В статье рассматриваются понятие и существенные условия договора купли-продажи земельных участков. Также рассмотрены условия, при наступлении которых договор считается недействительным. Приводится порядок заключения и расторжения договора.
Ключевые слова: договор, земельные участки, купля-продажа, заключение, расторжение.
The article discusses the concept and essential terms of a land purchase and sale agreement. The conditions upon the occurrence of which the contract is considered invalid are also considered. The procedure for concluding and terminating the contract is given.
Keywords: contract, land plots, purchase and sale, conclusion, termination.
Согласно статье 454 ГК РФ договор купли-продажи предполагает обязательство одной стороны (продавца) передать право собственности на конкретный объект (в данном случае — земельный участок) другой стороне (покупателю), при этом покупатель соглашается принять предмет (землю) и заплатить определенную сумму денег (цену) [1]. Это является центральным аспектом соглашения.
Как и другие виды договоров купли-продажи, договор купли-продажи земельного участка характеризуется как консенсуальный, возмездный и взаимный, существенными элементами которого являются предмет и цена.
Для того чтобы такое соглашение имело юридическую силу, оно должно быть оформлено в письменной форме. Устные соглашения, электронные соглашения, обмен информацией по почте и другими неофициальными способами не имеют юридической силы. Соглашение должно иметь форму единого юридического документа, подписанного обеими сторонами в трех экземплярах — по одному экземпляру для каждой стороны и по одному для государственной регистрации перехода права собственности. Важно отметить, что подписание соглашения не означает автоматическую передачу права собственности [6, c. 44].
Этот договор подпадает под гражданское право, где одна сторона (продавец) соглашается передать право собственности на землю другой стороне (покупателю), а покупатель соглашается принять землю и заплатить указанную цену (как указано в статье 549 Гражданского кодекса). Согласно статье 447, если не указано иное, соглашения могут заключаться посредством конкурса, при этом контракт присуждается победителю торгов. Купля-продажа земельного участка требует обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы для получения свидетельства о праве на землю.
Важнейшими реквизитами, которые следует указать в договоре купли-продажи, являются кадастровый номер и адрес или местонахождение земельного участка. Обычно адрес земельного участка указывается через почтовый адрес или другое общепринятое описание, позволяющее точно идентифицировать участок в пределах соответствующей территории регистрации. Площадь земельного участка должна быть указана в правоустанавливающих документах, таких как свидетельства или акты государственных или муниципальных органов. Кадастровый номер состоит из различных компонентов, в том числе кадастрового номера района, кадастрового номера квартала и номера земли в пределах кадастрового квартала.
Невключение этих сведений в договор приводит к несогласованию предмета сторонами, что делает договор недействительным (как указано в части 2 статьи 554 ГК РФ) [8, c. 375].
При заключении сделки купли-продажи земельного участка, продавец несет обязанность находить и раскрывать любые обременения или ограничения, которые касаются данного земельного участка. Эта обязанность является важной защитой интересов покупателя и закреплена в статье 37 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статьями 454–491 и 549–558 Гражданского кодекса Российской Федерации. Без этой информации точная оценка стоимости недвижимости становится сложной задачей. Покупатель, в свою очередь, обязан выполнять определенные обязанности, такие как приемка земельного участка, своевременная оплата в соответствии с условиями договора, и обеспечение последующей регистрации земельного участка, уплачивая соответствующие налоги.
Законодательство устанавливает ряд обязательных условий для договоров купли-продажи земли. Например, статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации требует, чтобы договор явно указывал цену имущества. Следовательно, в каждом договоре купли-продажи земельного участка обязательно должно быть определено значение цены этого участка; нарушение этого требования приводит к недействительности договора. В случае земельных участков цена может быть указана за единицу площади, и общая стоимость рассчитывается на основе фактической площади, переданной покупателю [10, с. 228].
Помимо обязательных условий, законодательство четко определяет условия, при которых договор купли-продажи земли становится недействительным в России. В соответствии с пунктом 2 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, такие условия включают в себя:
- Гарантирование продавцу права приобретения земельного участка, что означает, что продавец должен иметь законное право на продажу этого участка.
- Установление ограничений на будущее распоряжение земельным участком, включая ограничения, связанные с ипотекой, арендой и другими сделками, связанными с землей.
- Введение ограничений ответственности продавца в случае, когда третьи лица предъявляют претензии к земельному участку.
- Запрет на изменение целевого назначения земельного участка, который является объектом сделки, без согласия всех сторон.
