Проблемы изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Регулирование вопроса права собственности и его прекращение на земельный участок занимает особое положение в системе земельного права. Одним из условий прекращения права собственности является изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Данный вопрос регулируется не только нормами земельного права, но и Конституцией РФ, Гражданским Кодексом, а также федеральными законами [1]. П. 3 ст. 35 Конституции РФ, например, определил, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Таким образом, видно, что право частной собственности в нашем государстве действительно защищается от всевозможных незаконных посягательств даже на конституционном уровне. Но что делать, когда земельный участок, принадлежащий лицу находится в районе, который видится государству, например, привлекательным для важных построек, как это случилось в городе Сочи, где для строительства олимпийских объектов потребовалось выкупить у граждан их земельные участки.

Стоит заметить, что для изъятия данных земельных участков важно соблюсти ряд обязательных условий, установленных законом, а также иметь одно из оснований для выкупа земельных участков у собственников, которые закреплены в ст. 49 ЗК РФ, а именно:

1.      изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1)      выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2)      размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

-        объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

-        объекты использования атомной энергии;

-        объекты обороны и безопасности;

-        объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

-        объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

-        объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

-        линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

-        объекты систем электро, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения государственного или муниципального значения;

-        автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3)      иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации [2].

Одним из важнейших условий принудительного отчуждения земельного участка для государственных и муниципальных нужд является согласно ст. 55 ЗК РФ предварительное и равноценное возмещение стоимости земельного участка. Это положение очень часто пренебрегается властями, что является одной из причин увеличения судебной практики в данной части.

Так, например, в городе Сочи для проведения Олимпийских игр администраций города был изъят земельный участок площадью 900 кв. м, где проживало несколько семей, которые были выселены из центра города на окраину, причем квартиры, которые были им предоставлены, не имеют элементарных условия для проживания (канализация, вода и т. д.). Стены нового дома буквально сыпятся. Естественно, что бывшие собственники земельных участков не были согласны с данными условиями, поэтому решили бороться в судебном порядке, однако суд оказался на стороне властей, и жителям пришлось переехать в новые квартиры [3].

Из этого следует, что на практике собственники зачастую не согласны с условиями, которые им предоставляются для отчуждения земельных участок для государственных и муниципальных нужд.

Еще одним примером общественного резонанса в данной части стал конфликт властей г. Москвы и жителей Южного Бутова. Администрация города решила изъять у них землю площадью в 50 га для строительства жилого комплекса, то есть в целях развития города. И как пояснил один из разработчиков проекта — «Москва развивается, растет и ей тесно в собственных границах, поэтому вчерашние деревеньки становятся развитыми жилыми районами». Жителям изъятого земельного участка были предоставлены новые квартиры в других районах города, и некоторые собственники без претензий переехали туда, но другая их половина была возмущенна данной ситуацией, пояснив, что условия их не устраивают. В борьбе за свои права они дошли до Верховного суда, однако и в этой ситуации суд оказался на стороне властей, что на мой взгляд обоснованно, так как иногда, действительно, приходится наступать на частные права для удовлетворения публичных интересов.

Еще одной проблемой в части изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд является ложное заявление о целях такого изъятия.

Примером может послужить ситуации, сложившаяся в г. Краснодар, где распоряжением главы администрации Краснодарского края «О резервирование земельных участков для государственных нужд Краснодарского края для размещения комплекса по приему иностранных делегаций и спортивного комплекса в городе Краснодаре» были зарезервированы земельные участки, на которых размещались жилые дома, принадлежащие нескольким семьям. Акт органа управления был обжалован в суд, который вынес решение о ее признании указанного. Судебное решение было обосновано тем, что зарезервированные земельные участки должны быть предоставлены «негосударственному инвестору», кроме того, акт органом управления был вынесен в отсутствии соответствующих документов планирования (схем территориального планирования, правил землепользования и застройки), что свидетельствует о том, что целью резервирования явились не государственные нужды.

Таким образом, принятие решений об изъятии земельных участков может быть обусловлено тем, что органы управления власти удовлетворяют коммерческие интересы, выдавая их за государственные и муниципальные нужды.

Изложенное позволяет судить, что затронутые проблемы являются актуальными. В публичных интересах могут ограничиваться права граждан или юридических лиц правообладателей земельных участков, но необходим баланс публичных и частных интересов, права на земельные участки как недвижимо имущество должны быть гарантированы, в частности, установлением исключительных случаев, когда возможно изъятия для государственных или муниципальных нужд, четко установленной процедурой совершения юридически значимых действий, компенсацией убытков в полом объеме.

Литература:

1.      Сыродоев Н. А. Земельное право (курс лекций) / Н. А. Сыродоев. М.: Проспект, 2009. С 153–154.

2.      Ст. 49. Земельный кодекс Российской Федерации // Собр. Законодательства РФ. 2001. № 44, ст. 4147; 2014. № 30, ч. I, ст. 4225.

3.      Данилов, Е. П. Жилищные споры. Комментарий законодательства, адвокатская и судебная практика / Е. П. Данилов. — 3-е изд., испр. и доп. — М.: Право и Закон, 2014. С. 372–380.