинился бы срок заключения самого договора, придавалась бы излишняя публичность частноправового договора. В ГК РФ по-прежнему не внесены изменения, которые требовали бы обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Сделки купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначений имеют ограниченный субъектный состав. Согласно абз. 2 ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственные земли могут быть приобретены иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами, лицами без гражданства, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50 %, только на праве аренды.
Литература:
- Ильюшин И. Н. Комментарий к Федеральному закону от 18 июля 2005 г. № 87–ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве»» // Право и экономика. 2005. № 10.
- Костина О. В. Гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и земельными долями: автореф. дис. …к.ю.н. М., 2006.
- Пасикова Т. А. Особенности гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения: автореф. дис... к.ю.н. Краснодар, 2008.
- Устюкова В. В. Федеральное и региональное законодательство об обороте земель сельскохозяйственного назначения: проблемы соотношения // Аграрное и земельное право. 2005. № 4.
- Рудчик А. А., Гринь Е. А. Источники экологического права: сложности применения на практике. // В сборнике: Право: современные тенденции. Материалы III Международной научной конференции. Краснодар. 2016. С. 114–117.
- Гринь Е. А. К вопросу о принудительном прекращении права на земельный участок, который в силу закона не может принадлежать собственнику. // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. 2011. № 71. С. 580–594.