- Предотвращение незаконного изменения условий использования земельного участка, включая ограничения в отношении охраны зон и обременений.
Завершающим этапом процесса оформления договора купли-продажи земли является получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости. Этот документ подтверждает факт перехода права собственности от продавца к покупателю и имеет важное значение для закрепления сделки.
В случае, если продавец предоставит ложную информацию в ходе переговоров о контракте, такую как недостоверные сведения об обременениях земельного участка, ограничениях на землепользование, разрешениях на строительство или влиянии соседних объектов недвижимости на приобретаемый земельный участок, покупатель имеет право требовать расторжения контракта. В таких случаях покупатель может не только потребовать расторжения договора, но и запросить снижение цены участка или компенсацию понесенных им убытков. Существуют и другие основания для расторжения договора, однако после тщательного изучения главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации становится очевидным, что прямо упоминаются только два других основания: отказ от исполнения договора или его обязательств и существенное изменение в обстоятельствах, что на практике встречается реже.
Если стороны не могут прийти к соглашению о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, суд может вмешаться в расторжение договора, если это противоречит общественным интересам и повлечет за собой значительные издержки для сторон, если его исполнение будет выполнено на измененных условиях.
Заявление о расторжении договора может быть подано в суд только одной из сторон после получения отказа другой стороны от взаимного расторжения договора либо при неполучении ответа в установленный срок, а в случае отсутствия таких сроков — в течение тридцати дней. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента достижения соглашения о расторжении договора или, при решении суда, с момента, когда решение суда о расторжении договора приобретает юридическую силу [7, c. 36].
Таким образом, договоры купли-продажи земли являются особенно сложными, причем сложность обусловлена не только их предметом, но и уникальным характером сделок с недвижимостью, связанных с землей.
Подводя итог, важно подчеркнуть, что сделки по передаче прав собственности, в том числе купля-продажа земли, подлежат регулированию как Гражданским, так и Земельным кодексами. Обязательным условием совершения сделки купли-продажи земли является постановка земельного участка на кадастровый учет.
Анализ договора купли-продажи земли показывает, что он представляет собой сложный правовой инструмент, имеющий важное значение в современном регулировании земельных дел.
Сам договор купли-продажи формально оформляется в письменной форме, обычно в виде единого документа. Сторонами этого соглашения могут быть физические, юридические лица и даже государственные органы, такие как государственные или муниципальные органы. Непременным условием такого соглашения является указание цены участка. Переход права собственности на земельный участок происходит после государственной регистрации договора купли-продажи [12, c. 96].
В заключение необходимо подчеркнуть необходимость совершенствования механизмов, регулирующих приобретение и продажу земельных участков, для содействия их эффективному использованию как отдельной категории недвижимости в гражданско-правовых сделках. Это усовершенствование должно соответствовать современным обстоятельствам и охватывать следующие важные области: создание всеобъемлющей правовой базы для надзора за сделками с земельными участками, совершенствование правовой базы, касающейся купли-продажи земельных участков, проведение тщательной оценки практики сделок с земельными участками и повышение уровня правовой защиты. знание всех заинтересованных сторон, участвующих в регулировании сделок с земельными участками.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 05.12.2022)// Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, № 44, ст. 4147.
- Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 01.05.2022) «О кадастровой деятельности» // «Собрание законодательства РФ», 30.07.2007, № 31, ст. 4017.
- Болтнева В. С. Особенности купли-продажи земельного участка // Студенческий форум. — 2019. — № 18–2 (69). — С. 42–44.
- Бунцыкина Е. С. Особенности правового регулирования договора купли-продажи земельного участка // Студенческий вестник. — 2021. — № 37–1 (182). — С. 34–36.
- Вахитова Г. Р., Ахтямова Ф. Ф. Особенности договора купли-продажи земельных участков // Аллея науки. — 2018. — № 11 (27). — С. 373–378.
- Воропай А. В., Родина М. Е. Особенности договора купли-продажи земельных участков // В сборнике: Правовой порядок и современный мир. — 2020. — С. 724–728.
- Ерофеев, Б. В. Земельное право: учебник для академического бакалавриата / Л. Б. Братковская, Б. В. Ерофеев. — М.: Юрайт, 2019. — 496 с.
- Ивакин В. Н. Гражданское право. Особенная часть. Учебное пособие для СПО. — М.: Юрайт, 2019. — 292 с.
- Инжиева Б. Б. Правовое регулирование купли-продажи земельных участков: тенденции и перспективы // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. — 2022. — № 4 (143). — С. 95–99.
