Статья посвящена рассмотрению процедуры изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. На основе имеющейся судебной практики и позиций высших судов, автором выделяются основные проблемы, возникающие при осуществлении такого изъятия.
Ключевые слова : земельное право, изъятие земельных участков, государственные и муниципальные нужды, Земельный кодекс.
Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд происходит в соответствии с целым рядом законодательных актов, к которым относятся Гражданский, Земельный и Градостроительный кодексы, Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». В них регламентирована процедура изъятия, включая оценку стоимости участка, предоставление компенсации его собственнику, а также предусмотрены механизмы обжалования решений об изъятии [1, с. 278].
Так, Земельным кодексом РФ установлено, что изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд допускается только в исключительных случаях по основаниям, которые, в частности, связаны с выполнением международных договоров РФ, строительством, реконструкцией объектов государственного и местного значения (систем электро-, газо- и теплоснабжения, автомобильных дорог и т. д.). [2] Данный перечень оснований является открытым и может быть дополнен. Так, например, были приняты Федеральные законы, регламентирующие процедуру изъятия участков для проведения форума АТЭС, Олимпийских игр в Сочи и Чемпионата мира по футболу.
Важно отметить, что изъятие земельных участков для муниципальных нужд может быть осуществлено при отсутствии других возможных вариантов строительства. Для исключения злоупотребления должностными лицами своими полномочиями предлагается ввести обязанность уполномоченных органов представлять доказательства невозможности размещения строительного объекта на другом земельном участке, а также подтверждение исключительной необходимости объекта строительства на изымаемом участке в интересах местного населения.
До начала процедуры изъятия органы государственной или муниципальной власти должны включить объекты, строительство (реконструкция) которых планируется на изымаемых земельных участках, в документы территориального планирования и проекты планировки территорий. После чего уполномоченными органами федеральной, региональной или местной власти принимается решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В дальнейшем выявляются правообладатели земельных участков, подлежащих изъятию, в целях их уведомления о принятом решении.
Нормы гражданского законодательства подробно раскрывают порядок как добровольного (путем заключения соглашения об изъятии земельного участка), так и принудительного (предусматривающего обращение в судебные органы) выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у собственника. [3, c. 23]
Несмотря на подробное регулирование данной процедуры, в правоприменительной практике зачастую возникают проблемы.
Одной из основных проблем является недостаточный уровень защищенности собственников земли: процедура изъятия проводится без должного учета интересов собственников, что может привести к нарушению их прав и незаконному изъятию земли. В частности, интересы правообладателя не учитываются при выплате компенсации за изъятую землю, поскольку компенсация не соответствует рыночной стоимости участка, а также стоимости имеющихся на участке объектов.
Например, властями г. Саратова в 2021 году было инициировано изъятие земельных участков для расширения дороги и обустройства сквера на ул. Большой Горной. В результате между администрацией и собственниками возникли разногласия относительно размера компенсации, который не соответствовал рыночной стоимости участков.
Интересы правообладателей не соблюдаются и в случаях нарушения установленной законом процедуры изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд. Мнение судов по данному вопросу единообразно: арбитражные суды, действуя в рамках позиции Верховного Суда РФ, признают право собственника участка на возмещение убытков.
Также существует проблема коррупции и злоупотребления в процессе изъятия земли. Нередко случаются случаи, когда земельные участки изымаются в интересах частных компаний или чиновников, что приводит к конфликтам и недовольству со стороны населения.
Первые громкие дела об изъятии земельных участков и их дальнейшем использовании не в рамках общественных нужд, связаны с проведением в 2014 году Олимпиады в Сочи, когда у граждан изымались участки под видом необходимости строительства олимпийских объектов, однако на их месте появились гостиницы и парки развлечений.
В рамках настоящей проблемы интересно рассмотрения дела о признании сделок недействительными. Судом установлено, что в 2021 году незаконно принадлежащие гражданину земельные участки были по соглашению изъяты для муниципальных нужд с выплатой ему компенсации. В другом эпизоде глава комитета приняла решение об изъятии у предпринимателя земельных участков общей стоимостью свыше 29 млн рублей, после чего предоставила взамен участки общей стоимостью более 90 млн рублей. Постановлением 12 Арбитражного апелляционного суда данные сделки были признаны недействительными. [4]
Довольно часто проблемы возникают при решении вопроса о значимости объекта, который планируется возводить. Например, в Нижегородский областной суд обратился гражданин с иском об оспаривании решения главы администрации об изъятии принадлежащего ему земельного участка для строительства линий водоснабжения. Удовлетворяя требования истца, суд отметил, что изъятие было произведено с нарушением действующего законодательства, так как осуществлялось в интересах коммерческой организации. [1, с. 279] Данное решение является прецедентным, поскольку чаще всего суды отказываются признавать незаконным изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Например, в Оренбургской области, собственники изъятых для государственных нужд земельных участков обратились в суд, указывая, что в противоречие действующему законодательству изъятие земельных участков осуществлено в интересах коммерческой фирмы и не носит исключительного характера. [5] Однако суды различных инстанций отказали истцам в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что коммерческой компанией осуществляется недропользование. Верховный суд РФ поддержал позиции нижестоящих судов.
В 2023 году властями г. Саратова активно проводятся мероприятия по изъятию земельных участков для строительства автомобильных дорог и расширения уже имеющихся. Так, в рамках реновации Привокзальной площади в г. Саратове мэрией города принято решение об изъятии 9 земельных участков. Мнение общественности и собственников разделились: одни поддерживают изъятие, другие — категорически против.
Важно отметить, что изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд должно осуществляться в рамках закона и с учетом интересов всех заинтересованных сторон. Однако, несмотря достаточно подробное законодательное регулирование, вопрос изъятия земли остается одной из самых спорных и проблемных тем в России. Возникающие при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд проблемы связаны с недостаточной защитой прав собственников, коррупцией и злоупотреблением должностными лицами своими правами. Для решения этих проблем необходимо улучшение законодательства, более прозрачные процедуры изъятия и обязательное соблюдение интересов всех заинтересованных сторон.
Литература:
- Корякова Е. А. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд: проблемы правоприменительной практики // Вопросы российской юстиции. 2020. № 10. С. 277–283.
- Земельный кодекс Российской Федерации (с изм. на 4 августа 2023 года) (ред. от 1 октября 2023 года) № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // СЗ РФ. № 44. Ст. 4147, 4148.
- Гаджиев К. Т. Защита конституционных прав человека и гражданина при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд // Государственная власть и местное самоуправление. 2009. № 3. С. 22–24.
- Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08 июня 2023 года по делу № А57–5583/2022 URL: http://12aas.arbitr.ru (дата обращения: 04.12.2023).
- Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 23.08.2018 № 47-КГ18–9 // Информационно-правовой портал Гарант.ру URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71954572/ (дата обращения: 03.12.2023).
